土地出让金管理

土地出让金管理 目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中， 招 标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由 于 没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价 （包 括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价至关 重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、 出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％”；1995 年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、 住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自 治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行 利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让 金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。 然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原 则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性 低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权 补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一， 缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协 议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布 的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价 内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地 资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，根据国土资源部《关于改革 土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益 计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权 价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。? 最低价确认协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具 体出让土地类型及地价内涵制定标准。新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用 地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成 土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、 征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该 是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土 地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管 部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让 的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转 用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均 土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源 部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法 与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作 为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制 定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60％，从而确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有 偿使用费征收标准?60％毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以 基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地价格是一个有机整体， 依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地， 用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建设用地（工业用途）协议出让最低 价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出 让最低价的确定要以基准地价为准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土 地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需 转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。 据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40％，对于企业改制涉及的补缴土地出 让金，不能按“不低于标定地价的40％”作为衡量低价出让国有土地的标准 什么是土地使用权出让金 土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所 以也可称之为"地价"。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征 地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使 用的费用，即"地租 "，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。 土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是"熟地"价，即提供"七通 一平"的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是"毛地"或"生地"价，即未完成"七 通一平"的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让 土地的开发工作。例如上海北京东路面积为2．38万平方米的71号地块，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价 的50％～70％左右。 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价， 即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额 除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反 映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估 算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地 出让金是按建筑面积计收的。 土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付； 如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方 式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地 价。 买什么房要缴土地出让金 对于商品房而言，开发商以出让方式拿到土地使用权，他已经按出让合同的约定支付了 土地出让金；而他在销售商品房时，又将相应面积的土地出让金计入房价成本并分摊给了购 房人。换句话说，购买这类房产，买方已经缴纳了土地出让金。 但是，购房者买了商品房后，并非可以永久使用土地，因为土地出让有年限限制。国家城镇国有土地使用权出让 和转让条例中指出，土地使用权出让最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、 科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再缴纳土地出让金才能合法使用土地及房屋。在此 提醒购房者：买房时应仔细询问土地使用年限。以前就有购房者反映，他在某商住楼买住房， 等合同签了才发现土地性质为综合用地，只能用50年。 如果购房者买有出让土地证的二手房，由于卖方已经缴过土地出让金，因此买方不需再被补缴。然而，在购买这类房产 的过程中仍需注意土地使用年限，例如所购房子原来的土地使用年限为70年，而卖方转让时他已经用了30年，那么买方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超过期限后就得补缴。