从美国资贷危机试论我国商业银行房贷的风险防范_[全文]

从美国资贷危机试论我国商业银行房贷的风险防范_[全文] 从美国次贷危试论我国商业银行房贷的风险防范 2008年由美国次贷危机所引发的全球金融危机迅速袭卷世界各国，给全球经济造成了沉重的打击。改革开放以来，我经的经济迅速腾飞。其中，房地产经济成为我国经济的重要组成部分。随着我国房地产业的繁荣，商业银行个人住房贷款的增长令人瞩目并日益成为我国银行最重要的资产业务之一。 一、美国次贷危机的成因分析 美国次贷危机形成的直接原因是美国信贷市场利率上升和住房市场持续降温。 (一)次贷的含义与特点 次贷，顾名思义是次级房贷，是指一些贷款机构，例如投资银行向收入不高、且不稳定，以及信用程度较差的借款人提供的购房贷款。次贷政策对中低收入的购房者很有诱惑力,因为它具备了三个特点: 13>(低首付。一般的按揭贷款都要有首付,大概占总额的20%,40%，而次贷的首付偏低，有的次贷甚至没有首付,这对中低收入者特别具有吸引力。 2(期限长。有的次贷20年还本息,还款周期长使贷款者压力小。 3(利息前低后高。前2年是低息,后18年是高息,越到接近20年的时候利息越高。 美国开办次级贷款的初衷是好的,旨在解决中低收入者买房难问题。这项措施自1994年启动以后,美国的私人住房率提升了6个百分点,成功为1000万中低收入者解决了住房问题。次级贷款政策迎合了美国人的生活习惯,并较好地满足了美国人旺盛的购房欲望。但市场经济的供求规律是不可违背的,次贷刺激了房市,也毁了房市。 (二)美国次贷危机的演化 美国次贷危机的演化可以由以下几个阶段组成: 1(危机的潜伏期——泡沫形成 互联网泡沫破灭和2001年“9?11”事件之后，为了刺激经济，美国联邦储备委员会(简称美联储)连续下调调联邦基金利率，使利率从6.5%降至1%的历史最低水平。住房贷款利率同时下降，人们纷纷加入次贷购房的热潮中。房地产泡沫自此形成。 2(危机的萌芽期——泡沫的膨胀 次贷的蓬勃形成了许多债权，商业银行和其他金融机构将这些金融资产用于金融创新，不断的进行信用创造和资本的扩张，于是房地产泡沫通过金融领域开始在各行各业膨胀起来 3(危机的发展——泡沫即将破裂 从2004年6月起，为了抑制通货膨胀，美联储的低利率政策开始逆转，开始了一个连续17次的加息周期。到2006年8月，联邦基金利率从2003年6月的1% 提高到5.25% 。连续升息的过程在提高了房屋借贷成本的同时，也促发了房价的迅速下跌，以及抵押违约风险的大量增加。 4(危机的爆发——泡沫破裂 房价的持续下跌和高利率，次级抵押贷款债务人难以支付，于是违约发生了。导致次贷抵押贷款公司破产，以次级房贷为基础的债权转为坏账，以此衍生的金融资产化为乌有。 (三)美国次贷危机爆发的原因 美国次贷危机的影响覆盖全球，对于全球经济的很大。引发美国次贷危机的根本原因是美国金融高度的自由化和利率的变化，而具体的原因很复杂，主要包括以下几个方面: 1(美国次级抵押贷款的缺陷 2006年，美国新增次级抵押贷款中，约90%是可调整利率抵押贷款(Adjustable Rate Mortgages，ARM)。其中，大约三分之二属于“2十28”混合利率产品，即，这种抵押贷款的偿还期限是30年，其中头两年的利率是固定的，且显著低于市场利率，第三年起，利率开始浮动，并且采用一种基准利率加上风险溢价的形式。另外ARM还有三种变形。第一种贷款品种是仅付利息抵押贷款，即在贷款前几年，借款者只需要偿还利息，而不必偿还本金;第二种贷款品种是负摊销抵押贷款，即在贷款前几年，借款者的还款金额甚至可以低于应付利息。但是前几年未偿还的应付利息部分将会自动计入贷款本金。一旦累积的应付利息部分超过贷款总额的15%或25%，那么每月还本付息额就要根据新的贷款本金重新计算;第三种贷款品种是选择性ARM，这种贷款品种赋予借款者很大的还款自由度，即借款者每月可以选择是偿付本息、只还利息还是进行负摊销，这种自由选择权可以保留5年以上，或者直到新的贷款本金额度超过原始本金的110%。所有这些次级抵押贷款产品都具有一个共同特点，即最初几年还款利率很低，这被称为诱惑性利率，而一旦几年后利率重新设定或本金重新计算，那么借款者的还款压力将会骤然上升，上升幅度显著、加速度上升。还款方式不合理使次贷的违约风险非常大。 另外，次贷对于购房者要求过度宽松，甚至不需要购房者提供任何收入证明，还款额与收人比超过了55%，或者贷款总额与房产价值比超过了85%。信用低、收入不稳定的贷款对象，无疑又增加了次贷的违约风险。 次级房贷机构把抵押住房未来增值作为主要的还款来源，而忽视了贷款者现在和未来的收人状况。在贷款担保上，只看重所购住房作为抵押担保，而没有增加其他的担保措施，存在先天性的违约风险 美国次级抵押贷款是美国金融机构在追求短期收益的驱使下，向信用等级较低的购房者提供的一种抵押贷款。对象信用差、还款结构不合理与贷款担保问题表现出美国次级抵押贷款设计的缺陷。 2(美国经济的过度证券化 作为原始贷款人的按揭贷款、转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种、次级房贷衍生产品等，客观上有着投资回报的空间。在一个低利率的环境中，它能使投资者获得较高的回报率，这也吸引了越来越多的投资者。面对巨大的投资需求，许多房贷机构降低了贷款条件，以提供更多的次级房贷产品。这在客观上埋下隐患。同时，他们把手中的巨额次级贷款债权转化为证券后，卖给各国的投资者。事实上，不仅是美国，包括欧亚、乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行，均参与了美国次级房贷衍生产品的投资性。 3(政府监管缺位 在美国次贷危机形成和爆发的过程，政府监管缺位是不可否认的事实。美国多年来一直崇尚“市场看不见的手的作用”。商业机构过度竞争、肆意放松贷款、金融衍生品杠杆扩张等市场风险不断升级的情况，监管部门基本上是不闻不问，客观上助长了商业机构的“唯利是图”。 二、房贷风险的相关理论 (一)商业银行房屋贷款业务 个人住房贷款是指购房人将房地产销售商之间的房地产买卖的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。中国人民银 行认为个人房贷是指贷款人向借款人发放的、用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人房贷时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 房屋贷款业务是商业银行一项主要资产业务，其运动是一种以“两权分离、按期偿还”为本质特征的特殊价值运动。目前，个人房贷的业务形式主要有以下几种: 1(个人住房公积金贷款 以住房公积金存款为来源，由住房公积金管理部门委托商业银行发放的个人房贷。中国建设银行作为我国最早开展个人房贷业务、包括公积金房贷业务的银行，将个人住房公积金贷的定义为:“按时足额缴存住房公积金的个人，在中国大陆境内城镇购买、建造各类型住房时，建设银行接受住房公积金管理中心委托向借款人提供的公积金个人房贷”。 2(个人住房商业性贷款 以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。中国建设银行将其定义为:“个人房贷是中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款”。 3(个人住房组合贷款 指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是住房公积金贷款和自营贷款的组合。中国建设银行的定义是:“个人住房组合贷款，是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款，两者的组合，简称为组合贷款”。 (二)房贷风险的含义和特征 提供住房贷款是商业银行资产业务之一，属于消费贷款业务。贷款的风险主要有信用风险、利率风险和市场风险三种。信用风险即违约风险，是借款者没有能力偿还或有意不履行还款义务，从而使银行损失的可能性。利率风险和市场风险分别是由利率变化和市场因素给银行造成损失的可能性。其中，信用风险和利率是房贷业务的主要风险。主要表现为贷款到期不能按时收回和贷款的贬值等。从目前我国商业银行贷款资产质量的现状看，形势较为严峻。 根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定;个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款;对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的;贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款;相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。 因此，房贷表现出几个特点:以个人为贷款对象、贷款用途专一、贷款数量较大、贷款期限较长、偿还方式特殊。这些特征决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。 (三)个人住房贷款违约风险的来源 商业银行房贷风险主要是违约风险，也就是信用风险。违约风险的主要来源如下: 1(来自借款人还款能力变化的风险 借款人由于借款病故、失踪、家庭发生意外事故，或在还贷期间出现收入下降、下岗失业等情况，导致偿还能力丧失或降低从而使银行放出的贷款无法收回或部分收回，从而形成商业 银行应收账款的坏账。 2(来自市场风险 来自市场的风险主要是指房价波动给商业银行房贷业务带来损失的可能。目前我国推出的按揭成数一般最高是八成。只要楼宇的价位比放贷时下跌二成以上，就会导致按揭房产的资产市值接近或低于其贷款额。而房价往往和个人收入成正比，房价的下跌意味着个人收入水平的降低，例如:上海环线内房价是上海居民年收入的42倍。这意味着当房价明显降低时，个人收入明显低于房贷还款额，借款人很有可能会违约。 3(来自信用评级的风险 来自信用评级的风险，一方面是商业银行信用评级系统和具体操作行为的缺失与不当形成的风险。商业银行根据贷款的风险程度对贷款的质量进行评价，将贷款分成不同的类别。而对于个人住房贷款，商业银行同样需要根据借款者的信用程度进行分类，包括个人品德、收入水平等方面的状况。在进行信用评级具体实施中，由于高估了借款者信用，商业银行做出的贷款在未来可能无法收回还款，从而形成损失，这就是来自信用评级缺失的风险。 另一方面，在借款人购房时，商业银行对其进行贷款审查，借款人提供的稳定收入资料不真实;或者借款人的首期付款并非自有资金而是公款私存或民间借贷;还有借款人信用低劣，有意骗取银行贷款或赖帐不还;以及借款人主观上有赖帐心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。 违约风险的主要来源包括来自借款人还款能力变化的风险、来自市场风险和来自信用评级的风险。其中，来自借款者的风险往往是由于一些不可抗力的因素，是在众多购房借款者中发生的个别或局部现象;来自市场的风险往往受国内、国际经济变化等宏观力量的影响，商业银行的行为只能起到一定的作用。而来自信用评级的风险一方面是由商业银行评级系统不完善形成的，另一方面是借款者在贷款审查、信用评级的过程中，利于信用评级系统的漏洞和信息不对称优势，进行的隐瞒和欺骗行为。但归根结底是商业银行贷款时对借款者信用审核和评价工作的不完善，这是商业银行和政府相关机构可控的因素，是目中国房贷风险管理工作的重点。 三、中国个人住房贷款的风险组成及管理分析 (一)中国个人住房抵押贷款现状 在中国，住房抵押贷款是房屋购买者以购买的住房为抵押品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为购房费付给房地产开发商，再以年金的形式偿还银行贷款。贷款期限较长，一般为10-20年。随着金融市场的不断完善，许多原先是银行重要利润来源的大企业客户纷纷离开银行而通过证券市场直接融资，因此个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅猛上升。在这种情况下，住房抵押贷款成为不少商业银行主要的利润来源。 近年来，国内银行的房地产信贷业务急剧膨胀。据统计，2006年末，全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元，同比增长22.1%，增速比上年同期快5.9个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.41万亿元，同比增长27%，增速比上年同期快10个百分点;购房贷款余额2.27万亿元，同比增长19%，增速比上年同期快3.3个百分点。2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，比年初增加11261亿元，增速比上年提高8.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增速比上年低1.3个百分点;购房贷款余额为3.0万亿元，比年初增加7622亿元，增速比上年快14.6个百分点。2008年12月末，金融机构商业性房地产贷款余额5.28万亿元，同比增长10.4%，增速比上年低20.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.93万亿元，同比增长10.3%，个人住房贷款余额2.98万亿元，同比增长10.5%。事实告诉我们，无论是银行的房地产开发贷款还是个人住房 贷款的不良贷款数额均已呈攀升趋势。 (二)中国个人住房贷款的风险组成 1(信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。商业银行个人住房贷款业务你的信用风险主要由借款人的违约风险和房地产开发商的信用风险组成。 (1)借款人的信用风险 借款人的信用风险是指借款者违约的风险，按照借款人的意愿可以分为恶意贷款违约风险、收入风险、理性违约风险。 借款人使用虚假收入证明等不正当手段来骗取贷款，使银行无法收回贷款的情况，称为恶意贷款风险。目前在中国，人们的透支意识不像美国人那样强烈，人们的消费观念相对是比较保守的，人的道德观念很强烈，因此，大多数国内借款人都是诚实可信的，在中国这种恶意贷款的风险是比较低的。但是，商业银行有必要通过某些手段对贷款对象进行评价，从而将这种风险的可能性降到最低。如果商业银行的政策和行为在贷款审核时有漏洞，将会助长恶意违约行为。 在中国，由于居民收入水平与房价相差较大，借款人的信用风险主要是由于个人原因和社会问题引起的收入风险，借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件的发生，无法继续正常向贷款人按照规定还本付息而产生的被迫违约的信用风险。其中，由于个人疾病、死亡、失踪、事故等引起的收入减少现象，只是借款者中的个别现象，因此形成的信用风险比较小。我国目前正处于改革的过程中，经济体制转轨给企业的经营前景和个人职业稳定性带来巨大冲击，对职工的收入稳定性产生了巨大影响，如国有企业改制造成人员下岗，民营企业体制不规范，职工收入得不到保障，教育产业化造成家庭教育支出急剧增加等，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化。当借款人收入明显减少无力继续偿还贷款本息时只能停止还款，从而放弃住房。由于社会原因形成的收入风险对于信用风险具有一定的影响。 理性违约是指在房价迅速下跌或利率上升幅度较大，从而使得继续还款的成本大于放弃还款的收益时，借款者主动违约的行为。一般来讲，主动违约最可能发生在贷款合同签订后的第一、第二年，因为此时借款人违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息。在这种情况下，对借款人来说，违约是使其成本最小化的理性选择，但对银行而言，却增大了风险。 (2)开发商的信用风险 目前在中国，“假按揭”现象是形成开发商信用风险的内容之一。 “假按揭”一般指房地产开发商出于骗取银行信贷资金的目的，采用虚假申请人、虚假申请材料、虚假申请目的等方法向银行申请个人住房按揭贷款的行为。“假按揭”产生原因可能是房地产开发商临时性资金紧张。房地产开发持续时间长、资金占用量大，房地产开发商如果出现资金不足的情况，可能会采用一些虚假销售来向银行借款，度过难关。也可能是开发商开发项目滞销，将风险推给银行。开发商假借内部职工、关联企业或亲友为借款人，特征多为开发商统一申请、由开发商统一负责偿还、一人购买多套住房、房屋单价与总价偏高、贷款成数偏高。 “假按揭”行为一方面使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业的虚假繁荣，进一步诱导社会上大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产市场发生剧烈振动;另一方面，“假按揭”使银行巨额信贷资产失去了法律的有力保护，一旦项目出现问题必然会导致个人住房抵押贷款资产质量恶化，影响银行内部各有关部门对个人住房抵押贷款业务市场风险的准确把握和判断。 还有一种类似的情况，以一套用20万元成交的二手房为例，买房者若想申请银行贷款，按规定须首付6万，贷款七成。但是，如果买房者能够虚抬价格，以28.6万的房价向银行申请到贷款，这样就实现了“零首付”二手房贷。这种情况多发生在交易双方串通抬高交易价 格进行骗贷或超贷。这种情况和美国的次级贷款相似，借款人的资信用状况，本来就比较差，或缺乏足够的收入证明，或还存在其他的负债，还不起房贷、违约是很容易发生的事。 2(利率风险 造成利率风险的根本原因是商业银行资金来源(居民储蓄)与运用(住房抵押贷狱)在期限结构上的不对称，存在着“借短贷长”的矛盾。利率发生波动，无论跌涨，商业银行都会遭受损失。如果利率上涨，商业银行会因为原来签订的低利息率合同而加大机会成本;而如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场中进行再融资而提前还款，从而使银行过去预期的高利息收入无法实现。 提前还款已被美国、日本列成一种风险。但是在中国，商业银行特别是四大国有商业银行受呆帐坏帐的影响，对贷款的回收速度加倍关注，按时足额的偿还贷款本息的目标凌驾于确保贷款收益的目标之上，提前偿还贷款甚至受到某些银行的鼓励，忽略了提前还款产生的损失。 3(抵押物损失风险 住房抵押贷款以交易的房屋作为抵押物，当借款人无法按期足额的偿还本息时，贷款人有权处置该抵押物，用处置收入优先受偿。在中国现实的个人住房抵押贷款业务的操作中，办理抵押登记手续繁琐，时间拖得很长，贷款期限也比较长，抵押物可能发生的变化较大，如被拆除、不可抗力(地震、火灾等)等，导致抵押物价值下降或处置成本过高，给银行造成损失。特别是住房作为抵押物，当房价非常低时，容易引发借款者的理性违约。 4(流动性风险 商业银行从储户那里吸收中短期存款，当发放过多的长期住房抵押贷款时，会降低商业银行资产的流动性。房贷作为一种长期的债权资产，不易变现，存款人挤提存款或债权人要求清偿时，商业银行资金周转困难。严重时，商业银行会因此而倒闭。 (三)中国房贷风险管理中存在的问题 上文论述了中国个人住房贷款业务中存在的风险。结合美国次贷危机的教训，中国商业银行对于这些风险的管理仍然有许多需要完善和改进的地方。 1(个人信用制度不规范 个人信用制度，是指由国家建立，用于监督、管理和保障个人信用活动健康发展的一系列具有法律效力的规章制度和行为规范。其基本内涵包括个人信用登记、个人信用评估、个人信用风险预警、个人信用风险管理等制度。 在美国，个人信用是作为一种“信息商品”在市场上大量生产、销售。美国高度的货币电子化为个人消费信用档案登记提供了极大的便利，个人收支状况都可以通过发达的信息网络反映出来，这些资料由信用局掌握，金融机构审查个人信用申请时，将参考这些资料，包括申请人的款历史、居住情况、收入情况、婚姻情况、未偿还的债务情况、信用卡透支情况、在其他金融机构的贷款记录。但信用局本身并不进行资料的评估，更不参与信用的决策。贷款机构在信用报告的基础上，对借款人的还款意愿和还款能力进行评估。根据借款人的品质、能力以及抵押，美国金融机构通过一个客观和一致的评估方法可以精确估计消费信用的风险，计算出借款者的信用评分。并以此进行个人消费信贷的发放。美国还建立了以《公平信用报告法》为核心的信用管理立法框架。可见，美国已经有了比较完善的信用市场运行机制、个人信用评价机制和法律体系。 相比美国的个人信用制度建设，个人信用评估虽已逐步开展起来，但实际工作中仍有不尽人意之处。很多银行对房贷申请人的资信调查和评估仍处于相当原始的状态，对贷款人的信用评级也过粗，资料核实不到位，加上银行间信息不对称等，银行在实际信贷管理中无法区分 哪些是合格的借款人，哪些是不合格的借款人，甚至许多资信较差的借款者凭借虚假证明仍可从银行得到贷款，这种隐性的次级抵押贷款自然加大了银行的信贷风险。另一方面，各家商业银行对个人信用的评估自成体系，重复操作，相互之间难以衡量，各评估机构做出的评估结果大相径庭，可比性不强，不利于个人信用体系在全国范围内推广，也不利于与国际同行业接轨。总体来看，目前我国缺少一整套经过科学设计、严密论证、权威度高、可推广使用的个人信用评估程序和相应的评分模型，以保证个人信用评估的公开化、标准化和公平性。 2(住房抵押贷款证券化有待深化 美国的抵押证券市场中包括政府机构、准政府机构和私营公司。联邦国民抵押贷款协会、政府国民抵押贷款协会、联邦住宅贷款抵押公司在一级市场购买按揭，然后向二级市场的低收入者和偏低收入者提供抵押贷款。截至2000年，美国的住宅抵押贷款余额高达5613亿美元，其中50%以上都实现了抵押贷款证券化。在美国的债券市场上，住宅抵押证券己成为仅次于国债的第二大债券。美国住房抵押贷款证券化在化解银行资金的流动性问题方面颇有成效，但是也正是美国住房抵押贷款的证券化形成的蝴蝶效应使美国陷入次贷危机。 在我国，商业银行在市场上竞争不足，直至近几年，我国住房抵押贷款规模随着住房消费的大幅增加而迅速增长，这使得住房抵押贷款相对其他资产业务而言成为银行的优质资产，商业银行开始研究住房抵押贷款证券化。我国的住房抵押贷款证券化仍然处于探索阶段，一级市场已经形成，但二级市场还没有建立起来。这不利于我国商业银行信用风险的分散和转移，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。 3(房贷产品创新缺乏风险评估和管理 深圳银行在2006年就推出了“双供”业务，它允许以“双周”而不是以“月”为单位进行还款。这样，借贷人不仅能缩短还款期，而且还能少交利息，所以特别受“炒房户”欢迎。“循环贷”业务，它允许人们将商品住房抵押给银行而获得一定的贷款额度。这样，借贷人买越多的房产，就能获得越多的贷款额度，所以更受“炒房户”的追捧。在这些金融创新项目的帮助下，深圳的房地产价格在2006年以惊人的速度不断攀升。据国家发改委统计，深圳市新建商品住宅价格月均涨幅高达13.5,，其中60,以上的借贷买房人的目的不是自住需求，而是投资需求。到2006年底，深圳银行房贷规模已达到700亿元。而如今央行提高了基准利率，导致许多“炒房户”因交不起利息，从而出现了大规模的贷款违约现象。这正是在房地产价格上涨时期，少数银行为争夺房贷，对一些金融创新缺乏必要的风险评估和管理，一旦市场逆转，房贷风险随之暴露，在没有次级贷款市场的中国，危机可能以另一种方式表现:即银行不敢再做房地产贷款;也没有留下多少钱借贷给其它的产业;一切经济活动因为缺少现金而停滞，从而出现流动性危机。 4(商业银行内部管理问题 银行放贷时，存在操作风险。即银行常常放松风险防范条件，审查把关不严，为一些不符合条件的开发项目提供按揭贷款服务，并对一些不符合贷款条件的借款人提供了个人住房贷款。例如:银行在向客户提供便利的贷款手续的同时，却忽视了完善和规范贷款的相关手续;房地产市场的繁荣景象也往往会使得银行的信贷人员疏于贷后检查和监督;办理抵押的职能部门过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效;少数银行内部人员利用职权以贷谋私，发放人情贷款或降低贷款条件为关系人贷款，致使贷款损失等。 前文论述的“假按揭”的根本原因就在于银行内部的操作和管理不规范，从而让信贷管理人员钻了制度的空子，与不法开发商相互勾结，通过制作各种虚假申请资料、购房合同、借款合同等方式恶意套取银行资金。 四、加强房贷风险管理的对策 (一)完善我国个人信用体系 在传统的信用体系运作模式下，应该从制度法规上确立个人信用制度，建立起个人信用评价体系。通过各金融机构内部信息资源库的资源共享走向信息集中，最终完成个人信用体系的建立。 第一步，建立个人资信数据库。将个人信息进行登记，包括个人的年龄、社会关系、家庭关系、收入水平、职业，以往借贷状况、所有资产等信息，从而全面、有效、及时的反应个人的资信水平。 第二步，建立信息共享系统。加强银行系统内横向联系与合作，初步实现银行间信息共享。在这一过程中，可以央行为枢纽，最终实现各银行间个人信息的共享，以保证个人信息资源的最有配置。纵向要加强与银行之外其他部门与行业的资源整合，建立包含工商、税务、保险、公安等部门的与个人信用相关的信息查询数据库，逐步形成与银行共享的个人资信查询网络。在银行系统内横向信息库和银行与其他行业部门间纵向信息库建立的基础之上，建立覆盖全国各省、市的个人信息资源共享系统。通过横向与纵向的共同发展，最后形成金融系统与社会保障系统共享的个人信用档案信息网，实现对个人信用信息的登记和查询。 第三步，建立个人信用评估系统。建立起以政府部门为主、银行系统利用有关技术和信息相协助、社会中介机构相辅助的多层次的个人信用调查体系。个人信用评估目的主要是分析借款人的还款意愿和还款能力。个人信用评估指标体系的设立应包括信誉指标和价值指标两大类指标。信誉指标包括个人自然情况、就业情况及个人公共记录。价值指标包括个人账户信息、贷款记录、拖欠还款等。个人信用评估就是将个人信誉指标与价值指标相结合，形成一套行之有效的信用等级评定体系。具体是对不同指标赋予相应分值进行量化处理，建立个人信用评分系列，再根据评估总分划分信用等级。通过个人资信等级评估体系，科学地对借款者的个人素质、贷款能力进行贷前调查，提供不同的贷款额度、年限及担保方式的贷款。 (二)逐渐加强住房抵押贷款的证券化 证券化有利于分散风险，中国实施住房抵押贷款的证券化必须结合中国自身的经济特色和消费文化的特点，吸取美国住房抵押贷款的证券化经验和教训。第一，完善国内的资本市场，为发行住房抵押债权提供充足的市场空间容量;第二，培养标准化、规范化的工具，专业的运作、服务机构;第三，建立完善的住房抵押贷款机制，即有完善的个人信用调查、房地产评估、保险和担保机制等;第四，制定和完善相关的法律法规，规范金融机构的证券化行为。 (三)改进商业银行内部信贷管理体系 各银行要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，相应确定全行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产贷款规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制和用好增量贷款。加强对借款人借款资格和偿债能力的审查，如个人住房贷款人的年龄、职业、家庭成员构成、收入和个人诚信的审查等;在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作;强化贷后管理以及抵押物的审查，确保抵押的有效性，防止重复抵押，并加强对自有评估力量的培训，坚持对抵押房产的自行评估或确定一个银行内部认定价格。 (四)完善商业银行的内部管理 在美国次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为了各自的利益，利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，这些违规的经营运作，导致房贷市场的系统风险的增大，加剧了危机的爆发。因此要控制房贷风险，就必须要杜绝违规操作，降低操作风险。首先，要完善银行内部制衡机制，使所有权、经营权和监督权互 相分开，必须明确划分董事长、监事长和行长(总经理)职责，并充分发挥监事会的作用，对行长的经营活动进行有效监督，规范其运作。其次，明确各个岗位的职责，建立起相互配合，相互监督，相互制约的工作关系，加强监督机制，不断进行检查、整改和考核。保证内部稽核部门的独立性和权威性，完善稽核监督机制。不断进行检查，做到事前稽核，事中稽核，事后稽核。并且对那些在执行制度、办理业务过程中表现突出的员工及执行内控表现优异的业务人员应有所激励。对违规经营及形成不良资产的责任人员的责任追究制度要严格执行;在追究直接责任人员责任的同时也要追究相关负责人的责任，以提高领导层的责任心。