以房养老模式

以房养老模式 6月底，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导》。时至今日，试点正式施行一个月了，市场反应却差强人意。市场上仍无一家保险公司推出以房养老保险产品，而上报“以房养老”的险企，只有幸福人寿一家。 以房养老保险在国外是社会保险的有益补充，到了国内却水土不服。某大型险企工作人员解释称，“以房养老”本身就属于小众产品，加上至今没有房屋评估等具体的操作细则出台，市场大都处于观望状态。同样，对于老人们来说，我国房屋产权只有70年，他们宁肯选择以出租房屋获得养老保障，也不愿将房屋抵押给银行或者保险公司。 “以房养老”与“租房养老”可以共存 “以房养老”政策出台伊始就饱受质疑。其中，最具影响力的观点之一是，“以房养老”不如“租房养老”。 实际上，认真学习相关政策不难发现，“以房养老”不如“租房养老”是一个伪命。两者之间并没有可比性，两者非但不冲突，甚至在一定情况下是可以共存的。 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》明确提出，“反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年 金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用”。 也就是说，“以房养老”是以房屋的所有权为标的，合同主要针对房屋使用权的让渡，相对而言，租房养老是以房屋的使用权为标的，合同主要针对房屋的占有、使用、收益及部分处置权的让渡。 这意味着，老年人与保险公司签署住房反向抵押养老保险合同后，既可以选择房屋自住，也可以经抵押权人(保险公司)同意后，选择房屋出租。 “以房养老”的两种模式 对于老年人而言，“以房养老”至少有两种模式可供选择。 一是“以房养老”+“居家养老”，即老年人与保险公司签署住房反向抵押养老保险合同后，继续在原房屋生活，并按照约定条件领取养老金。 二是“以房养老”+“租房养老”+“养老社区养老”，即老年人与保险公司签署住房反向抵押养老保险合同后，按照约定条件领取养老金，同时在经保险公司同意的情况下出租原房屋，自己入住养老社区，享受高质量养老生活服务。 目前，尽管“以房养老”试点工作面临诸多困难，但随着相关法律法规的完善，“以房养老”的前景依然值得期待。特别是“新国十条” 的出台，明确了加快发展现代保险服务业的基本原则，这不仅能发挥市场配置资源的决定性作用，还能更好地发挥政府在保险业方面的作用。 以房养老投保人享有什么权利 在住房反向抵押养老保险关系中，投保人的权益主要根据保险合同确定，其中最重要条款应包括: 1、对抵押房屋的权利条款，即按照抵押权的一般理解，投保人仍应保有对抵押房屋的占有、使用、收益权益和有限的处分权。 所谓有限处分权是指经抵押权人同意的处置。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵 押权的除外。对于老年人而言，其对房屋享有担保利益和处分利益，与保险人建立住房反向抵押养老保险关系是实现房屋担保价值的体现。但随着时间推移，房屋涨 价及老年人身体状况如因大病需要变现出售抵押房屋，此时老人能否保有处分利益就变得至关重要。对此保险合同双方均应给予足够的关注。 2、房屋升值利益归谁所有。 老年人身故后，房屋由保险人处置，此时如房屋存在升值利益如何分配?《意见》根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将保险产品分 为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部 分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房 产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。 老年人如希望在身故后将升值利益归于子女继承，则需要与保险人签订非参与型的住房反向抵押养老保险合同。 此外，双方还应关注保险人处置房屋的方式。采用不同处置方式可能将对双方权益产生较大影响，具体方式包括变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有 等。通常讲，通过拍卖或者评估后折价确定的价格相对客观，更能保证房屋价值利益的最大化。需要说明的是，因我国法律禁止流质，故双方不得约定在老年人去世 后房屋直接归保险人所有。 3、不受追索的权利。 老年人去世后，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，由保险公司承担房价不足的风险，保险公司不得以老年人的其他财产追偿，也不得再向老年人家属追偿; 4、保险合同的任意解除权。 投保人对保险合同是否享有任意解除权。保险法规定，除法律另有规定或保险合同另有约定外，投保人可以解除合同。具体到住房反向抵押养老保险至今 仍有疑义，考虑到合同履行期限长，保险公司合同风险较大的特点，保险人完全可以通过约定的形式排除投保人此项权利。投保老年人欲保有此项权利，应关注条款 并积极与保险公司协商。 5、养老金请求权。 老年人投保住房反向抵押养老保险应特别注意养老金的取得方式，就 国外模式，大体有一次性领取、定期分批领取、定期分批及一定授信 额度内领取相结合的方式。养老金领取方式关系到养老金的现金投资 利益归谁所有的问题，双方对此均有需求，更需要谨慎对待。