隆德幸福城定位及商业街策划提案

隆德幸福城定位及商业街策划提案 隆德幸福城定位及商业街企划提案 一、隆德幸福城的印象 隆德幸福城 幸福街 一座现代都市生活之城 一条南城核心文化名街 幸福城 还原都市幸福生活 幸福街 大学城旁集合型街区 二、隆德幸福城 幸福街为隆德地产而来 隆德幸福城项目是隆德地产继一期开发之后开发的第二期项目，也是隆德地产战略发展的重要项目，以此项目为依托来开拓隆德地产品牌化发展的一条必胜之路，借助项目的品牌化营销来塑造企业知名度和品牌度，使隆德地产在行业中富有声誉和美誉，为长期地产开发埋种梧桐树。 三、幸福城开发的主要优越价值 1、城市发展 随着政府南迁，城市南部发展战略的实施，幸福城开发借助大趋势、大环境的发展，赢来开发机会，也为城市发展塑造一张形象名片。 2、地段优势 幸福城的优势地段是不言而喻的，长春大学、理工大学、师大附中、市政府、正在开发的绿地新里，以及长春明珠和长春豪园等高尚社区的周边分布，使得地段拥有高尚人文气质。 3、商圈氛围 项目北侧已经形成了社区型商圈，已经具有一定的商业氛围，这对于本项目来说是形成商业街的支撑。 4、交通便利 临近项目的交通路线较多，出行方便，如306、208、轻轨等。 四、从定位上来解析隆德幸福城 幸福街 项目的整体市场定位 城市南部 中高档楼盘范本 我们提出的是 在城市南部，为城市中的中高收入阶层建造中高档优质社区，提供优尚生活的居住环境。 在市场上 营造高尚的市场形象，以高尚形象突出高品质社区、走项目品牌化营销的路线，使项目赢得市场关注和青睐，在知名度推广的前提下，更注重美誉度的营造。使幸福城、幸福街及隆德地产赢得市场青睐和盛誉。 我们不具备高档楼盘的规划要素，中高档楼盘定位将使项目一方面赢得品牌，另一方面赢得利润，第三方面赢得口碑。 主题口号为: 新南城 幸福生活 五、产品规划中的几点建议 1、户型与面积配比建议 购买住宅产品的目标客户分析: 1、购买利益点 1)、看重本项目临近大学的便利和文化氛围 2)、看重政府南迁，城市南部未来发展趋势和升值潜力 3)、在周边上班或是交通便利 4)、周边还在开发，将形成良好的居住氛围 5)、其他的利益点是关于项目自身规划的，如户型设计、园区景观、物业服务、价格等硬件方面。 2、目标客户群体分析 购买本项目的目标客户群体主要为: 教师、政府公务员、个体业主、企事业单位高级员工、孩子在长上学的外地客户等。 3、目标客户购房面积选择分析 ---120平米左右，本项目主力面积可考虑在此 主力的目标客户购房面积应为90 范围内，适当搭配60---90平米的面积和120—140平米的面积，保证合理性，确保总价合理，面积合理，有利于快速销售的因素。 4、户型设计应有所创新 在户型设计上尽可能的有所创新，主要表现在功能上要分配合理，尤其是本项目为高层，那么户型设计将是考验舒适度的一个重要因素。主力户型以二室二厅和三室二厅为主。 2、园区景观 目前，消费者也越来越关注园区景观方面，主要是因为园区景观的绿化和景点决定着居住的品质和生活品味，本项目的景观规划建议如下: 整体上采用“引入式绿化”概念，注重人与自然的和谐和互动，采用主景观广场与楼宇景观布局的合理性，主景观广场可以考虑做水景观。由于地势的因素，在景观布局上可以考虑因地制宜，作出山势景观和起伏景观来。 3、物业配套 在物业配套方面，多采用智能化设施，如一卡通系统，单元门刷卡和可视系统，背景音乐、红外线监控等等，既便于物业管理，也是提高项目档次，有利于项目品牌形成等等。 4、商业街门市规划 1)、沿着幸福街的门市已经规划为二层门市，建议一层层高在4.5米以上，二层层高3.6米左右，增加门市的实用性。 2)、在东侧和北侧一层可以规划为门市，但建议为一层，不设二层，由于这两侧目前商业价 值低，单层门市由于面积小，使用性强，有利于销售。如双层门市可能会造成 积压，单层门市面积控制在100平以文化式餐饮、休闲、购物娱乐街 幸福城 幸福街给人的感受是 不只是休闲 还在感受一种文化之旅 不只是消费 还是一场品味格调的盛宴 不只是娱乐 还是一领略风格的聚会 不只是购物 还是在享受体验的乐趣 七、璀璨幸福街 构筑餐饮、休闲娱乐文化街 四大核心价值构筑璀璨商街 第一层价值 为南部新城建设递出一张形象名片 第二层价值 筑就一种有文化、有品质的消费场所 第三层价值 南部新城餐饮、购物、休闲娱乐名街 第四层价值 形成新商圈氛围，辐射整个南城区域 八、幸福街功能价值和主题 幸福商街功能定位 幸福街上:品牌餐饮店、洗浴中心、超市、休闲中心、美容会馆、快捷宾馆、音乐KTV等。 其他街上:餐饮店、快餐店、蔬菜店、水果店、药店、干洗店等等便民性服务功能。 以上功能为初步的建议性规划，具体功能在后续中进行细致的规划。 在整个功能定位上采取招商的形式来招进品牌和装修较好的店面，在门市造型上塑造出有文化大学生是比较稳定的消费人群，由于二个大学的学生数量不断增加，学生数量稳定，大学生消费是比较稳定，也是生力军，尤其是对餐饮、娱乐、购物等功能青睐。 其次 周边的现有消费群体，长春明珠、长春豪园、本项目一期等多个居民居住区，而且是收入较高的阶层，具有较强的消费能力。 第三 政府机构和外来办公人员，由于本项目的商业街临近市政府，政府官员和外来政府办事人员都是高消费群体，外来办公人员流动量较大，有一定的消费潜力。 第四 随着南部的开发，如绿地新里、本项目一期南侧即将建筑等，都会进一步带来人口和消费潜力。 有稳定的固定消费群体 有外来的消费群体 消费能力极强 消费潜力极大 这也给项目招商和功能规划提供机会与依据。 十、幸福街商业竞争形势分析 南部新城的开发，不止是本项目可以借势的，其他项目也可以借势的，如绿地新里、新规划项目、长春明珠的商业街等等，都是具有竞争性的，和本项目形成竞争威胁的主要是绿地新里的门市，也为二层设计，且目前没有开始销售;还有就是项目一期斜对面的新规划项目，目前已经拆迁，初步估计也将规划门市，因此在招商和销售方面都存在相当大的竞争。 十一、租售二路走 销售建议: 从贵公司的利益方面考虑，建议将门市出售，主要考虑到以下几个方面的利益: 1、从资金方面考虑:可以回笼开发商的资金流量，不将资金压在固定资产上，可利用资金进行周转其他方面的投资。 2、由于门市售价和租金收益差距较大，从目前的市场形式来看，一般门市的租金回报在17—20年左右，回报周期较长，对于个体人士比较适合投资，对于开发商投资可能不利。 3、虽然门市在不断的增值，但是目前的市场情况，增值幅度不会太大，坐等收益不如主动性的投资。 4、也可以预防未来机会风险造成资金周转不利等。 所以建议门市采用全部出售，或是大部分出售，只保留位置较好的几个做为固定投资， 招商先行: 目前，项目的规划已经完成，正待于，如果将项目成功启动和运作，建议采用先行招商，招商、施工、销售随后进行，主要有以下几点优势: 1、先招商、招进几家主力店来带动商业氛围和人气，使其他商家和买家有信心投资和购买。 2、先招商、可以根据商家的意见来进行施工，一旦门市已经建成会影响一些商家的使用等。 3、先招商、抢先一步，领先竞争对手进行招商，先确定商圈的核心地位，带动商气形成。 4、先招商、对于销售十分有利，租售同步进行可以使业态分布更为合理，使门市的价值达到最大化。 建议，招商先行 施工同步 销售随后 主要是门市销售前进行预热，招商的预热有利于体现出门市的价值，可以获得高一些的利润。 十一、向谁招商 在考虑综合定位之后，可以确定整条幸福街上的商户采用品质经营的策略，以中档的商业为主力，同时考虑业态分布合理。 主要招商对象:面对面、帕帕斯、老妈菜馆、德克士、英派斯健身、水源足道、霞飞美容美发、高丽王朝、中国移动、泰康足底保健、农行、建行等等。 这些招商对象为初步考虑，具体规划根据门市的个数而定，另行制定功能划分。 十二、招商策略 1、优惠招商 1)、免房租半年 2)、协调政府机关给予政策上的扶持，比如减免一定时间的税费等。 3)、免受半年物业费用。 4)、开发商提供相应的方面的支持。 以上为初步招商策略的制定。 2、商家进驻条件 在对进驻商家给予优惠的同时，也将给予相应的限定条件，如下: 1、所有进驻商家必须签订，规定租赁年限。 2、限定进驻商家在房屋交付时后的15日内必须进行装修。 3、在房屋未到期时，不得停业。 以上为部分商家使用条件 十三、广告推广和形象包装 在项目推盘方面，建议采用前期整体形象推广，重点塑造项目的整体形象，使项目在市场上受关注，而后采用分期的广告的策略，使用少资金获得高收益。 主要采用的媒介和道具: 媒介: 报纸 房地产报 户外 项目周边的有影响的灯杆或户外(包括工地围挡) 车体 经过项目地的公交线路选择性的投放 网络 搜房网 许多客户已经通过网络来了解项目和评论项目，建议做一个项目、企业网页 道具 楼书 户型单页 招商 展示板