2012年广州番禺动漫、游艺机市场报告（42页） (2)

广州番禺动漫、游艺机专业市场市场调查报告广州市盈嘉置业有限公司二O一二年八月目录第一部分游艺机产业市场发展概况第二部分番禺区游艺机产业发展概况第三部分周边主要游艺机专业市场概况第四部分项目概况第五部分项目投资分析番禺游艺机市场调查报告行业发展概况： 大型电子游戏机行业自2009年“解禁”以来，其行业规模产值突破300亿元 近年来，国家提出发展文化产业包括动漫游戏行业，而其中之一就有大型游戏机的研发生产，政策层面支持使该行业具有潜力。 目前全国现有电玩游戏场所1.6万家，市场还有很大的需求空间 国内市场随着政策向好，潜力巨大第一部分游艺机产业市场发展概况番禺游艺机市场调查报告行业发展概况：国内大型游戏机生产的企业主要分布在珠三角、长三角等地区，电子游艺机则主要集中在广东中山和番禺，该两地的电子游戏机在国内的地位举足轻重。其中广州市番禺区成为国内主要研发、生产和销售基地，每年大量出口美、欧及东南亚市场。第一部分游艺机产业市场发展概况番禺游艺机市场调查报告行业发展概况：大型游戏机行业经过近几年的高速扩张式发展，行业规模急剧扩大，技术升级迅速，市场销售活跃，整个行业处于历史最好发展时期。2010年全国电子游艺产业总产值达710亿元，仅游戏机行业总产值达430亿元，游戏机行业总产值远远超过了网游总产值第一部分游艺机产业市场发展概况番禺游艺机市场调查报告行业发展概况：与行业高速发展伴随而来的是行业内产品同质化现象日益严重，市场竞争逐步加剧，特别是在星力、星域两个动漫游戏产业园先后建成之后，大批原本处于分散状态的实力企业密集地汇聚在一起，市场的高度集中一定程度上给客户带来了购买的便利和更多的选择的空间，同时也导致了机台价格的透明化，行业竞争激烈。第一部分游艺机产业市场发展概况番禺游艺机市场调查报告番禺游艺机市场发展概况上个世纪80年代后期，番禺的游戏机行业就蓬勃兴起；经过90年代的进一步发展，奠定了以龙美、樟边、蔡边和迎宾路一带生产企业云集的产业布局，成就了中国最大规模的游戏机生产基地；进入21世纪，行业涌现出一批优秀的、具备技术研发能力的规模龙头企业。番禺动漫游戏产业同样面临着技术升级、集聚发展、伸展产业链等优化产业结构的问，亟待改变当前产业中企业分布零散、品牌形象不鲜明、业内交流不足、研发水平不高等诸多现状。第二部分项目周边游艺机产业概况番禺游艺机市场调查报告番禺游艺机的市场地位番禺动漫游戏及其配套产业年产总值达300多亿元。现有各类动周游戏企业600多家，总值。年产值上亿元的达十多家，动周游戏及其配套产业年产总值达300多亿元，目前番禺的动漫游戏行业占据着国内50%以上的市场份额,内销总量还在逐年增加，番禺生产出口的电子游艺和游戏设备,占全球大型游艺机市场份额接近20%。是全球研发、生产和交易的主要基地之一。第二部分项目周边游艺机产业概况番禺游艺机市场调查报告番禺动漫行业市场概况：与行业高速发展伴随而来的是行业内产品同质化现象日益严重，市场竞争逐步加剧，特别是在星力、星域两个动漫游戏产业园先后建成之后，大批原本处于分散状态的实力企业密集地汇聚在一起，市场的高度集中一定程度上给客户带来了购买的便利和更多的选择的空间，同时也导致了机台价格的透明化，行业竞争激烈。第二部分项目周边游艺机产业概况番禺游艺机市场调查报告番禺政府给予动漫企业的优惠政策1、发展专项资金：用于鼓励动漫产业的投资、对优秀动漫企业和动漫作品及高级人才予以奖励、吸引国内外知名动漫企业落户番禺区　　2、房租补贴：对入驻园区的动漫企业,政府给予一定额度的房租补贴。3、贷款贴息：动漫企业获得银行贷款用于动漫产品的研发、成果转化以及市场推广等相关项目,可申请专项贷款贴息资金。　科技创新资金：动漫企业可申报科技创新资金,实施动漫产品的研发和成果转化等项目,对获得国家和省市立项的重点项目给予资金配套支持。4、人才政策：鼓励企业引进高级动漫人才。对专业人才办理户口迁移等手续给予优先便利。对符合条件的企业的高级动漫人才和管理人才缴纳的年度个人工薪所得税,按规定给予奖励。5、享受国家和省、市相关优惠政策第二部分项目周边游艺机产业概况番禺游艺机市场调查报告第二部分项目周边游艺机产业概况番禺动漫产业分布图龙美村动漫贸易商圈华创动漫产业园目前，番禺动漫产业集群园区主要包括“华创动漫产业园”、“星力动漫游戏产业园”、“星域动漫科技城”，规模最大是华创动漫产业园。番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况星力动漫园星域动漫园天安科技产业园龙美村游艺市场本项目星力动漫园第三期番禺动漫科技产业园区迎新商场龙美村游艺市场分布图番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况龙美村所在的东环街已发展城以天安科技园、番山创业中心星力动漫游戏产业园以及星域动漫游戏产业园为核心，辐射周边地区，形成了创意产业带状发展的良好态势。龙美动漫游艺机商圈以星域、星力、龙美村牌坊一线街铺为核心，迎新商场和龙美村内的散铺为辅。组成了方圆近十多万平方米的广东省的超大规模动漫电子设计及销售中心，来往客户遍及全国。番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况龙尾村游艺市场一览表番禺游艺机市场调查报告 项目 规模（㎡） 租金 出租率推广手法 星域 15000 约60元/方 100%现场招租 星力 50000 首层90元/方二层45元/方三层35元/方 100%整合推广 龙美村散铺 50000 50-100元/方（街铺100元/方） 90%现场招租 迎新商场 5000 一二楼均价50元/方 100%现场招租第三部分周边主要游艺机专业市场概况星力动漫游戏产业园该项目是广州市2008年重点项目，并申请成为国家级动漫产业基地。总占地面积约54万元平方米，分三期建设。其中，一期建筑规模2．5万平方米，于2009年6月3日正式开业；二期建筑规模2．5万平方米，于2009年12月25日开业。目前，该项目经营态势良好，已成为番禺动漫行业的代表型动漫游戏产业园番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况星力动漫游戏产业园目前，一期、二期共进驻企业逾百家，主要以商用游戏及相关配套、衍生产品的展示、销售为主；进驻的行业龙头企业有：华立科技、凯昌电子、宝辉电子、尚莹电子、肯琰优电子、世宇科技、金龙电子等诸多台湾、香港、日本、韩国，以及国内著名的动漫龙头企业。多个龙头企业的进驻，确立了项目在行业内的龙头地位！番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况星力动漫游戏产业园星力一、二期星力第三期规划三期建筑规模约5万平方米，建成后将设置研发中心、会展体验中心、行业会所、商业公寓等一系列相关配套。预期第三期租金：首层100元/㎡,二、三层60-70元/㎡番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况星力动漫游戏产业园番禺游艺机市场调查报告 地址 东环街迎新路 说明 规模 50000方 租金 首层90元/㎡,二层55元/㎡,三层45元/㎡ 第一期因星域抢先招商、开业的压力，二、三楼租金偏低 管理费 2.8元/方 实用率 75% 装修 精装 出租率 100% 经营状况 良好 进园企业可享受租金补贴第三部分周边主要游艺机专业市场概况星域动漫科技园番禺游艺机市场调查报告 地址 东环街迎新路 规模 15000方 租金 约60元/方 管理费 2.8元/方 进场费 148元/方 使用率 70% 装修 精装 出租率 100% 经营状况 良好第三部分周边主要游艺机专业市场概况星域动漫科技园该项目是龙美村最早开业的一个以动漫游艺机为主题的专业商贸城，由于当时的经营者欠缺战略视野以及较强的后续发展经营能力，在政策资源的倾斜力度方面明显较星力逊色。其发展势头弱于后来者“星力动漫游艺产业园”。目前，该项目正积极与东环街道等政府有关部门联系，将该项目能纳入街道动漫产业的重点培育项目，希望与星力一样能得到同等的政策支持。番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况迎新商场迎新路面番禺游艺机市场调查报告 地址 东环街迎新路路口 规模 5000方 租金 约50元/方 管理费 280元/档 进场费 2万元/档 实用率 90% 装修 简单 出租率 100% 经营状况 良好第三部分周边主要游艺机专业市场概况龙美村内零散游艺机铺龙美村有几个出口，除了牌坊口一线街铺属于村大队统一管理，大多数都是村民自行出租，各自为政。但由于都是租给相同行业，且村路规划良好，形散神不散，成行成市龙尾村内街铺番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况龙美村内零散游艺机铺龙尾村内小规模动漫城番禺游艺机市场调查报告 地址 东环街迎新路 规模 50000方 租金 50-100元/方 管理费 无 进场费 1万-4万/档 实用率 90% 装修 简装 出租率 90% 经营状况 良好园区占地50万㎡，规划建筑面积76万㎡，总投资50亿，历经5年发展，已发展成为由天安科技创业中心、天安科技创新大厦、天安科技产业大厦、天安科技交流中心、科技发展大厦、菁华公寓及其他生活配套设施组成的成熟科技园区。目前已引进400多家高新科技企业，出租率达90%。第三部分周边主要游艺机专业市场概况番禺游艺机市场调查报告天安科技园写字楼租金：40-45元/平方米停车费：180元/月，临保1元/小时第三部分周边主要游艺机专业市场概况番禺游艺机市场调查报告单身公寓售价：0.9-1.1万元/㎡租金：30-35元/㎡管理费：2.5元/㎡配置：床/热水器/洗衣机/空调/冰箱/电视机/宽带第三部分周边主要游艺机专业市场概况天安科技园番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况华创动漫产业园番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况华创动漫产业园园区概况   位于番禺区石碁镇金山村，总投资近30亿元人民币，总占地面积1118亩，总规划建筑面积达120万平方米，是目前国内最大的动漫游戏产业基地、番禺区重点项目、番禺区“百亿”五大亮点产业之一。   华创动漫产业园依托番禺得天独厚的动漫游戏产业基础，以“全球动漫全产业链平台”为核心定位，以打造“中国文化创意产业第一城”为远景目标。园区建成后可容纳上千家企业进驻，推动动漫游戏产业在创意、研发、生产、展示、销售各环节的全面发展，实现产业升级，促进番禺动漫游戏产业成为全球动漫游戏行业引擎，成就番禺动漫游戏产业的新“硅谷”。番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况华创动漫产业园项目介绍   园区规划分三期进行，一、二期占地面积408亩，建筑面积约40万㎡，包括54栋四层企业总部基地大楼、14栋两层创意研发中心、一栋七层创业中心、一栋商务酒店等。目前，该园区厂房租金为10-15元/平方米番禺游艺机市场调查报告第三部分周边主要游艺机专业市场概况龙美动漫商圈特点：现时全国有名的动漫产业基地，行内知名度较高开始以迎宾大道临街小铺为主，逐渐以龙美村向蔡边三村扩展近几年市场有所扩大，星力、星域等市场应运而生，共计经营面积约12万平方米商铺出租率高，基本没有空铺位，铺位需求旺盛除了星力有一定规划外，商铺经营基本没有细致的分类客户以全国游艺商家为主，近几年更涉及海外贸易商铺面积50-150平方米一个不等市场铺位租金因位置的不同，差异较大，租金水平为60-100元/㎡番禺游艺机市场调查报告第四部分项目概况项目地理位置：项目位于龙美村西侧，天安科技园东侧项目占地面积：6.5万平方米项目总建筑面积：13万平方米项目容积率：2.0合作条件：与土地方5.5：4.5分成地块现状：农村闲置空地预期投入：按1500元/平方米建筑成本计算造价（按星力建筑模式建造），约需投入2亿元番禺游艺机市场调查报告第四部分项目概况星力动漫园星域动漫园天安科技产业园龙美村游艺市场本项目星力动漫园发展用地番禺动漫科技产业园区迎新商场项目在龙尾村区域地理位置图番禺游艺机市场调查报告第五部分项目投资分析项目投入资金匡算番禺游艺机市场调查报告 经费投入项目 投入资金 说明 土地成本 ∥ 与村合作分成 建筑成本（含公共位置装修、水电安装） 1.95亿 地下停车场 ∥ 暂不考虑（按星力现状模式可以不考虑，但发展来看需预备充足停车位） 中央空调系统 ∥ 暂不考虑（按星力模式，可以不考虑） 包装及推广 200万 现场包装、形象推广、路牌广告等 招商 200万 全国性招商、行业展会等 不可预见费用 200万 合计 2.1亿第五部分项目投资分析项目建筑参考模式番禺游艺机市场调查报告第五部分项目投资分析项目投资预算分析项目月租金收入匡算（按7.15万平方米出租面积，100%出租率计算）番禺游艺机市场调查报告 楼层 面积(万平方米） 租金水平（元/㎡) 租金（万元） 一层 2 90 180 二层 2 60 120 三层 2 50 100 写字楼 1.15 40 46 合计 7.15 446第五部分项目投资分析项目投资预算分析项目首5年投资回报匡算（按7.15万平方米出租面积计算）番禺游艺机市场调查报告 楼层 满租收入万元/月 首年月收入 第二年月收入 第三年月收入 第四年月收入 第五年月收入 出租率 收入 出租率 收入 出租率 收入 出租率 收入 出租率 收入 一层 180 100 180 100 180 100 180 100 180 100 180 二层 120 85 102 95 114 98 117.6 100 120 100 120 三层 100 80 80 88 88 95 95 98 98 100 100 写字楼 46 60 27.6 75 34.5 85 39.1 90 41.4 95 43.7 合计 446 389.6 416.5 431.7 439.4 443.7 年收入 4675.2 4998 5180.4 5272.8 5324.4第五部分项目投资分析项目投资预算分析项目首5年投资回报匡算（按7.15万平方米出租面积计算）按保守5年内租金不递增计算，5年内租金总收入可达2.545亿元，5年可以收回投资成本。番禺游艺机市场调查报告第五部分项目投资分析本项目投资主要考虑的利益点分析该行业的发展空间项目所在地域的市场容量可预见的投资回报游艺机动漫市场随着政策利好，市场发展空间巨大目前市场仅有约12万㎡，供不应求保守计算5年可收回投资成本所在地产业规划番禺区政府大力扶植、发展动漫产业该项目投资及发展前景良好番禺游艺机市场调查报告第五部分项目投资分析项目投资分析小结该项目有良好的产业发展及投资回报空间番禺游艺机市场调查报告第五部分项目投资分析项目具体操作需解决的关键节点： 在竞争日益激烈的市场环境下，如何在硬件和软件经营管理上超越星力，吸引商家是首要考虑的问题 项目规划、设计（项目人流导向、车流导向、外立面风格） 项目园区业态规划、布局（产品结构和商户结构比例、写字楼占比、仓储、物流等） 项目形象定位 项目龙头企业的招商 政府公关，争取政策优惠，吸引商家 制定切实可行的租赁条件、招商策略 管理经营理念和管理经营团队 预期本项目时间节点与星力第三期同期，把握好工程进度和招商条件十分重要番禺游艺机市场调查报告结语本报告仅为项目初步市场调查分析和初步投资预算匡算分析报告，关于项目SWOT分析、项目定位、建筑规划和设计、目标客户定位、招商策略、包装推广建议等进一步的策划报告，有待项目确立后再做详尽分析和归纳，并落实具体的执行。番禺游艺机市场调查报告谢谢!