房地产企业破产债权清偿顺位解读

房地产企业破产债权清偿顺位解读汇报人姓名汇报日期房企破产的特殊性及律师业务的切入点一、房企破产的特征01群体性02涉及面广03法律关系复杂04各类债权的清偿顺位房企破产的特殊性及律师业务的切入点二、律师业务的切入点1、困境房企的拯救的设计2、重整（重组）投资人的尽职调查与方案设计3、财务投资人的交易结构设计4、担任房企的破产管理人5、广大债权人的代理律师假设背景-大家排排序假设在一个已竣工验收的商业地产开发项目中，开发商无法完全履行债务。商品房买受人依据《商品房买卖》或《以物抵债协议》主张取得房屋。建设工程承包人主张拍卖建设工程优先受偿工程价款或优先以房抵债。银行主张依据抵押权对拍卖房屋所得价款享有优先受偿权。被拆迁人基于《拆迁补偿协议》主张对回迁房的优先权。3214被拆迁人优先权01购房人优先权02工程价款优先权03抵押债权04CONTENTS目录一、被拆迁人优先权（一）法理基础与依据法理基础规范依据生存权：基本人权；财产权：不动产物权《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。（二）适用范围1拆迁安置房：及于。2过渡期临时安置费？3拆迁补偿款？4拆迁补偿安置协议无法实现后的赔偿？例一：原房屋拆迁安置房过渡期临时安置费拆迁基于替代物取回权理论，拆迁安置房与过渡期临时安置费应当具有优先性。司法实践成都国权锦城房地产开发有限公司、成都市青羊区房产管理局物权确认纠纷案(2017)最高法民申691号裁判要旨：第一，拆迁人将拆迁补偿安置协议约定的产权置换用房另行卖给第三人的行为，侵害了被拆迁人的财产权及生存居住的基本人权；第二，按照被拆迁人利益的侧重保护原则，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权物权化，赋予物权的优先效力。例二：原房屋¥拆迁拆迁补偿款是否具有优先性？司法实践林栩莹、林栩敏等与广东宝星实业有限公司普通破产债权确认纠纷案(2019)粤0104民初35974号判决结果：支付拆迁补偿款：优先债权；该部分款项产生的利息（自债务逾期日起至法院受理破产申请日止）：普通债权。理由：支付拆迁补偿款是以被拆迁人放弃补偿安置房屋为条件，因此拆迁补偿款债权可以参照相关的法律规定优先受偿。该部分债权虽为拆迁补偿款的孳息，但主要目的是对逾期履行债务的惩罚，与拆迁补偿款有本质上的差别，如视之为优先债权，势必减少普通债权的受偿金额，对普通债权人的权利造成损害。故从公平原则考虑，应确认上述债权为普通债权。例三：原房屋拆迁安置房善意第三人开发商被拆迁人拆迁¥问题：拆迁补偿安置协议无法实现后的赔偿是否具有优先性？1、拆迁安置房市价（填平性赔偿）；2、惩罚性赔偿。司法实践-填平性赔偿（优先债权）邓宣文、叶淑珍与湖南博超置业有限公司普通破产债权确认纠纷案(2019)湘07民初1号基本事实：博超公司与叶淑珍签订《拆迁补偿合同》，约定置换与现在同地方同面积的一层门面房，后博超公司破产。原约定的回迁门面已被改建，叶淑珍能否实现门面房的优先受偿权，还需在破产财产分配时确定。法院判决：1、叶淑珍享有对回迁门面的优先受偿权；2、如叶淑珍不能取得实物分配（即门面房），则按债权金额3729600元（按房屋成本价确定的适当补偿）获得优先受偿权。司法实践-惩罚性赔偿（观点1：普通债权）刘爱花与鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(2018)豫0611民初3908号法院认为：根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第十一项规定：“下列属于破产债权：……（十一）债务人在破产宣告前因侵权、违约给他人造成财产损失而产生的赔偿责任。”本案中，原告因被告违约，可以请求出被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而被告在破产宣告前因违约需承担的赔偿责任属于破产债权，故被告应承担的不超过已付购房款一倍的赔偿责任属于破产债权。另：浙江省绍兴市中级人民法院在“何霁与如皋绿源置业有限公司破产债权确认纠纷一审民事判决书-案号(2017)浙06民初481号”中亦持该观点。司法实践-惩罚性赔偿（观点2：劣后债权）北京泰丰房地产开发有限公司与王俊杰破产债权确认纠纷二审民事判决书北京市高级人民法院案号：(2016)京民终129号法院判决：“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”系对出卖人欺诈行为的惩罚性规定，故本案中220万元的赔偿款在债权性质上与一般的交易性债权即普通债权有所区别，属于惩罚性债权。虽《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条仅规定国家有关机关对债务人的违法行为采取的刑事和行政处罚措施产生的刑事、行政范畴的惩罚性债权，以及破产案件受理后债务人未支付应付款项的滞纳金不属于破产债权，并未涉及民事范畴的惩罚性债权，但鉴于泰丰公司已进入破产程序，本案220万元赔偿款虽应确认为破产债权，但为保证泰丰公司所有债权人的债权能得以公平受偿，该债权作为惩罚性债权应当劣后于普通破产债权清偿。二、购房人优先权目录购房人优先权债权申报形式；优先权的体现；法律后果；优先权标的；优先受偿前提。（一）概述规范依据；性质判断。（四）以房抵债问题规范依据；法理基础（三）28条购房人1、消费者购房人优先权；2、预告登记购房人优先权。（二）两类购房人优先权（二）概述3、法律后果0201030405061、债权申报形式2、优先性的体现6、适用范围4、优先权标的5、购房人优先权前提1、债权申报形式10%45%履行合同下：债权人申报不动产债权+物权瑕疵、违约金等金钱请求权解除合同下：债权人申报退还购房款+赔偿损失金钱请求权。2、优先性的体现1）管理人对双方均未履行完毕合同的解除权；012）对已履行完毕合同按普通债权比例清偿的权利。02能够对抗3、法律后果使购房人获取房屋现状，此时房屋现状属于别除财产。4、优先权标的：破产受理时的房屋现状房屋现状不具备办证条件，还是在建工程一部分的：A、购房人可以选择解除合同，将退还购房款+赔偿损失按普通债权申报。B、购房人选择接受房屋现状，即与其他购房人和破产债权人一起按份共有在建工程，遵循建筑物区分所有之“少数服从多数”规则行使对在建工程的处分权和收益权；物权瑕疵赔偿的金钱请求权作为普通债权申报。房屋现状具备办证条件的，管理人为其办证；办证费用由购房人承担后，计入普通债权。具备办证条件的不具备办证条件5、购房人优先受偿前提注意“给付房款”的认定标准：参照民间借贷的认定标准（大额资金有转账、小额现金有合理解释）。前提一在指向的同一标的（房屋现状）上，更为优先的其他债权已获清偿。前提二购房人已将“对待给付”义务履行完毕（给付房款不低于房屋现状价值，破产前后均可给付）。6、适用范围两类购房人（消费者购房人+预告登记购房人）（二）两类购房人优先权-消费者购房人目录（1）法律依据1）未取得预售许可证能否主张购房人优先权？2）其他合同无效事宜。（3）其他问题（2）主体标准（1）法律依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（2）主体标准-思考消费者购房人思考：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中的“消费者”如何认定？消费者的界定《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的》渝高法[2003]48号消费者应与《消费者权益保护法》中“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。1购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50％)，且能支付尾款。2购房行为合法。3消费者的界定同时参照：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的商品房买受人的认定标准：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。2已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。3（2）主体标准-总结第一，满足真实购房人标准；第二，签订了合法的房屋买卖合同；第三，交付全部或大部分价款。（3）其他问题1未取得预售许可证能否主张购房人优先权？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。问题-法条判断当前商品房买卖合同的效力（起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）；破产程序中，管理人应当考虑预售许可证明办理的可能性，不能直接认定合同效力；已经对合同效力作出判决的，应当依据生效判决认定。实践操作（3）其他问题2限购：如北京、上海等的限购政策，虽然这些政策的效力层级有限，但仍应满足。不存在其他无效事由：如《合同法》第五十二条的规定。（二）两类购房人优先权-预告登记购房人（1）优先权顺位1）劣后于建设工程价款优先权；2）预告登记与抵押权看公示时间。实践中政府管理部门的做法：将抵押权大证做切割，购房人购买房屋时释放抵押权。（2）问题追加预告登记类同追加担保？适用《企业破产法》第31条。（三）28条购房人《执行异议复议规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。规范依据该条并非保护某类购房人物权期待权优先，而是保护某类购房人物权。以占有代替了登记，起到了物权的效力。标的房屋性质属于取回财产，而非别除财产。法理基础（三）28条购房人-司法实践案外人郑英捷执行异议申请福建法院2017年发布保护产权典型案例之案例三基本案情：安溪茶博汇第15幢148号房产登记于被执行人苏彩云名下，案外人郑英捷在该房产被查封之前已经与被执行人苏彩云、吴四福夫妻签订合法有效的书面买卖合同，且支付了全部购房款并实际占有使用，案外人郑英捷欲办理过户登记时，因被执行人苏彩云、吴四福联系电话已停机而未能完成过户登记。法院观点：法院认为，若继续执行上述房产，将损害买受人即案外人郑英捷的合法权益。最终法院依据《执行异议复议规定》第28条裁定对该房产终止执行。（四）以房抵债问题-规范依据《九民会议纪要》45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。《九民会议纪要》44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。12让与担保-规范依据《九民会议纪要》71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。让与担保（四）以房抵债问题-性质民间借贷债权到期日主合同：民间借贷；从合同：担保合同。（担保物权效力是否成就：是否登记）性质：让与担保两个合同关系：民间借贷+房屋买卖。1）符合条件的，相互抵销；2）不允许抵销的情形：《企业破产法》第40条：一年内的欠债到期+房屋买卖并办理预告登记；3）不可抵销后，催告支付房款；不给付的，行使《合同法》解除权。性质：债务清偿（新债清偿）时间轴民间借贷合同签订日签订房屋买卖合同，约定抵债签订房屋买卖合同，约定抵债ABCD房屋买卖合同无效或可撤销的情形以房抵债的“债”是虚构的：《企业破产法》第33条：涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。《合同法》第74条：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。1以房抵债的“房”价明显低于市场价格：《合同法》第74条：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。2三、工程价款优先权目录（一）工程价款优先权的理论基础和法律依据法定抵押权说优先权说不动产留置权说法律依据：《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。（二）工程价款优先权的行使1、行使主体2、行使期限3、行使条件4、不同情形5、主张形式1、行使主体A承包人法律明确规定的行使主体：B1）实际施工人；2）建筑装修装饰人可有条件行使的主体：C勘察人、设计人不享有优先权的主体：实际施工人有条件地享有工程价款优先权依据《合同法》代位权制度、最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十五条、广东省高院《关于如何适用＜合同法>第286条的指导意见》第二条、安徽省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（一）》第十八条等规定，一般情况下，分包人不能向建设单位主张享有优先权，但在总承包人怠于行使权益时，可以承继优先权的地位。建筑装修装饰人有条件地享有工程价款优先权最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》(2004)民一他字第14号装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。法条链接：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。问题：租赁房屋装饰装修的处理规则？未附和与附和勘察人、设计人不享有工程价款优先权理论上，勘察、设计合同的承揽人的抗风险能力相对较强，在与建设单位的合作中处于相对独立、平等的地位；一般不涉及弱势农民工问题。规范上，《浙江省高院执行局关于印发〈在执行中处理工程款优先权有关问题的解答〉的通知》第六条及《安徽省高院关于审理建设工程施工合同纠纷案的指导意见（一）》第十六条均排除了勘察人、设计人的优先权。2、行使期限-旧规房屋竣工的：2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算6个月。房屋未竣工的：《最高人民法院全国民事审判工作会议纪要》（2011年）第26条因建设单位的原因而导致建设工程施工合同解除或终止履行的，施工人行使工程款优先权的期限从施工合同解除或终止履行之日的次日起开始计算６个月。解除之日的实践认定：1、从通知送到对方之日起视为解除。2、《破产法》第18条规定从破产受理之日起2个月内视为解除，解除之日开始计算。2、行使期限-新规《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。思考：应给付之日如何认定？1、合同有效1）有约定，如分段支付2）无约定：交付日2、合同无效3、合同解除或终止的如果施工人逾不主张，则丧失优先受偿权，按照普通债权审定。3、行使条件对象必须是权利人所承包和实际建造的建筑工程；按期交付、质量符合国家标准和合同约定；建设工程属于依法可折价或拍卖的工程。2134、不同情形最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》【已竣工】第十九条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。【未竣工】第二十条　未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。（问题：范围、价款确定（逾期可得利益）、优先权的范围）【施工合同无效】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条　建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。第三条　建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。5、主张形式（承包人行使优先受偿权的程序）（1）催告发函（2）诉讼+拍卖（3）协商折价（4）向管理人申报（三）范围-工程价款是否包含“合理的利润”旧规：最高院《批复》第三条建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（三）范围-工程价款是否包含“合理的利润”新规：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。第五条承包人建设工程价款优先受偿的范围应当包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金等。住建部、财政部2013年修订的《建筑安装工程费用项目的组成》建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。（四）效力第一，劣后于购房人优先权第二，先于所建造工程上的抵押权《最高人民法院关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》：应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（五）其他问题1、施工方无条件放弃优先受偿权的书面承诺，其效力判断2、工程款债权的优先标的问题1、施工方无条件放弃优先受偿权的书面承诺，其效力判断新规范：自2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十三条，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。原则上应为有效，承包人有权处分自身权利，如该笔债权的放弃导致公司资不抵债，无法支付农名工工资，那么农名工此时作为债权人可以行使代位撤销权。2、工程款债权的优先标的问题需要按照每个购房人对在建工程的共有份额——每套屋项下的在建工程份额，对工程款债权金额及其优先标的进行分解，付款超过50%的消费者购房人的物权期待权的优先标的——其对在建工程的共有份额。思考：同一处别除财产上叠加了几个优先权？e.g100套房屋，1500万的工程款债权评估后1000万；卖掉40套（10套消费者、30套预告登记）如一套10万，100万落空四、抵押债权抵押债权导视图（一）抵押债权实现条件01020304010203抵押物特定抵押物的范围；“无证建筑”与“违法建筑”问题.抵押财产可变价抵押物的可变价与不可变价担保物价值范围1.1抵押物的范围《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。法律依据1）土地抵押不包括抵押登记时尚未建造的地上物；2）在建工程抵押不包括破产受理时尚未建造的地上物。结论举例一块荒地，建造了A幢房屋。甲银行将土地抵押，乙银行又办理了A幢房屋抵押；B房屋建成，丙银行将B房屋抵押。乙、丙银行的抵押土地按照A、B两幢房屋所占面积比例分割。1.2关于未办理权属登记的“无证建筑”是否视为一并抵押理由对于具备初始登记条件、尚未登记的“无证建筑”而言，物权已经设立，具备物权变动的基础，应当受《物权法》第182条“视为一并抵押”条款调整，当事人仅进行了土地抵押登记的，地上的“无证建筑”应视为一并抵押。观点应当视为一并抵押。法律依据《物权法》第30条：合法建造房屋的事实行为，事实行为成就时物权设立。1.3关于未办理权属登记的“违法建筑”是否视为一并抵押观点不视为一并抵押。理由有合法的建房手续、完成特定审批、取得合法土地权利、符合规划要求是合法建造取得物权应当具备的前提条件之一。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。理由观点2、抵押物可变价2、以土地抵押，未经抵押权人同意，房企大量签合同、备案、付款BA1、以土地抵押，抵押权人同意销售大部分房屋实践中，抵押物不能变价的情形担保债权人未尽到必要的注意义务：抵押物的状况（因房产后续销售，影响原抵押物变价）（二）抵押债权的顺位劣后于工程款债权。劣后于付款超过50%的消费者购房人优先权、“房屋买卖合同已经预告登记”而预告登记在抵押登记之前的购房人优先权。优先于“房屋买卖合同已经预告登记”而预告登记在抵押登记之后的购房人的物权期待权。321谢谢观赏