房地产项目开发流程

v1.0可编辑可修改v1.0可编辑可修改v1.0可编辑可修改房地产项目开发流程图房地产项目开发流程          节点 主要阶段 主要工作内容    工作部门   是否需要组织专题会议以及会议参加部门   主办部门工作内容   分项 主办部门 主办岗位 协办部门   土地获取阶段 土地信息收集  现状图 落实地块具体位置及周边情况  拓展部       规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件  拓展部       现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。  拓展部       了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况  拓展部       了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。  拓展部      土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。  拓展部       了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算  拓展部   开发部、运营部、工程部    了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排  拓展部      对接发展中心 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果  拓展部      土地深判 可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的分析  拓展部        该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。  拓展部        现状图（四至电子文件）  拓展部        市场深度调研 "销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研" 拓展部   销售部研发部     项目最终定位 销售研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 拓展部   销售部  研发部     成本测算：针对多个进行初步成本测算、利润率分析及比选 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 拓展部   研发部、运营部     开发周期及付款 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。  拓展部   工程部 开发部 销售       项目方案确定  拓展部        现金流测算  拓展部      对接发展中心 深判结果 项目可行性报告及后续工作  拓展部      寻找合作资金（与战略发展部共同研究） 研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务体系、法务：给予技术及资源上的支持 拓展部   财务体系、法务    项目招商报告（前期阶段） 区域宏微观市场研究  拓展部        项目招商版盈利能力分析  拓展部       明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 拓展部   财务中心     合作伙伴确定 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 拓展部   财务中心、集团资管部     合作方案确定  拓展部   财务中心、集团资管部     合作细节确定  拓展部   财务中心、集团资管部    引资（商业计划书） 签署战略合作协议 "财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档" 拓展部   财务中心、集团资管部、综合管理部    合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 "财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。综合管理部：工商局办理公司注册" 拓展部   财务中心、集团资管部、法务综合管理部   投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 研发中心：项目方案 拓展部   研发中心    投经济标 确定土地上限  拓展部       拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术  拓展部       挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术  拓展部    获取土地  签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 "法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金" 拓展部   法务　财务部   用地规划许可证 土地出让合同  法务协同：提供土地出让合同 开发部   法务　    出让金、交易费交费证明  财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部   财务   确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表  开发部        委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料 开发部   研发     向项目备案机关提交申请报告  开发部       建设用地规划许可证   开发部       原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）   开发部       土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）   开发部       土地出让合同  发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部   发展中心    核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图   开发部       交费证明 缴纳土地费用  开发部       1：500现状地形图3份（反楼座）   开发部       详规  研发：委托设计详规 开发部   研发   办理土地证 土地出让合同   开发部       交费证明 缴纳土地费用  开发部       建设用地规划许可证   开发部       地籍图4份（薄膜图）   开发部       土地登记   开发部       土地确权来源证明文件   开发部       申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明  综管：提供相关证明资料 开发部   综管    土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同 财务中心   开发部  规划设计阶段 区域市场调研 "1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查"  销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部   销售部    3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证 商业销售部市场组和招商组   商业销售部    4、同期操作商业地产项目调查（商业部分） "竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息" 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业销售部市场组和招商组   商业销售部   项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业销售部   商业销售部    市场定位、客户定位、产品定位、价格定位  "研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位" 销售体系　招商策略公司   研发部 商业招商组    经济测算  "运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算" 研发部    运营部 财务部    项目发展报告 开发计划 "销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期" 研发   销售 工程  商业     项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管   运营     资金流 "工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求 开发：配套费及土地款支付计划" 财务   工程、开发   设计前期 明确产品设计思路  销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套等规划设计提出改善性意见 研发   销售    明确设计院选择标准   研发       制定设计组织计划   研发      方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订  "法务：合同文义审核运营：成本审核" 研发   运营部、法务部    制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订  "运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计工程：参与制定交工标准，，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见" 研发   工程 运营  商业    规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 "销售、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：提供各项前期配套费用标准" 研发运营   开发销售 工程 商业    彩色总平面图（含经济指标）送规划预审  研发部：负责提供图纸 开发部   研发部    修建性详规成果  开发：提供参考意见 研发   开发    详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）  研发部：负责提供图纸 开发部   研发部    建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。 "销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见" 研发 运营   销售  商业　工程    彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）  研发部：负责提供图纸 开发部   研发    建筑方案报建图  研发：提供报建图纸 开发   研发    景观概念方案设计及确定  "销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见运营：成本核算及成本指标控制" 研发   销售 工程 运营  商业   指标确认阶段 项目成本指标确定  "销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程研发开发财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实" 运营   销管 工程研发开发财务商业    项目考核指标确定  "销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工期" 运营   销管 工程    年度考核指标调整  "销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系工程：制定工期" 运营   销管 工程   施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定  "运营：配合研发进行设计招投标工程管理：对结构方案、设备选型进行评估法务：合同的审核" 研发    运营工程管理部法务    制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 "销售、商业：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定工程：提供工程技术专业建议" 研发 运营   销售 工程  商业    结构方案及设备选型研讨及确定  "运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈研发" 研发   工程 运营    地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图 工程   研发    施工图成果 总平面图  研发        放线图  研发        桩位图  研发        施工图报建图  研发        消防、人防报建图  研发        施工图审查全图及计算书  研发        编制典型楼座建安预算  运营        施工图会审 "运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更" 研发    工程 运营     施工图全图 结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修 研发   客服     编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化 "销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化研发：负责图纸优化变更工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化" 运营部   研发工程销售    综合管网方案设计  开发部：提供各专业局设计条件 研发   开发    景观扩初及施工图设计  运营：成本核算及费用控制 研发   运营    景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化  "销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定研发：负责图纸优化变更工程：对选材、工艺做法提出专业性意见" 运营部   研发工程销售  开工开盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部   研发     土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部   发展中心     修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份） 研发：提供所需图纸 开发部   研发     申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书  开发部       建筑方案送审 建筑设计方案申报表 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部   研发     1/500现势地形图1份  开发部        土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部   发展中心     投资计划  开发部        建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型  开发部        申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书  开发部       取得许可证 投资计划(项目备案)  开发部        大配套 财务：提供资金保障 开发部   财务     小配套 财务：提供资金保障 开发部   财务     消防证明 研发：负责提供消防报建图 开发部   研发     绿化证明 研发：负责提供绿化报建图 开发部   研发     人防证明 研发：负责提供人防报建图 开发部   研发     地名证明 销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义 开发部      现场工程放线 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择  协助工程提供队伍信息 工程部   运营    建设工程规划许可证   开发部       规划局批复的项目总平图及电子文件   开发部       首层平面图  "研发：出图及图纸问题解决工程：现场配合" 开发部   研发 工程    按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍 开发部    工程    施工单位配合做记录、现场保护 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保护 开发部    工程    移交施工单位  "研发：现场发现问题，及时解决工程：组织施工单位交接，做好交接记录" 开发部   研发 工程   施工许可证 建设用地规划许可证   开发部       建设工程规划许可证   开发部       天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书   开发部       工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同   开发部       建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）   财务       建设项目年度投资计划（当年计划）   开发部       施工图审查  研发：负责提供施工图及计算书 开发部   研发    质量监督登记表  工程：配合办理，与相关部门接触，搞好关系 开发部   工程    安全措施  工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。 开发部   工程    安全施工措施登记表  工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理 开发部   工程    交费各专业会签单  建委各内部相关部门及配套各专业局确认 开发部      销售许可证 营业执照   开发部       资质证书   开发部       《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》   开发部       年度投资计划(项目备案)   开发部       《建设工程规划许可证》  研发：负责提供所需的全部图纸 开发部       《建设工程施工许可证》   开发部       公用基础设施配套证明   开发部       获取前期物业备案证明  "物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）研发：负责提供所需的全部图纸" 开发部   物业    基础工程形象部位达到正负零及图象文件  工程：到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明 开发部   工程    获取《面积计算成果表》  "开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件研发部：提供全套施工图" 销管       项目总平面图  研发：出图 开发部   研发    获取商品房网上销售数据录入合格证明  销管：配合网上录入 开发部   销管   企业投资项目备案 规划成果   开发部       大配套   开发部      开工准备 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场   工程       临水、临电  "工程：根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护财务：提供资金，运营：审核" 开发部   工程部、财务部、运营部    临水、临电   开发部   工程    平整场地   工程       施工组织方案  "研发：负责提供所需的全部资料运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。" 工程   研发 运营    招投标、签订合同 勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据） "研发：负责提供总规划图等所需的全部资料运营：配合招标法务：合同的审核" 工程   运营  研发 法务     桩基施工单位 运营配合招标、测算成本 工程   运营      监理 "运营配合招标、测算成本法务：合同的审核" 工程   运营 法务     土建施工单位 "运营配合招标、测算成本法务：招投标文件的法务审核、合同的审核" 工程   运营 法务     甲供材、分包商 "运营配合招标、测算成本法务：合同的审核" 工程   运营 法务     沉降观测 运营配合招标、测算成本 工程   运营    土建施工单位的公开招标及合同备案  "工程：确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、进行合同备案运营：共同确定合同约定的各项条款" 开发部   工程 运营    施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸会审 研发：配合会审 工程   研发     会同设计院进行会审，签定会审记录 研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审 工程   研发    设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 研发：负责组织设计单位交底和变更 工程   研发    质量监督手续 办理质检委托 开发：配合办理相关手续 工程   开发     办理安全检查委托 开发：配合办理相关手续 工程   开发    环卫、环保等相关手续 申办项目临时、永久路口的报建手续 开发：配合办理相关手续 工程   开发     申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 开发：配合办理相关手续 工程   开发     办理施工人员暂住手续 开发：配合办理相关手续 工程   开发 开工  开工 施工放线 组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 工程   研发    规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线 研发、开发：配合验线 工程   研发、开发    桩基施工 试桩施工，根据施工图及有关施工制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等 研发：配合确定桩基施工标准 工程   研发     桩基全面施工 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 工程       桩基检测 委托桩基检测单位、签订合同  工程        进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告  工程       开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门） 土方工程  工程        支护工程  工程        降水工程  工程       地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加  研发：配合参与验收 工程   研发    基础施工 地基处理  工程        混凝土垫层  工程        地下防水  工程        混凝土基础 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题 工程   研发    基础验收备案 承建单位自评  工程        监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查  工程        材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收 研发：配合参与验收 工程   研发     签定建筑工程分部工程（基础）验收表  工程       基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。 工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料 运营   工程   项目亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 "销售部、企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等" 项目销售   研发、销售部、企划     价格策略 "销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营：提供成本测算，确定销售基本均价" 项目销售   销管、运营     推广策略 "销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持" 企划   项目销售、研发部     招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商业销售部运营组及策略公司   商业运营组及策略公司    确定外部资源 广告公司寻找及确定 销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通 企划   项目销售    &nb