2021年物业管理师经营管理试题及答案

41．下列哪项不属于人工费（）。A．社会保险费B．加班费C．通信费D．工服洗涤费：C解析：C通信费属于办公费，见P189页。42．以微利为重要特性物业管理行业，特别适合采用（　）编制预算。A．固定预算B．滚动预算C．弹性预算D．零基预算答案：D解析：P197页中下部，在国内，零基预算作为成本预算一种编制办法，越来越多地应用于产出较难辨认服务性部门费用预算编制，如政府部门和以微利为重要特性物业管理行业。43．某物业管理公司，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人月，房租费60元/人月，保安系统费100元/人月，保安人员工资1500元/人月，保安用房30元/人月，该物业管理公司保安费月总支出为（）元。A．7250B．44750C．290D．1790答案：A解析：（100+60+100+30）×25=7250元。44．如下关于物业管理招标工作说法错误是（）A．公开招标普通合用于规模较大物业，特别是收益性物业B．邀请招标是当前广泛采用招标方式C．招标文献是物业管理招投标工作能否成功完毕核心D．标底是业主所盼望物业管理服务档次和所能承受管理服务费用最低限额统一答案：D解析：P223页中上部，所谓标底，就是招标项目预期价格水平，这是业主所盼望物业管理服务档次和所能承受管理服务费用最高限额统一。45．不属于前期物业服务特性是（）A．由建设单位和物业管理公司订立B．前期物业具备过渡性C．前期物业服务合同是要式合同D．前期物业服务合同期限拟定性答案：D解析：P210中间，普通，前期物业服务期限是不拟定。这重要源于业主召开初次业主大会时间不拟定。《物业管理条例》规定：前期物业服务合同可以商定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理公司订立物业服务合同生效，前期物业服务合同终结。46．物业管理中涉及财产保险重要是（）A．家庭财产保险B．公司财产保险C．火灾保险D．责任保险答案：C解析：P236，从狭义来说，财产保险涉及重要险种为火灾保险、公司财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中涉及财产保险重要是物业火险。47．火灾保险费率计算办法有分类法和（）两种。A．分层法B．分部法C．分项法D．表定法答案：D解析：P237。48．物业管理公司与工程承包商在签合同步明确规定，在建造过程中发生自然或人为灾害所导致损失，均由承包商承担，对于物业管理公司来说，这属于（）A．风险回避B．风险保存C．风险抑制D．风险转移答案：D解析：P230中间。A风险回避例子有在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）风险。B风险保存例子有物业管理公司普通不会对她所管辖建筑窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后所有替代费用。C风险抑制例子有建筑火灾危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。49．物业管理公司绩效评价是以（）作为详细评价对象。A．赚钱能力B．资产运营水平C．偿债能力D．物业管理公司解析：P262页下面，物业管理绩效评价是指运用数理记录和运筹学等办法，采用特定指标体系，依照统一评价原则，按照一定程序，通过定量和定性分析，对物业管理公司（含物业资产管理项目）在一定经营期间占有、使用、管理、配备物业经营管理资源效益和经营者业绩，做出客观、公正和精确综合评判活动。50．物业管理中最常用类型，也是最为公开报告指是（）。A．向业主、租户提交物业管理报告B．向高层次管理者提供物业管理报告C．向投资者或董事会提交物业管理报告D．年度物业管理报告答案：A解析：P285中间，向业主、租户提交物业管理报告是物业管理报告中最常用类型，也是最为公开报告。51．（）更能揭示公司市场承认价值，因而应当成为公司较为合理财务管理总体目的。A．利润最大化B．资本利润率最大化C．每股利润最大化D．公司价值最大化答案：D解析：P247页中间。52．张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资某些资金来自银行提供期限为抵押贷款。如店铺在第4年租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某这项投资在第4年总资产报酬率是（　　）。A．12.5%B．4%C．7.75%D．6.58%答案：C解析：53．某公司由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150；负债共计期初、、期末数分别是451100和373150，净利润为130000，则该公司净资产收益率为（）。A．16.67%B．10.65%C．11.18%D．36.84%答案：A解析：54．（）以最后得分和“PR”加注评价类型及评价级别表达。A．初步评价成果B．基本评级成果C．定性评价成果D．综合评价成果答案：D解析：P280中间，综合评价成果是将基本评价成果与定性评价成果按照规定办法进行拟合后最后评价得分产生，以最后得分和“PR”加注评价类型及评价级别表达，并据此编制评价报告。而初步评价成果、基本评价成果、定性评价成果分别根据基本指标、修正指标和评议指标计算得分产生，以实际得分表达。55．物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理（　）A．经营目的B．服务目的C．管理目的D．宏观目的答案：C解析：P309上面，从管理角度，保证物业资产保值率和升值率最大化核心办法，是做好房屋与设备维护工作。此外，服务目的：物业所有人与使用人满意率最大化；经营目的：收益某些使用率最大化。56．写字楼物业服务公司在选取租户时，不太注重考察租户（　　）。A.商业信誉和财务状况B.面积需求大小C.租金支付方式D.物业服务需求答案：C解析：P314页，物业服务公司或业主选取租户时考虑重要准则，是潜在租户所经营业务类型及其名誉、财务稳定性和长期赚钱能力、所需面积大小及其需要提供特殊物业管理服务内容。57．某写字楼建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（　）万m2。A．5.2B．6.4C．6.8D．7.6答案：A解析：可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积；8×80%=出租单元内建筑面积+8×15%；解得：出租单元内建筑面积=5.2万m2。58．下列关于零售商业物业租金表述中，错误是（　　）。A.设立比例租金目是让业主分享某些经营成果，勉励其更好地管理物业B.知名度大重要租户，往往缴纳单位面积租金较低，且租金调节时间间隔较长C.比例租金基数普通是年总营业额，或年总营业额中超过某一基本营业额之外某些D.营业额高但毛利水平较低租户，其比例租金比例设立往往较高答案：D解析：P341页，D对的应是营业额高但毛利水平较低租户，其比例租金比例设立往往较低。59．在零售商业物业内同步会汇集着诸多余售同种或者类似商品零售店，其理论根据是（）。A．中心地理论B．供应外部效应理论C．同类零售店汇集理论D．需求外部效应理论答案：C解析：P335页，中心地理论解释了为什么不同种类零售店可以汇集在一起，即它们可以汇集在一起因素；同类零售店汇集理论解释了为什么在零售商业物业内还同步会汇集着诸多余售同种或者类似商品零售店；需求外部效应是当前零售商业物业理论中研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好主力店吸引到零售商业物业中来，但同步又光顾了其她零售店现象。60．（）是零售商业物业经营管理核心内容？A．现场管理B．代收代缴C．方略与运营管理D．引入主力店答案：C解析：P332页中间，方略与运营管理是零售商业物业经营管理核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处在可行性研究时就开始进行，并在物业生命周期内始终持续。二、多向选取题（共40分，每题2分。每题备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）1．对零售商业物业进行分类重要根据有（）。A．建筑规模B．经营商品特点C．商业辐射区域范畴D.周边环境E．服务人口收入水平答案：ABC分析：P3中下部。2．如下属于资产管理职责有（）A.控制运营成本B.客户报告与钞票管理C.监控物业绩效D.物业更新改造等重要开支决策E.资本性支出筹划答案：CD分析：P11，A控制运营成本、E资本性支出筹划两者属于物业管理，B客户报告与钞票管理属于组合投资管理。3．房地产间接投资形式重要有（　）。A.投资房地产信托基金B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产公司债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发答案：ABC解析：D.购买物业用于出租经营、E.购买土地进行开发都属于房地产直接投资。4．下列关于房地产经济寿命和自然寿命说法中，对的有（　）。A．房地产同步具备经济寿命和自然寿命B．自然寿命普通要比经济寿命长C．如果房地产维护善良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几种经济寿命D．房地产经济寿命与使用性质无关E．房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入不不大于零持续时间答案：ABC解析：D房地产经济寿命与使用性质无关不对。由于国外研究表白，房地产经济寿命与使用性质有关。普通来说，公寓、酒店、剧院建筑经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼经济寿命是45年，银行、零售商业用房经济寿命是50年，仓储用房经济寿命是60年，乡村建筑经济寿命是25年。E房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入不不大于零持续时间不对。对的是房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，净收益不不大于零持续时间。5．下列关于资金时间价值表述中，对的有（）。A．资金时间价值是资金增值特性使然B．利率是资金时间价值一种标志C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到补偿D．虽然资金存在时间价值，也可以对不同步点上发生钞票流量进行直接比较E．资金时间价值大小取决于通货膨胀率大小答案：ABC解析：D不对，由于由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同步点上发生钞票流量；E也不对，由于影响资金时间价值因素不只是通货膨胀率，还涉及投资利润率、风险因素等。6．收益性物业运营费用涉及（）等。A．空置和收租损失B．抵押贷款还本付息C．房产税和所得税D．为租户提供服务费用E．物业管理费用答案：DE解析：收益性物业运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生所有费用，涉及人员工资及办公费用、保持物业正常运转成本（建筑物及有关场地维护、维修费）、为租客提供服务费用（公共设施维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城乡土地使用税和法律费用等也属于运营费用范畴。因而，A空置和收租损失、B抵押贷款还本付息都不对，而C中房产税对，但所得税不对。7．物业价格不同于普通物品价格特性涉及（）A．物业价格受区位影响很大B．物业价格实质上是物业权益价格C．物业价格受供求因素影响D．物业价格形成时间较长E．物业价格受交易者个别因素影响答案：ABDE解析：P76-77，C不对，不只是物业价格受供求因素影响，其她商品价格也受供求因素影响。8．物业价格影响因素表述，对的有（）A．人口数量与物业价格正有关B．对保有物业课税会导致物业价格上升C．都市中、低收入水平居民收入增长，会促使物业价格下降D．房价水平重要取决于地价水平E．综合来看，物业价格与利率负有关答案：AE解析：A详细解释见P88，当人口数量增长时，对物业需求就会增长，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业需求就会减少，物业价格也就会下落。B不对的，详细解释见P91下面，直接或间接地对保有物业课税（如城乡土地使用税、房产税或都市物业税），事实上是减少了运用物业收益，因而会导致物业价格低落；相反，减少甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。C详细解释见P89-90，都市中档收入水平居民收入增长，会促使物业价格上升，而都市低收入水平居民收入增长，对物业价格影响不大。D不对，说法太片面，详细见P90下部，在有较多土地供应者状况下，房价是积极，地价是被动，即地价水平重要取决于房价水平。在物业开发用地由政府独家垄断供应状况下，土地一级市场上地价水平在很大限度上影响着新建商品房价格水平，预期政府会减少土地供应将导致地价上涨或者其垄断高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反映。E详细解释见P91中上部，综合来看，物业价格与利率负有关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。9．编制物业经营管理筹划基本工作涉及（）A．区域宏观市场环境分析B．房地产市场分析C．构造物业管理方案D．邻里分析E．物业现状分析答案：ABDE解析：P145-147，编制物业经营管理筹划基本工作除了ABDE中提到区域宏观市场环境分析、房地产市场分析、邻里分析和物业现状分析，还涉及明确业主目的。10．物业管理筹划重要内容有（）A．建筑物管理筹划B．租赁筹划C．财务收支筹划D．物业运营绩效评估及与业主沟通筹划E．公司赚钱和发展筹划答案：ABCD解析：P148-150。物业管理筹划重要内容就涉及上面ABCD提到建筑物管理筹划、租赁筹划、财务收支筹划、物业运营绩效评估及与业主沟通筹划。11．租赁方案与方略涉及重要工作内容有（）A．拟定可出租面积和租赁方式B．编制租赁经营结算C．定位目的市场D．拟定租金方案E．明确广告方略答案：ACD解析：P162-164，B不对，对的应是编制租赁经营预算，E不对，应是明确吸引租户方略。12．下列哪些状况属于人为终结合同状况？（）A．当事人协商一致B．租赁房屋发生了火灾C．承租人故意损坏房屋D．承租人故意拖欠租金达3个月以上E．承租人将承租房屋擅自转租答案：CE解析：P173，A当事人协商一致属于自然终结合同；B租赁房屋发生了火灾也属于自然终结，由于自然终结中有这样一条：因不可抗力致使不能继续履行，火灾就属于这种状况；D不对，应当是承租人故意拖欠租金达6个月以上，才属于人为终结合同。13．物业管理公司财务费用涉及（）A．利息净支出B．汇兑净损失C．金融机构手续费D．审计费E．税金答案：ABC解析：是物业管理公司为筹措资金而发生各项费用，涉及：利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及公司筹资发生其她财务费用。14．按照成本计算根据不同，成本可分为（）A．可免成本B．目的成本C．定额成本D．沉没成本E．可缓成本答案：BC解析：P186页，按照成本计算根据不同，成本可分为目的成本、筹划成本、定额成本、实际成本；题目中A可免成本、D沉没成本、E可缓成本是按照与决策关系来划分。15．成本预算编制基本规定有（）A．成本预算必要同其她预算相协调B．成本预算要以成本筹划为基本C．成本预算应有相应技术经济办法保证D．成本预算要全面权衡，提高员工工作效率E．成本预算既要符合实际，又要恰当留有余地答案：ACE解析：P195页，B不对，对的是成本预算要以各项定额为基本；D不对，对的是成本预算要全面权衡，提高资金使用效益。16．物业服务合同订立时要注意要点涉及（）A．“宜粗不适当细”原则B．不应有免费无限期承诺C．明确界定违约责任与解决方式D．物业管理公司要竭尽全力E．实事求是留有余地答案：BCE解析：P215-218，A不对，应是“宜细不适当粗”原则，D也不对，应为物业管理公司要量力而行。17．如下关于火灾保险保险金额补偿计算说法中，对的是（）A．保险金额等于或高于保险价值时，其所有损失补偿金额以不超过保险金额为限B．保险金额低于保险价值时，其所有损失补偿金额按保险金额补偿C．按账面原值投保财产保险金额等于或高于保险价值时，其某些损失补偿金额按实际损失计算D．保险金额低于保险价值时，其某些损失补偿金额按实际损失计算E．如果是按账面原值加成数投保财产，其某些损失补偿金额按实际损失计算补偿金额答案：BCE解析：P237，A不对的，保险金额等于或高于保险价值时，其所有损失补偿金额以不超过保险价值为限；D不对的，保险金额低于保险价值时，其某些损失补偿金额按保险金额与保险价值比例乘以实际损失计算。18．如下属于财务效益状况基本指标有（　）A．净资产收益率B．财务内部收益率C．主营业务利润率D．盈余钞票保障倍数E．成本费用利润率答案：AB解析：P266-267页，C主营业务利润率、D盈余钞票保障倍数、E成本费用利润率三者属于财务效益状况修正指标。19．租约中租金调节普通是基于（　）A．市场租金水平B．零售物价指数C．消费者价格指数D．租赁双方商定定期调节比率E．政府指引价答案：BCD解析：P318页中间，租金调节普通是基于消费者价格指数、零售物价指数或其她租赁双方商定定期调节比率。20．零售商业物业管理中租赁管理重要涉及（　）三个工作内容。A．租户管理B．租约制定C．续租管理D．租金拟定与调节E．租户选取答案：BDE解析：P341-342页。