房地产开发企业会计核算

房地产企业货币资金会计核算1001库存现金一、本科目核算各公司的库存现金。二、为了加强对现金的管理，随时掌握现金收付的动态和库存余额，保证现金的安全，各公司必须设置“现金日记账”，按照现金发生的先后顺序逐笔序时登记。每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对，做到账款相符。月份终了，“现金日记账”的余额必须与“库存现金”总账科目余额核对相符。有外币现金收支业务的单位，应当按照人民币现金、外币现金的币种设置现金账户进行明细核算。员工周转使用的备用金，在“其他应收款—员工备用金”科目核算，不在本科目核算。各公司应严格按照国家有关现金管理的规定收支现金，超过库存现金限额的部分应当限时交存银行，并严格按照本办法规定核算现金的各项收支业务。三、会计人员应每月至少一次对现金进行盘点，现金盘点表需要出纳、会计、财务经理共同签字确认并妥善存档。如有现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损益—待处理流动资产损益”科目核算；属于现金短缺，应按实际短缺金额借记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”，贷记“库存现金”；属于现金溢余，则应按实际溢余金额借记“库存现金”，贷记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”。待查明原因后分别以下情况处理：（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款—内部员工”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款—外部单位及个人（XX保险公司）”，贷记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”；如果经领导批准作为费用处理，则借记：“管理费用—财产损溢”贷记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”。（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”，贷记“其他应付款”，若无法查明原因，经批准后，借记“待处理财产损益—待处理流动资产损益”，贷记“营业外收入—其他收入”。（3）公司的现金损溢，应查明原因，在会计期末结账前及时处理完毕，处理后不留余额。待处理、固定资产清理都是中间使用科目，季度末，不能留余额三、本科目期末借方余额，反映各公司持有的库存现金。四、如出现外币币种业务，应及时报告集团公司财务部，由集团财务部指定具体明细科目编码。1001现金1、收取客户的更名、换房费等（收现金部分）借：库存现金贷：其他业务收入—手续费收入凭证附件：集团收据（收款单位联）、财务内部收支日报表（此表由收银员做）等。2、代收客户阳台封闭费（收现金部分）借：库存现金贷：其他应付款—其他代收费凭证附件：收款收据（记账联）、财务内部收支日报表（代收费用）（此表由收银员做）等。3、员工因公借款或领用备用金借：其他应收款—内部员工—备用金（XX员工辅助核算）其他应收款—内部员工—临时借款（XX员工辅助核算）贷：库存现金凭证附件：领（借）款审批单等。员工离职或调职时，要全面清理借款或备用金、以及房款欠款4、退房款、诚意金、代收费等借：其他应付款—代收代缴客户款预收账款—会员费直接借记贷：库存现金预收账款—房款（按开发项目辅助核算，贷方红字）凭证附件：付款申请单、换（退）房审批表、售房款专用收据（客户联）、诚意金收据（客户联）、代收费专用收据（客户联）等。 1002银行存款一、本科目核算各公司存放在银行的各种存款，包括人民币存款和各种外币存款，各公司如有存放在其他金融机构的存款，也在本科目核算。二、各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照本规定核算银行存款的各项收支业务。各公司应按开户银行和其他金融机构、银行账号分别设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据银行结算业务发生的顺序序时逐笔登记，每日终了应结出余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额必须逐笔查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。如有不符，属于“银行对账单”差错的，应立即通知银行查明更正；属于企业记账差错的，应由企业作更正的会计凭证或补记入账。月份终了，“银行日记账”余额必须与“银行存款”总账科目余额核对相符。公司将具体的银行开户行名称及具体的银行账号一并作为辅助核算。公司“POS单存款”应在出纳收妥收银员上交的《财务内部收支日报表》和《诚意金票据使用明细表》后及时登录入“银行日记账”，待日后各银行收妥资金，出具银行进账单时，将“POS单存款”转入各具体银行账号核算。各公司每年内至少应在半年末和年末，逐一清理“POS单存款”的刷卡记录以及期后入账的比对情况，对于POS刷卡期后不进行的，应专门清查并作好登记工作。POS单实时到账的，直接借记银行存款—各银行。定期存款在“银行存款”中核算。如出现外币币种业务，应及时报告集团公司财务部，由集团财务部指定具体明细科目编码。三、本科目期末借方余额，反映各公司存在银行或其他金融机构的各种款项。 科目级次 科目编码 科目名称 一级科目 1002 银行存款 二级科目 1002.01 工商银行   1002.02 招商银行   1002.03 建设银行   1002.04 农业银行   1002.05 信用联社   1002.17 北京银行   1002.18 光大银行   1002.19 长沙岳麓农村合作银行   1002.20 江苏银行   1002.21 邮政储蓄银行   1002.22 东亚银行   1002.23 恒丰银行   1002.24 POS单存款1002银行存款1、银行存款收入业务（1）现金存入银行借：银行存款贷：库存现金凭证附件：银行盖章后退回的现金交款单回单等。（2）收客户定金或房款（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款贷：预收账款—房款—现金收款凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、售房款专用收据（记账联）、财务内部收支日报表（房款）（该表由明源售楼管理系统生成）等。（3）收客户诚意金（或会员费）（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款贷：预收账款—会员费凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、诚意金收据（记账联）、诚意金票据使用明细表（房款）（该表由明源售楼管理系统生成）或财务内部收支日报表（诚意金）（该表由明源售楼管理系统生成）等。（4）代收客户的维修基金、契税等（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款贷：其他应付款—代收代缴客户款凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、集团代收费收据（收款单位联）、财务内部收支日报表（代收费用）（该表由明源售楼管理系统生成）、成交客户供款情况表（该表由明源售楼管理系统生成）等。（5）收取客户的更名、换房费等（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款贷：其他业务收入—手续费收入凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、金科集团收据（收款单位联）、财务内部收支日报表，（此表由收银员做）等。（6）代收客户阳台封闭费（客户直接存入银行、或通过银行转账部分）借：银行存款贷：其他应付款—代收代缴客户款—其他代收费凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、收款收据（记账联）、财务内部收支日报表（代收费用）（此表由收银员做）等。（7）收施工单位投标保证金借：银行存款贷：其他应付款—外部单位及个人（按XX单位辅助核算，且会计凭证摘要写明“投标保证金”）凭证附件：银行盖章后返回的进账单、银行盖章后退回的现金交款单回单、收款收据（记账联）等。（8）集团公司内部各公司间的纯资金调拨借：银行存款贷：其他应收款—内部单位--集团内部往来（按集团内部的具体单位辅助核算）凭证附件：银行盖章后返回的进账单、资金调拨单、付款指令等。如果是支付，则上述分录完全相反，不允许借贷方混用，便于流量统计（9）收到股东出资借：银行存款贷：实收资本（或股本）—XX股东凭证附件：银行盖章后返回的进账单、验资报告、收款收据（记账联）等。资料要收集齐备，不要依赖于人事部的档案归集（10）客户刷卡，出纳收妥POS单借：银行存款—POS单存款贷：各科目凭证附件：财务内部收支日报表（房款）、财务内部收支日报表（代收费用）、诚意金票据使用明细表、POS单留底联。如果POS单实时到账，直接借记具体银行存款。日后，POS单已入行，收妥银行的进账单时借：银行存款具体到银行名称和账号贷：银行存款—POS单存款凭证附件：银行盖章后返回的进账单等（11）收业主按揭货款上账借：银行存款贷：预收账款—房款—按揭收款凭证附件：银行盖章后返回的进账单、房款收据等2、银行存款支出业务（1）从银行取现金借：库存现金贷：银行存款凭证附件：现金支票存根，银行取款审批单等。（2）支付费用、工资等借：费用类科目应付职工薪酬—工资薪酬贷：银行存款其他应收款—内部单位其他应收款—内部员工凭证附件：转账支票存根、银行进账单、非类费用报销单、工资表、差旅费报销单、公务应酬审批单等。（3）支付工程款项及其他合同款项借：应付账款—工程--工程进度款（按对方单位辅助核算）贷：银行存款应交税费—代扣代缴工程税金（按对方单位辅助核算）凭证附件：转账支票存根、银行进账单（或银行电汇凭证）、合同付款审批单及网签审批单、工程施工进度审核确认报告、分部分项工程量清单及计价表、工程决算报告等。（4）退房款、诚意金、代收费等借：预收账款—会员费其他应付款—代收代缴客户款贷：预收账款—房款（按开发项目辅助核算，贷方红字）银行存款凭证附件：转账支票存根、银行进账单（或银行电汇凭证）、付款申请单、换（退）房审批表、售房款专用收据（客户联）、诚意金收据（客户联）、代收费专用收据（客户联）等。（5）退客户投标保证金、借：其他应付款—外部单位及个人（按对方单位辅助核算，会计凭证摘要注明“退投标保证金”）贷：银行存款凭证附件：转账支票存根、银行进账单（或银行电汇凭证）、领借款审批单、客户（或集团收款收据（客户联））收据等。（6）集团公司内部各公司间的纯资金调拨借：其他应收款—内部单位--集团内部往来（按集团内部的具体单位辅助核算）贷：银行存款凭证附件：银行电汇凭证（或银行承兑汇票凭证）、转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、资金调拨单、付款指令等。（7）交税费及交代扣代交工程税金借：应交税费应交税费—代扣代缴工程税金贷：银行存款凭证附件：费用报销凭证、领借款单、税收缴款书、代扣代缴工程建安税明细表等（8）划出办理产权证书需要交纳的税费借：其他应付款—代收代缴客户款销售费用—房屋产权交易费贷：银行存款凭证附件：转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、非合同费用报销单、领借款单、缴款通知书、行政事业性收费收据、完税凭证等（9）向股东支付股利或利润借：应付股利—XX股东贷：银行存款应交税金—应交个人所得税公司股东为自然人的，公司应按照国家个人所得税法的相关规定计算并代扣代缴个人所得税。凭证附件：转账支票存根、银行盖章后返回的进账单、银行电汇凭证、股东会利润分配决议、关于个人所得税的计算过程表等凡是会计分录中有些数据是需要计算的，凭证附件必须有书面资料显示出计算过程，以备以后检查和核实，比如税金及附加，个人所得税、企业所得税、代扣代交工程税款。 1012其他货币资金一、本科目核算存款地点和用途与库存现金和银行存款不同的那部分资金。包括各公司的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款、按揭贷款保证金、“住房公积金中心”等其他货币资金。二、本科目可按银行汇票或本票、信用证的收款单位，外埠存款的开户银行，分别“外埠存款”、“银行本票”、“银行汇票”、“信用卡”、“信用证保证金”、“存出投资款”、“按揭保证金”、“住房公积金中心”等进行明细核算。EAS初始化的时候，住房公积金在按揭保证金科目下面，通过辅助核算的方式解决。怪！直接增加公积金中心科目，通过凭证调整的方式处理。三、本科目期末借方余额，反映各公司持有的其他货币资金。 科目级次 科目编码 科目名称 一级科目 1012 其他货币资金 二级科目 1012.01 外埠存款    1012.02 银行本票    1012.03 银行汇票    1012.04 信用卡   1012.05 信用证保证金   1012.06 存出投资款   1012.07 按揭保证金    1012.08 保函保证金   1012.09 承兑汇票保证金   1012.10 在途货币资金   1012.11 住房公积金中心  房地产企业往来账户会计核算1111应收票据一、本科目核算企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。二、本科目按银行承兑汇票、商业承兑汇票设置二级会计科目，并按外部单位、内部单位、关联单位进行三级明细科目，按出票往来单位进行辅助核算。不以背书的单位为辅助核算，谁开的？而不是谁背的？三、应收票据不计提坏账准备。逾期未收回的应收票据，应转入应收账款核算并按照应收账款相应计提坏账准备。四、本科目期末借方余额，反映各公司持有的未到期商业汇票的票面金额。五、企业应当分别设置“应收票据备查簿—银行承兑汇票”和“应收票据备查簿—商业承兑汇票”，逐笔登记商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料。商业汇票到期结清票款或退票后，在备查簿中应予注销。其中，“应收票据备查簿—商业承兑汇票”应能清晰统计反映截止资产负债表日未到期已背书或未到期已贴现的金额。上市公司披露需要，或有负债 科目级次 科目编码 科目名称 一级科目 1111 应收票据 二级科目 1111.01 银行承兑汇票   1111.02 商业承兑汇票 三级科目 1111.01.01 外部单位   1111.01.02 内部单位   1111.01.03 关联单位   1111.02.01 外部单位   1111.02.02 内部单位   1111.02.03 关联单位其中，“内部单位”是指本集团上市公司范围内的各公司（亦包括各公司单独账务核算的内部分公司或分支机构），“关联单位”是指本集团上市公司的关联方各公司，“外部单位”是指除内部单位和关联单位外的其他各公司。下文中如无特别说明的，定义同理。1111应收票据1、因客户开具的商业汇票用以偿还其以前欠款，按商业汇票的票面金额借：应收票据贷：应收账款凭证附件：承兑汇票票据复印件及收据记账联2、企业因销售商品、提供劳务而收到的客户开具或背书的商业汇票时，按票据面值借记本科目。其中，收到的客户背书转让来的商业汇票，应收票据会计科目核算的对方单位应挂汇票开具单位。借：应收票据（按汇票开具单位挂账）贷：主营业务收入凭证附件：承兑汇票票据复印件、销售发票、销售清单3、应收票据期末计价对于带息应收票据，期末按应收票据面值和确定的票面利率计提利息，并增加应收票据的账面余额。其账务处理为：借：应收票据贷：财务费用—利息收入凭证附件：承兑票据复印件、利息计算清单4、到期收回应收票据若为不带息商业汇票，到期收回时，按面值：借：银行存款贷：应收票据凭证附件：银行进账单若为带息商业汇票，到期收回时：借：银行存款（到期值）贷：应收票据（票据账面余额）财务费用—利息收入（尚未计提利息部分）凭证附件：银行进账单5、应收票据到期前贴现根据本集团资金需求，收到的票据可向银行申请贴现，银行按一定的利率从票据面值中扣除贴现的利息，将扣息后的净额支付给本公司。借：银行存款财务费用—利息支出贷：应收票据凭证附件：银行进账单6、应收票据到期收回款项时，应按票面金额予以结转；商业承兑汇票到期承兑人违约拒付或无力支付票款的，应于收到银行退回的商业承兑汇票、委托收款凭证、未付票款通知书或拒付款证明时，将其转作应收账款。 1121应收股利一、本科目核算各公司应收取的现金股利和应收取其他子公司分配的利润。二、本科目按被投资单位进行辅助核算。三、本科目期末借方余额，反映尚未收回的现金股利或利润。1121应收股利1、持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，按应享有的份额借：应收股利贷：投资收益凭证附件：被投资单位宣告发放现金股利的决议或公告资料2、实际收到现金股利或利润借：银行存款贷：应收股利凭证附件：银行回单 1122应收利息一、本科目核算企业对外拆借资金等应收取的利息。二、本科目可按外部单位、内部单位、关联单位进行明细核算，按借款人或被投资单位辅助核算。三、应收利息的主要账务处理。（一）企业对外部单位拆借资金，应于资产负债表日(每个季度末)按借款合同的本金和合同利率计算确定的应收未收利息，借记本科目，贷记“财务费用—利息收入”（以借方负数作账）科目。对内部单位拆借资金应收未收利息的，借记“集团内部往来”，不在本科目中核算。（二）应收利息实际收到时，借记“银行存款”，贷记本科目。四、本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的利息。1122应收利息借：银行存款贷：应收利息凭证附件：银行回单 1131应收账款一、本科目核算应收客户房款欠款金额。二、本科目按应收款项类别设置明细科目，按客户进行辅助核算。三、本科目期末余额表示应向客户收取的款项。1131.01房款：指根据商品房销售合同约定应收取未实际收取的房款。1131.02代垫客户按揭款：指客户不按时偿还银行按揭款，银行扣本公司款项，从而产生本公司对对客户的垫款债权。1131.03租金：根据租赁合同，应收未收客户的租金收入款项。1131.09结转房款收入：指结转收入时，产权金额（指经实测面积后，对原合同金额进行双方确认后的最后金额）与实收金额的差额。该差额暂未收取时挂本明细科目。1131应收账款1、商品房达到收入确认条件时，经实测面积的合同金额与原实收金额存在差额的借：预收账款—结转房款收入应收账款—结转房款收入（实测面积小于原交款面积，以借方负数核算，借方的负数表明应退金额）贷：主营业务收入2、原已确认销售收入，对于房款欠（退）款部分挂账应收账款的（1）原挂账应收账款为正数即补差应收业主款，现收回借：现金（银行存款）贷：预收账款—房款（月中正常收款处理，金额包括了以前应收挂账的收回部分） 借：预收账款—结转房款收入贷：应收账款—结转房款收入（月末，清理每月收取房款中的以前应收挂账收回的金额，冲销） （2）原挂账应收账款为负数即补差应退给业主款，现退回借：现金（银行存款）（负数，含在其他正常房款中，不能单独区别）贷：预收账款—房款（月中正常收款处理，金额包括了以前应收挂账的收回部分，负数，含在其他正常房款中，不能单独区别） 借：预收账款—结转房款收入（借方负数）贷：应收账款—结转房款收入（月末，清理每月收取房款中的以前应收挂账收回的金额，冲销）（贷方负数） 例如：原按销售合同已实际收款100万元，已计入预收账款的贷方发生额中。现实测下来应收款仅为90万，则：  借：银行存款100万，贷：预收账款—房款100万；（原已收房款100万）  借：预收账款—结转房款收入100万，借：应收账款—结转房款收入-10万，贷：主营业务收入90万；（结转收入时）③借：银行存款或现金-10万；（正常账务处理不会出现借记现金的负数，本分录将含在其他正常的收款中，故以负数列示）贷：预收账款—房款-10万（合并在月中正常的收取房款中，不能单独区别）④借：预收账款—结转房款收入-10万，贷：应收账款—结转房款收入-10万（月末，清理当月收取房款中的以前应收挂账退回金额，冲销）。 如此会计处理后，“预收账款—房款”的贷方累计发生额为90万，“预收账款—结转房款收入”的借方累计发生额为90万，完整地真实地反映了收入情况和应纳税情况。注意：第3笔和第4笔分录是非同步进行的，第3笔是月度中间正常的收款处理（此时暂不清理挂账收回情况）；第4笔为月末清理当月收取或退回原应收账款挂账的金额和明细，进行的冲销处理。凭证附件：应收账款收回统计表、进账单等。3、客户未按时还款，银行扣公司款项借：应收账款—代垫客户按揭款贷：银行存款凭证附件：银行扣款单据客户还款，银行划款到公司账户借：银行存款贷：应收账款—代垫客户按揭款凭证附件：银行上账单据。 1221其他应收款一、本科目核算企业除买入返售金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。挂账到底是挂对方单位还是挂员工个人？挂单位！原因如下：1、账务处理尽量和法律意义保持一致；2、从会计报告披露角度看，是披露对方单位而不是员工个人，披露个人是误导信息；3、挂员工，是满足内部管理需要，而这个可以通过凭证摘要信息写明来达到；4、挂员工，容易和真实的员工借款或备用金混淆，不利于管理二、本科目按其他应收款的性质设置二级会计科目，其中备用金、员工差借费和其他备用金进行三级明细科目。三、企业应当每季度末其他应收款进行检查，预计其可能发生的坏账损失，并计提坏账准备。集团上市范围内的各内部单位间不计提坏账准备。四、本科目期末为借方余额，反映尚未收回的其他应收款项 编码 一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 1221 其他应收款       122101   备用金     12210101     差借款   1221010101…       X个人 12210102     其他备用金   1221010201       X个人 122102   保证金     12210201     保函保证金   1221020101…       X单位 12210202     设备维修保证金   1221020201…       X单位 12210203     履约保证金   1221020301…       X单位 12210204     质量保证金   1221020401…       X单位 12210206     投标保证金   1221020601…       X单位 12210299     其他保证金   1221029901…       X单位 122103   预付账款转入     12210301…     X单位   122104   应收租金     12210401…     Xx单位   122105   应收赔（罚）款     12210501…     Xx单位或个人   122106   应收垫付职工款     12210601…     Xx个人   122107   应收补贴款     12210701…     Xx单位   122108   押金     12210801…     Xx单位或个人   122109   融出资金款     12210901…     Xx单位   122110   项目合作款     12211001…     Xx单位   122111   代垫暂付款     12211101…     Xx单位或个人   122199   其他     12219901…     Xx单位或个人  1221其他应收款1、公司员工借款，财务部门开出现金支票　　借：其他应收款—备用金—差借费—内部员工　　　　　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　凭证附件：借款单和支票存根2、员工报销购买办公用品等支出的普通发票费用，同时交回原借款部分未使用现金，冲其个人借款借：　管理费用等科目现金　　　　　　　　　　　　　　　贷：其他应收款—备用金—差借费—内部员工　　　　　　凭证附件：发票费用单据、收据记账联3、企业向外部单位交纳押金、保证金借:其他应收款—保证金—XX保证金—外部单位及个人　　　贷：银行存款（现金）　　　　凭证附件：收据联、进账单、（如已有）4、企业A代集团内部单位B支付资金，例如向当地土地整治中心土地交纳拍卖保证金，在划款时，A应作如下账务处理。借：其他应收款—保证金—XX保证金—（XX土地整治中心）贷：银行存款凭证附件：银行回单和土地中心开具的收据，关于交纳保证金的通知或类似书面资料（如有）在土地拍卖成功后，保证金在账务处理上转为对集团内部单位B的借：其他应收款—内部单位—其他（B单位）贷：其他应收款—保证金—XX保证金—（XX土地整治中心）凭证附件：土地款发票复印件及B公司往来通知单同时，集团内部单位B应及时进行如下账务处理：借：存货—拟开发土地贷：其他应收款—内部单位—其他（A单位）5、因内部单位B需向当地土地整治中心土地交纳土地拍卖保证金，从集团内部单位A暂借资金，A直接划款给内部单位B时，A应作如下账务处理借：其他应收款—内部单位--集团内部往来（B单位）贷：银行存款凭证附件：银行回单、资金调拨单、付款指令等同时，集团内部单位B应及时进行如下账务处理：借：银行存款贷：其他应收款—内部单位--集团内部往来（A单位）根据集团资金部《资金调拨及利息结算管理办法》，各公司间不得直接相互调拨。但同区域公司内各项目公司间仍然可能出现上述资金调拨的情况。6、经批准作为坏账的其他应收款，借记“坏账准备”科目，贷记“其他应收款”科目。已确认并转销的坏账损失应作备查登记，如果以后又收回，按实际收回的金额，借记“其他应收款”科目，贷记“坏账准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记“其他应收款”科目。 1141坏账准备一、本科目核算各公司每季度核算和确认的外部应收款项的坏账准备。二、本科目按应收款项的类别进行明细核算。三、本科目期末贷方余额，反映企业已计提但尚未转销的坏账准备。1141.01应收账款坏账准备：指按外部应收账款科目可能发生的损失计提坏账准备或核销坏账。1141.02其他应收款坏账准备：指按外部其他应收账款科目可能发生的损失计提坏账准备或核销坏账。1141坏账准备1、季度末或需对外报送财务报表的月末，应收款项发生减值的，按应减记的金额借：资产减值损失贷：坏账准备—应收账款坏账准备坏账准备--其他应收款坏账准备（本期末应计提的坏账准备大于账面坏账准备余额的，应按其差额计提；本期末应计提的坏账准备小于账面余额的差额做相反的会计分录）凭证附件：账龄分析及坏账准备计提表2、对于确实无法收回的应收款项，按管理权限报经批准后作为坏账，转销应收款项借：坏账准备—应收账款坏账准备坏账准备—其他应收款坏账准备贷：应收账款（其他应收款）凭证附件：财务部关于核销坏账的报告、批准坏账核销的内部决策文件3、已确认并转销的应收款项以后又收回的，应按实际收回的金额借：应收账款（其他应收款）贷：坏账准备—应收账款（其他应收款）坏账准备同时借：银行存款贷：应收账款（其他应收款）对于已确认并转销的应收款项以后又收回的，也可以按照实际收回的金额，借记“银行存款”科目，贷记本科目。 1151预付账款一、本科目核算各公司按照合同规定预付的款项。包括接受工程施工中的预付工程款、在建工程预付的工程价款、租赁预付的、土地使用权证取得前的预付土地款项。二、本科目下设“工程”和“材料及设备”“土地”三个二级明细科目，二级明细科目应按工程项目、施工单位或供应商进行辅助核算。“预付账款—工程”科目仅用于统计施工单位开具的各项目的工程发票金额。工程发票是指各项目、各个单项工程的建安发票及商业发票（比如门窗工程货款部分）。预付工程款和预付材料设备款及其他预付款项，直接记入“应付账款”科目借方，不在本科目日常核算。相当于本科目的余额仅包括土地款。但从报表列示角度看并不一定，比如确实有乙方单位进场时，地产公司支付的预付款，虽在应付账款中核算，但报表列示时还是要摆在预付账款中。三、财务办完合同结算后，累计收到的发票金额应等于合同结算价（含质保金）。四、本科目系因统计发票开具情况而使用，故除“土地”明细外的其余明细科目期末无余额。五、本科目余额不计提坏账准备，如确有已产生潜在坏账风险的，应将本科目转入其他应收款核算，再按照其他应收款计提坏账准备。1151预付账款1、施工单位开来项目的工程发票，按其开具的发票金额借：预付账款—工程贷：预付账款—工程凭证附件：发票2、经集团公司审批，或者按集团公司授权，确需预付工程款或材料设备款借：应付账款—工程—工程借款（借方核算）借：应付账款—材料及设备—材料及设备借款（借方核算）贷：银行存款工程（材料及设备）借款待以后转换为进度款时，借记应付账款—进度款，贷记应付账款—工程借款。凭证附件：银行回单、集团或其或授权人审批的书面资料二、负债类2111应付票据一、本科目核算企业在商品购销活动和对工程价款进行结算因采用商业汇票结算方式而发生的，由出票人出票，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，它包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。应付票据按是否带息分为带息应付票据和不带息应付票据两种。二、本科目按银行承兑和商业承兑进行明细核算，按债权（供应商）单位进行辅助核算。三、企业应设置应付票据备查簿，详细登记每一应付票据的种类、号数、签发日期、到期日、票面金额、合同交易号、收款人的姓名或单位名称，以及付款日期和金额等资料。应付票据到期付清后，应当及时在备查簿中逐笔注销。四、本科目期末贷方余额，反映各公司尚未到期的商业汇票的票面金额。2111.01银行承兑汇票：指购买材料、商品和接受工程施工劳务等开出、承兑的银行承兑汇票。2111.02商业承兑汇票：指购买材料、商品和接受工程施工劳务等开出、承兑的商业承兑汇票。2111、应付票据一、开出应付票据时：借：应付账款预付账款贷：应付票据借：其他货币资金贷：银行存款凭证附件：银行承兑汇票所需附件、银行承兑协议二、收到银行支付到期商业汇票的付款通知时借：应付票据贷：其他货币资金银行存款（如不是100%保证金的）凭证附件：开票银行的付款通知、银行账户的付款凭证 2121应付账款一、本科目核算各公司因项目开发购买材料、接受工程施工和其他劳务等经营活动应支付的款项。二、本科目根据债务类别不同，分为“工程”、“材料及设备”、“广告费”、“暂估应付款”、“其他”分别核算，按债权人（供应商）进行辅助核算。三、一般而言，应付账款核算计入公司生产成本的费用支出，其他计入公司期间费用的费用支出宜在其他应付款中核算。除工程施工等计入开发成本的债务以及广告费的经营负债外，其余经营活动所产生的对外债务主要应在其他应付款中核算，比如应付未付审计评估咨询等中介机构费用、应付未付的外部物业管理费。对外债务，不得以是否签订合同来作为是计入应付账款还是计入其他应付款的依据。四、甲乙双方及时共同确认月度产值统计表的，应及时确认开发成本，贷记本科目。不是收付实现制，而是权责发生制！！这只是确认负债方面的会计处理，至于付款方面，还应履行正常的请款程序后方可付款！！保证负债的完整性 五、因故导致甲乙双方未能及时共同确认产值情况的，应根据工程部各季度末提供的工程进度审核确认书，按季暂估确认工程进度款，借记开发成本科目，贷记应付账款—暂估应付款，凭证附件为工程进度审核确认书（复印件）。应付账款—暂估应付款应于次季度初将暂估数冲回，且此类“应付账款—暂估应付款”不得作为双方对账和结算的依据。指产值表双方签字盖章还没有完善时！六、本科目期末贷方余额，反映各公司尚未支付的应付账款。具体会计处理参见上面的开发成本 科目级次 科目编码 科目名称 项目辅助核算 一级科目 2121 应付账款   二级科目 2121.01 工程 供应商   2121.02 材料及设备款 供应商   2121.03 广告费 供应商   2121.04 暂估应付款 供应商   2121.05 其他 供应商 三级科目 2121.01.01 工程进度款 供应商   2121.01.02 工程质保金 供应商   2121.01.03 工程借款 供应商   2121.01.04 甲供材 供应商   2121.01.05 工程结算款 供应商   2121.02.01 材料及设备款 供应商   2121.02.02 材料及设备质保金 供应商   2121.02.03 材料及设备借款 供应商2131预收账款一、本科目核算因房屋销售向客户收取的款项，包括定金、房款、按揭款部分。二、本科目按收款性质设置明细科目，同时按开发项目进行辅助核算。三、本科目期末余额表示尚未结转至收入的预收房款余额。 科目级次 科目编码 科目名称 项目辅助核算 一级科目 2131 预收账款   二级科目 2131.01 房款 开发项目   2131.02 配套费 开发项目   2131.03 会员费 开发项目   2131.04 房屋装修费 开发项目   2131.05 旧账转入 开发项目   2131.99 结转房款收入 开发项目 三级科目 2131.01.01 现金收款 开发项目   2131.01.02 按揭收款 开发项目   2131.01.03 抵债房款 开发项目2131.01房款：指按房屋销售合同向客户收取的房屋价款金额，包括定金、房款、按揭款。本科目每月发生额应与销售软件每月发生额一致，有结转收入的公司，期末应与销售统计表实收金额核对，每月余额应等于销售统计表中“总实收金额－已结转收入部分合同金额+已结转收入部分应收金额”。2131.01.01现金收款：指向客户收取的除银行按揭款、工程抵款部分的房款金额。2131.01.02按揭房款：指收到银行发放的客户的按揭房款。2131.01.03抵债房款：指施工单位用工程进度款抵房款金额，在支付工程进度款时，出纳开具房款及代收费收据。注意视为工程款已付、售房款已收的法律手续的齐备2131.02配套费：指按房屋销售合同收取的配套费。2131.03会员费：指公司因销售房产而收取的（潜在）业主的会员加盟费。客户姓名的明细账由业务系统进行明细核算，每月末将本明细分类账与业务系统核对一致。收取会员费时，在本科目的贷方核算，会员费转为房款时，在本科目的贷方以负数核算，退会员费时在本科目的借方核算。2131.04房屋装修费：指按照销售合同单独收取的房屋装修收入。如装修已含入房款一并签订合同，未能单独区分装修款的，不在本科目中核算，而应在2131.01房款中核算。本科目使用应报集团财务管理部同意后方可使用。2131.05旧账转入：指以前老项目未按房屋明细核算的房款金额。2131.99结转房款收入：指房屋达到接房条件并符合公司收入确认原则的预收房款转主营业务收入金额，每月发生额应与销售统计表中当期确认收入房屋的实收金额一致。本明细科目只有借方，没有贷方2181其他应付款一、本科目核算除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。二、本科目可按其他应付款的款项性质进行明细科目核算。三、集团内部各公司间的资金划转和相互代垫款项，在“其他应收款”科目中核算，不在本会计科目核算。因销售商品房而收取的会员加盟费不在本科目核算，在预收账款中核算。要并在房款中一并纳税四、本科目期末贷方余额，反映企业应付未付的其他应付款项。 科目级次 科目编码 科目名称 一级科目 2181 其他应付款 二级科目 2181.01 外部单位及个人   2181.02 代收代缴客户款   2181.03 代扣职工住房公积金   2181.04 代扣社会保险   2181.05 工会经费   2181.99 其他 三级科目 2181.02.01 契税   2181.02.02 大修基金   2181.02.03 保险费   2181.02.04 抵押登记费   2181.02.05 其他代收费   2181.02.99 旧账转入   2181.04.01 职工养老保险费   2181.04.02 职工医疗保险费    2181.04.03 职工失业保险费    2181.04.04 职工生育保险费    2181.04.05 工伤保险 2181.01科目按其他付款项的款项类别（如投标保证金、履约保证金、押金、借款、其他）进行辅助核算。2181.02代收代缴客户款科目核算因房屋销售替客户代收代缴的相关税费，其中，2181.02.99旧账转入指以前老项目未按房屋明细核算的代收费金额，此明细科目仅供重庆地产使用，其他公司不得使用。2181、其他应付款1、收取、退回投标保证金收取甲公司投标保证金，银行存款收讫　　借：银行存款　　　　　　　　　　贷：其他应付款—外部单位及个人（甲公司）　凭证附件：银行回单及收据记账联　　退还甲公司投标保证金，银行存款转讫　　借：其他应付款—外部单位及个人（甲公司）　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　凭证附件：银行回单及收据联2、代扣代缴工程税金，代扣代缴乙方工程建安营业税借：应付账款—工程—工程进度款贷：银行存款应交税费---代扣代缴工程税金凭证附件：工程款支付审批单（包含代扣税计算过程）向税务缴纳代扣的工程税金借：应交税费-代扣代缴工程税金贷：银行存款凭证附件：支票存根、税票复印件（需施工单位收税票的人签字，因领票时间较晚，也可另设表格登记税票领取信息）3、代扣代缴客户款，包括大修基金、契税、保险费等向客户收取大修基金借：现金贷：其他应付款-代收代缴客户款-大修基金等凭证附件：收款收据记账联，明细通过明源管理向房管局交纳大修基金借：其他应付款-代收代缴客户款--大修基金等贷：银行存款凭证附件：支票存根，大修基金交纳的明细表4、发放工资时，个人承担部分住房公积金的代扣代交根据公司人事行政部造工资表，应扣回员工个人承担部分公积金部分借：应付职工薪酬--工资薪酬贷：其他应付款—代扣职工住房公积金人事行政部申请交纳员工住房公积金借：其他应付款--代扣职工住房公积金贷：银行存款凭证附件：经过审批的工资表，支票存根5、发放工资时，个人承担部分社会保险费的代扣代交根据公司人事行政部造工资表，应扣回员工个人承担部分的社会保险费部分借：应付职工薪酬-工资薪酬贷：其他应付款--代扣社会保险费-职工养老保险费--代扣社会保险费--职工医疗保险费--代扣社会保险费-职工失业保险费--代扣社会保险费-职工生育保险费凭证附件：经过审批的工资表人事行政部申请交纳员工社会保险费借：其他应付款--代扣社会保险费-职工养老保险费--代扣社会保险费--职工医疗保险费--代扣社会保险费-职工失业保险费--代扣社会保险费-职工生育保险费贷：银行存款凭证附件：人事行政部缴费票据，支票存根6、各公司至少应每半年一次认真清查代扣代交员工社会保险费和住房公积金的情况，落实代扣数与实际交纳数间的差异情况。如果存在差异的，应以工作联系函（留痕）的方式向各人事行政部提出清理要求。其他应付款—代扣社会保险费和代扣职工住房公积金科目出现负数余额时，应与人事行政部沟通，及时进行清理。房地产企业物资会计核算办法1201材料采购一、核算公司采用实际成本（进价）进行材料、设备等物资的日常核算、货款已付尚未验收入库的各种物资（即在途物资）的采购成本二、本科目应按供应单位或物资品种等酌情进行辅助核算。三、本科目期末借方余额，反映各公司尚未验收入库的各种在途物资的实际成本。1211原材料一、本科目核算公司购买提供给施工单位使用用于本公司地产开发项目的材料，即甲供材，如外墙砖及其他外墙块料面层、苗木。甲供材的具体内容将根据公司工程施工的具体情况相应改变。二、本科目按甲供材料的使用施工单位不同分别设置辅助核算，以便于归集和统计不同施工单位使用甲供材的材料内容及金额。三、根据特殊的地方税收政策，要求对甲供材料入账不能用材料发票入账而必须对应开具建安发票入账的情况下，即甲供材已经在法律形式上含在“工程施工”产值中的，各公司也需通过本科目过账，以备甲供材的统计查询和核对。四、本科目期末借方余额，反映各公司库存材料的实际成本。1231低值易耗品一、本科目核算公司在生产、管理以及其他跟生产经营有关的活动中不可缺的价值在规定限额（100元≤单位价值≤<2000）内的劳动工具、管理用具、仪器等。二、低值易耗品按一次摊销法进行摊销。三、本科目为借方余额，反映公司低值易耗品的账面余值。1291待摊费用一、本科目核算公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以内（含1年）的各项费用，比如房租费、保险费、报刊订阅费。二、本科目按费用类别、部门进行明细核算。三、本科目期末借方余额，反映公司已发生尚未摊销完毕的待摊费用。本科目余额在编制财务报表时，应在“其他流动资产”中列示。 科目级次 科目编码 科目名称 一级科目 1291 待摊费用 二级科目 1291.01 房租   1291.02 装修   1291.03 保险费   1291.04 报刊杂志   1291.05 汽车费   1291.99 其他一、甲供材的核算甲供材区分两种方式，分别适用不同的会计处理：第一种方式（主选）为本公司向供货商采购材料并与其结算，乙方（施工方）作为法定甲供材的交税义务人自行申报纳税，但乙方向本公司开具的建安发票须包括甲供材税金部分的结算金额。这种会计处理的依据是，建设方认为其所购物资给施工方就是用于本单位的工程，因此在发出材料时直接计入在建工程是符合规定的。第二种方式（备选）为根据特殊的地方税收政策，要求对甲供材料入账不能用材料发票入账而必须对应开具建安发票入账的情况下，本公司向供货商采购材料并与其结算，乙方（施工方）作为法定甲供材的交税义务人自行申报纳税，且乙方向本公司开具的建安发票须包括甲供材税金部分以及甲供材价值。这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，在总造价确认的情况下，建设方将材料给施工方时也应作为付款处理，只不过付的是实物。（一）第一种方式1、为工程施工购入建筑材料等甲供材时，必须通过“应付账款--工程—甲供材”过账核算借：原材料（辅助核算：施工单位） 贷：应付账款—工程—甲供材（辅助核算：XX供应商）借：开发成本—建安工程总成本/基础设施工程费/公共配套设施工程贷：原材料（辅助核算：施工单位）凭证附件：甲供材采购合同及合同审批流程、入库验收单、出库单2、支付甲供材采购款时借：应付账款--工程—甲供材（辅助核算：XX供应商） 贷：银行存款等凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、支票存根、材料发票（原件）3、甲供材税金由乙方向本公司开具建筑安装发票，其账务处理同正常的应付工程进度款。此处略。（二）第二种方式1、为工程施工购入建筑材料等甲供材时，为归集和统计甲供材的使用情况，在“原材料”过账核算（由于税务规定不能以材料发票入成本，所以在账务处理不避免由原材料计入开发成本的分录出现，与税务的要求尽量保持一致）借：原材料（辅助核算：施工单位） 贷：原材料（辅助核算：施工单位）凭证附件：甲供材采购合同及合同审批流程、入库验收单、出库单2、支付甲供材采购款时，以下两笔分录必须同时进行借：应付账款--工程—甲供材（辅助核算：施工单位） 贷：银行存款等经济含义：代施工单位向材料供应商付款，所以挂账是对施工单位借：应付账款—材料及设备（辅助核算：供货商） 贷：应付账款—材料及设备（辅助核算：供货商）会计过账含义：对材料供应商的付款情况，过账统计反映一下凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、支票存根、材料发票复印件        甲供材价值本身，需由乙方向本公司开具对应金额的建筑安装发票借：开发成本—建安工程总成本/基础设施工程费/公共配套设施工程贷：应付账款--工程—甲供材（辅助核算：施工单位）凭证附件：建筑安装发票、载明了甲供材使用金额的工程产值进度报告。注1：本公司应收集齐备当月的甲供材材料发票，将其原件交存乙方，在交接中，应完善相关签收手续，以示乙方确认收到上述材料发票，明确责任。注2：“应付账款--工程—甲供材（辅助核算：施工单位）”为特殊目的而使用，公司应每月核查该明细科目的借方余额，借方余额即为乙方还没有按照合同规定向本公司开具甲供材价值对应的建筑安装发票。乙方不按照合同规定开具发票的，各公司应暂停支付工程进度款。4、甲供材税金由乙方向本公司开具建筑安装发票，其账务处理同正常的应付工程进度款。此处略。房地产企业物资会计核算办法1201材料采购一、核算公司采用实际成本（进价）进行材料、设备等物资的日常核算、货款已付尚未验收入库的各种物资（即在途物资）的采购成本二、本科目应按供应单位或物资品种等酌情进行辅助核算。三、本科目期末借方余额，反映各公司尚未验收入库的各种在途物资的实际成本。1211原材料一、本科目核算公司购买提供给施工单位使用用于本公司地产开发项目的材料，即甲供材，如外墙砖及其他外墙块料面层、苗木。甲供材的具体内容将根据公司工程施工的具体情况相应改变。二、本科目按甲供材料的使用施工单位不同分别设置辅助核算，以便于归集和统计不同施工单位使用甲供材的材料内容及金额。三、根据特殊的地方税收政策，要求对甲供材料入账不能用材料发票入账而必须对应开具建安发票入账的情况下，即甲供材已经在法律形式上含在“工程施工”产值中的，各公司也需通过本科目过账，以备甲供材的统计查询和核对。四、本科目期末借方余额，反映各公司库存材料的实际成本。1231低值易耗品一、本科目核算公司在生产、管理以及其他跟生产经营有关的活动中不可缺的价值在规定限额（100元≤单位价值≤<2000）内的劳动工具、管理用具、仪器等。二、低值易耗品按一次摊销法进行摊销。三、本科目为借方余额，反映公司低值易耗品的账面余值。1291待摊费用一、本科目核算公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以内（含1年）的各项费用，比如房租费、保险费、报刊订阅费。二、本科目按费用类别、部门进行明细核算。三、本科目期末借方余额，反映公司已发生尚未摊销完毕的待摊费用。本科目余额在编制财务报表时，应在“其他流动资产”中列示。 科目级次 科目编码 科目名称 一级科目 1291 待摊费用 二级科目 1291.01 房租   1291.02 装修   1291.03 保险费   1291.04 报刊杂志   1291.05 汽车费   1291.99 其他一、甲供材的核算甲供材区分两种方式，分别适用不同的会计处理：第一种方式（主选）为本公司向供货商采购材料并与其结算，乙方（施工方）作为法定甲供材的交税义务人自行申报纳税，但乙方向本公司开具的建安发票须包括甲供材税金部分的结算金额。这种会计处理的依据是，建设方认为其所购物资给施工方就是用于本单位的工程，因此在发出材料时直接计入在建工程是符合规定的。第二种方式（备选）为根据特殊的地方税收政策，要求对甲供材料入账不能用材料发票入账而必须对应开具建安发票入账的情况下，本公司向供货商采购材料并与其结算，乙方（施工方）作为法定甲供材的交税义务人自行申报纳税，且乙方向本公司开具的建安发票须包括甲供材税金部分以及甲供材价值。这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，在总造价确认的情况下，建设方将材料给施工方时也应作为付款处理，只不过付的是实物。（一）第一种方式1、为工程施工购入建筑材料等甲供材时，必须通过“应付账款--工程—甲供材”过账核算借：原材料（辅助核算：施工单位） 贷：应付账款—工程—甲供材（辅助核算：XX供应商）借：开发成本—建安工程总成本/基础设施工程费/公共配套设施工程贷：原材料（辅助核算：施工单位）凭证附件：甲供材采购合同及合同审批流程、入库验收单、出库单2、支付甲供材采购款时借：应付账款--工程—甲供材（辅助核算：XX供应商） 贷：银行存款等凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、支票存根、材料发票（原件）3、甲供材税金由乙方向本公司开具建筑安装发票，其账务处理同正常的应付工程进度款。此处略。（二）第二种方式1、为工程施工购入建筑材料等甲供材时，为归集和统计甲供材的使用情况，在“原材料”过账核算（由于税务规定不能以材料发票入成本，所以在账务处理不避免由原材料计入开发成本的分录出现，与税务的要求尽量保持一致）借：原材料（辅助核算：施工单位） 贷：原材料（辅助核算：施工单位）凭证附件：甲供材采购合同及合同审批流程、入库验收单、出库单2、支付甲供材采购款时，以下两笔分录必须同时进行借：应付账款--工程—甲供材（辅助核算：施工单位） 贷：银行存款等经济含义：代施工单位向材料供应商付款，所以挂账是对施工单位借：应付账款—材料及设备（辅助核算：供货商） 贷：应付账款—材料及设备（辅助核算：供货商）会计过账含义：对材料供应商的付款情况，过账统计反映一下凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、支票存根、材料发票复印件        甲供材价值本身，需由乙方向本公司开具对应金额的建筑安装发票借：开发成本—建安工程总成本/基础设施工程费/公共配套设施工程贷：应付账款--工程—甲供材（辅助核算：施工单位）凭证附件：建筑安装发票、载明了甲供材使用金额的工程产值进度报告。注1：本公司应收集齐备当月的甲供材材料发票，将其原件交存乙方，在交接中，应完善相关签收手续，以示乙方确认收到上述材料发票，明确责任。注2：“应付账款--工程—甲供材（辅助核算：施工单位）”为特殊目的而使用，公司应每月核查该明细科目的借方余额，借方余额即为乙方还没有按照合同规定向本公司开具甲供材价值对应的建筑安装发票。乙方不按照合同规定开具发票的，各公司应暂停支付工程进度款。4、甲供材税金由乙方向本公司开具建筑安装发票，其账务处理同正常的应付工程进度款。此处略。 2151应付职工薪酬一、本科目核算各公司根据有关规定应付给职工的各种薪酬。包括应付工资、应付福利费、工会经费、教育经费、单位的各项保险、各项津补贴等。二、本科目按职工薪酬项目进行明细核算，可按部门进行辅助核算。三、本科目期末贷方余额，反映各公司应付未付的各项职工薪酬。 科目级次 科目编码 科目名称 一级科目 2151 应付职工薪酬 二级科目 2151.01 工资薪酬   2151.02 职工福利   2151.03 社会保险   2151.04 住房公积金   2151.05 工会经费   2151.06 职工教育经费   2151.07 非货币性福利   2151.08 辞退福利   2151.09 股份支付 三级科目 2151.01.01 工资   2151.01.02 奖金   2151.03.01  养老保险费   2151.03.02  医疗保险   2151.03.03  失业保险   2151.03.04  工伤保险   2151.03.05  生育保险   2151.03.06  年金缴费2151.01工资薪酬：是指支付给与公司形成劳动用工关系的职工的工作报酬。2151.01.01工资：与公司签订劳动合同的员工的工资；未与公司签订劳动合同但由企业正式任命的人员工资（如董事会成员、监事会成员）；未与公司签订劳动合同或未由公司任命，但在公司的与控制下，为公司提供与本企业职工类似服务的人员的工资也在本科目核算（临时工）。加班工资，即按国家相关规定支付给与公司签订劳动合同的人员在国家法定节假日加班工资报酬在本科目核算。2151.01.02奖金指各种奖励，包括员工年终考核奖金、优秀员工奖金等即时奖。口径与人事部的工资条不一样，“绩效工资”不是奖金。2151.02应付职工福利：企业职工福利费是指企业为职工提供的除职工工资、奖金、津贴、纳入工资总额管理的补贴、职工教育经费、社会保险费和补充养老保险费（年金）、补充医疗保险费及住房公积金以外的福利待遇支出。该科目核算内容包括：职工因公外地就医费用；自办职工食堂经费补贴或未办职工食堂统一供应午餐支出；供暖费补贴、防暑降温费；职工困难补助；计划生育补贴；独生子女费；职工义务献血补贴；职工生日费；结婚生子唁金；离退休人员统筹外费用；各项生活补贴、节假日补贴和慰问费；为员工定期体检费用；丧葬补助费、抚恤费；职工异地安家费、探亲假路费。2151.03应付社会保险：是指按照人员工资总额的规定比例提取的职工社会统筹保险费。2151.04住房公积金：是指按照工资的规定比例提取的，具有保障性和互助性的长期住房储金。2151.05工会经费：是指按照各公司人员工资总额的规定比例计提的，用于公司和各经营单位开展工会活动的费用支出。要按2%计提，不得采用收付实现制2151.06职工教育经费：是指用于职工岗技、素质培训等教育性支出。要按1.5%计提，不得采用收付实现制2151.07非货币性福利：公司以自己的产品或外购商品发放给职工作为福利，公司提供给职工无偿使用自己拥有的资产或租赁资产供职工无偿使用，比如提供给公司高级管理人员使用的住房，免费为职工提供诸如医疗保健的服务，或向职工提供公司支付了一定补贴的商品或服务等，以低于成本的价格向职工出售住房等。2151.08辞退福利：是指在人员劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿。2151.09股份支付：是“以股份为基础的支付”的简称，是指企业为获取职工和其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。2151应付职工薪酬1.计提工资、职工教育费、工会经费、保险费，根据职工提供服务的受益对象：借：开发间接费用（工程口人员）范围严格按照来，需要与工程施工直接有关的费用才能归集，不得无限制扩大范围，比如财务部门、人事部门的费用不得计入开发间接费用在建工程（在建工程人员）管理费用（管理部门人员）销售费用（销售部门人员）贷：应付职工薪酬　凭证附件：由人事行政部提供的签字程序完善的工资汇总表2.辞退福利  （1）因解除与职工的劳动关系而给予的补偿，公司应在辞退计划提出并通过的当年作如下账务处理：借：管理费用或开发间接费用贷：应付职工薪酬—辞退福利凭证附件：公司提出辞退计划的相关内部文件或集团公司批复、签字完善的辞退福利明细表（人事行政部提供）（2）企业因解除与职工的劳动关系给予职工的补偿，在每月支付时。借：应付职工薪酬—辞退福利贷：银行存款、库存现金等凭证附件：银行进账单、支票存根3、发放职工薪酬：（1）向职工支付工资（含加班工资）、奖金等。借：应付职工薪酬贷：银行存款、库存现金凭证附件：银行进账单、支票存根（2）企业从应付职工薪酬中扣各种款项（代垫款项、代扣社保、个人所得税等）。借：应付职工薪酬贷：其他应收款—内部员工（如有原代垫款项挂账，需从工资中扣回）其他应付款—代扣社会保险费（在工资中代扣的个人承担部分社保）其他应付款—代扣职工住房公积金应交税费—代扣个人所得税凭证附件：由人事行政部提供的签字程序完善的工资汇总表（3）企业支付职工福利费，支付工会经费和职工教育经费用于工会活动和职工培训，或按照国家有关规定缴纳社会保险费或住房公积金。借：应付职工薪酬—职工福利—工会经费—职工教育经费—社会保险费—住房公积金贷：银行存款、库存现金凭证附件：银行进账单、支票存根4、各公司财务部应注意在支付当月的工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金的比例关系是否成立。如果从整体合理性上出现逻辑错误的，应及时书面向人事行政部提出核查要求。 2161应付股利一、本科目核算法人公司分配的现金股利或利润。二、公司为股份有限公司的，本科目按投资者类别进行明细核算；公司为有限责任公司的，本科目按投资者名称进行明细核算。三、本科目期末贷方余额，反映各公司应付未付的现金股利或利润。2161.01有限售条件股：指公司应向股份公司有限售条件的各类股东支付，暂未支付的现金股利。2161.02无限售条件股：指公司应向股份公司无限售条件的各类股东支付，暂未支付的现金股利。本明细科目下，不再设更明细科目。2161.01.01国家股份：指公司应向股份公司有限售条件的国家股东支付，暂未支付的现金股利。2161.01.02国有法人股：指公司应向股份公司有限售条件的国有法人股东支付，暂未支付的现金股利。2161.01.03其他内资股：指公司应向股份公司有限售条件的其他内资股东（境内非国有及国有控股单位，包括民营企业、中外合资企业、外商独资企业、境内自然人）支付，暂未支付的现金股利。金科集团2161.01.04外资股：指公司应向股份公司有限售条件的外资股东支付，暂未支付的现金股利。2161.01.05高管股份：指公司应向股份公司有限售条件的高管股东支付，暂未支付的现金股利。2161、应付股利1、根据董事会决议或股东会决议，进行利润分配借：利润分配—应付普通股股利贷：应付股利—有限售条件股--无限售条件股凭证附件：关于股利分配的董事会决议或股东会决议、分配股利明细表2、支付投资者股利和利润时：借：应付股利—有限售条件股--无限售条件股贷：应交税费—代扣个人所得税银行存款向自然人股东支付股利时，应按照税法规定履行代扣代交义务。凭证附件：银行存根、代扣个人所得税计算过程表 2171应交税费一、本科目核算各公司按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税、印花税、教育费附加费等。各公司代扣代交的个人所得税及工程出包代扣营业税等，也通过本科目核算。二、本科目按应交的税费项目进行明细核算。其中营业税、城建税、教育费附加、土地增值税按开发项目辅助核算。三、除“预缴税费”及其下级科目外，各明细科目在实际计提时，均应通过贷方核算，实际交纳时应通过借方核算。由于以前计提税金错误或疏忽导致的增加（冲销）计提部分税金，应通过贷方核算。统计数据需要四、本科目期末贷方余额，反映各公司尚未交纳的税费；期末如为借方余额，反映各公司预交的税款。 科目级次 科目编码 科目名称 一级科目 2171 应交税费 二级科目 2171.03 预缴税费   2171.04 应交营业税   2171.05 应交所得税   2171.06 应交城建税   2171.07 应交教育费附加   2171.08 应交土地增值税   2171.09 应交房产税   2171.10 应交土地使用税   2171.11 应交车船税   2171.12 代扣个人所得税   2171.13 应交建安个税   2171.14 印花税   2171.15 地方教育费附加   2171.16 代扣代缴工程税金   2171.17 地方基金 三级科目 2171.03.01 预缴营业税   2171.04.02 预缴城建税   2171.05.03 预缴教育费附加   2171.06.04 预缴土地增值税2171.03应交税费-预缴：本科目核算会计上尚未确认销售收入也无法计提相应营业税金及附加，但因已收到预售房款按税法规定应缴纳的各项税费。借方发生额为按预收房款及税率计提的税金，贷方反映为办理结算，确认房屋销售收入时，结转至营业税金及附件科目金额数。营业税及附加的实际交纳通过“应交税金—营业税”等核算，而不通过本科目。本集团预先交纳的企业所得税均不通过本科目核算。本科目期末为借方余额，在编制财务报表时，应列报为“其他流动资产”。本科目借方余额与预收账款存在内在逻辑关系，各公司应确保每个季度末检查其内在逻辑关系是否成立。2171.16代扣代缴工程税金：本公司代扣代缴乙方工程施工所需缴纳的各项税费在本科目核算，不在其他应付款核算。应交税费全面反映对税务局的纳税义务2171、应交税费一、应交企业所得税会计期末，应根据当期的会计利润、纳税调整（重点区分时间性差异和永久性差异的纳税调整）情况进行会计处理。借：递延所得税资产—XX减值准备（A）借：递延所得税资产—可弥补亏损（B）借：递延所得税资产—预计可抵扣费用（C）借：所得税费用—当期所得税费用贷：应交税金—应交所得税贷：所得税费用—递延所得税费用（A+B+C）凭证附件：纳税申报表、递延所得税资产及所得税费用计算过程表收到预售房款，按税法规定预征企业所得税，申报交纳所得税借：应交税费—应交所得税贷：银行存款凭证附件：税票二、应交营业税收到预售房款，按税法规定预征借：应交税费—预缴税费—预缴营业税贷：应交税费—应交营业税凭证附件：纳税申报表或应交营业税计算过程表经济含义：收到预售款，纳税义务即已产生，所以应交税金的余额就应该及时反映。避免从账上看不出预售房款对应有好多应纳未纳的税金义务。实际交纳预售房款对应的预征营业税借：应交税费—应交营业税贷：银行存款凭证附件：银行进账单、税票预售房款确认收入时，将“应交税费—预缴税费—预缴营业税”转入“营业税金及附加”借：营业税金及附加贷：应交税费—预缴—预缴营业税凭证附件：收入确认清单、结转税金及附加的明细清单因房地产行业的各主要税种均采用预征的方式，故本集团各主要税种（企业所得税除外）均先通过“预缴税费”明细科目核算，待“预征”转为“确认应交”时转入到“营业税金及附加”科目中，即使对于现房销售的相关税费，也应按此原则进行。“应交税费—预缴税费”的期末余额在编制资产负债表时应作为“其他流动资产”列报。三、应交城建税、教育费附加参见应交营业税进行账务处理和财务报表编制。四、应交土地增值税1、收到预售房款计征：借：应交税费-预缴税费-预缴土地增值税贷：应交税费—应交土地增值税凭证附件：土地增值税预缴金额计算表、纳税申报表实际交纳预售房款对应的土地增值税时：借：应交税费—应交土地增值税贷：银行存款凭证附件：银行进账单，税票预售房款确认收入时，将“应交税费—预缴税费—预缴土地增值税”转入“营业税金及附加”：借：营业税金及附加贷：应交税费—预缴税费—预缴土地增值税凭证附件：收入确认清单、土地增值税结转税金及附加的明细清单2、汇算清缴根据税务汇算清缴结果，对土地增值税多退少补，如果为补征，则进行如下账务处理；如果为退税，则下述账务处理为红字会计处理。借：应交税费-预缴税费-预缴土地增值税贷：应交税费—土地增值税凭证附件：汇算清缴报告借：应交税费—应交土地增值税贷：银行存款凭证附件：银行进账单，税票借：营业税金及附加贷：应交税费-预缴税费-预缴土地增值税五、应交费用性税金借：管理费用（开发间接费用）—房产税\土地使用税\车船税\印花税贷：应交税费—房产税\土地使用税\车船税\印花税六、代扣税金1、代扣薪酬个人所得税借：应付职工薪酬-工资贷：应交税费—代扣个人所得税2、代扣工程营业税等借：应付账款—工程—工程进度款贷：应交税费—代扣代缴工程税金七、税款解缴借：应交税费—各税种贷：银行存款凭证附件：税票、银行进账单房地产开发企业工程款的核算工程款的核算1、为施工单位垫付款项时（如：施工水电、农民工保障金、工程借款等）借：应付账款—工程—工程借款（辅助核算：XX供应商） 贷：银行存款等凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、经施工单位签字确认的施工水电费分摊表、抬头为施工单位的农民工保障金收据等、支票存根。代垫款项，必须注意法律手续的完善，要有乙方有权人的签字确认，否则会有诉讼风险，会给本公司造成损失。2、支付工程进度款时借：应付账款—工程—工程进度款（辅助核算：XX供应商） 贷：银行存款等凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、支票存根3、施工单位委托付款时（如：商品砼款、抵房款等，以后从工程进度款扣减）借：应付账款—工程—工程进度款（辅助核算：XX供应商）（假设金额为月产值的15%） 贷：银行存款等预收账款—房款—工程抵款（抵房协议签订，房款收据已开）（挂开发项目辅助核算）其他应付款—外部单位及个人（XX施工单位或XX客户）（抵房协议未签订，房款收据未开，暂挂账）凭证附件：经签字审批的付款申请单（明源领借款单）、经施工单位出具的委托付款书、抵房协议、支票存根。要尽量避免接受委托付款给第三人的情况出现。容易出问题，发生纠纷。如果确实要委托付款，需要完善委托付款指令（原件，要核对公章），要有乙方确认付款的书面证据（人家委托你付款，并不代表你就已经付款了，实际付款后，乙方最好还要再确认一下）。原则上不能向个人付款！！绝对不能以现金方式支付！！4、按合同约定，确认并支付本月产值时（1）确认工程进度款时借：开发成本贷：应付账款—工程—工程进度款（80%，举例，据实确定）应付账款—工程—工程结算款（20%）注1：开发成本=工程进度表本月产值；注2：借记开发成本时，如果是直接成本的（如建安工程成本），辅助核算项目应具体到物业形态，如“XX楼盘X期洋房”。注3：应付账款—工程—工程进度款=工程进度表本月应付进度（此处假设为本月产值的80%）注4：应付账款—工程—工程结算款=工程进度表本月产值-工程进度表本月应付进度（本月计量产值的20%，即合同约定结算时支付或本月暂不支付部分）凭证附件：经签字审批的合同付款单（明源合同付款审批表）、工程进度表（或工程产值进度报告）（2）付到进度款的80%，同时代扣建安税、扣施工水电等垫付款、扣工程借款、商品砼款、抵房款等借：应付账款—工程—工程进度款（80%）应付账款—工程—工程进度款（红字，扣回的工程借款、商品砼款、抵房款等）（月产值的15%）为什么要使用借方红字？如果使用贷方，则该明细科目的贷方累计发生额将变为80%+15%=95%，不利于统计！！贷：应付账款—工程—工程借款（垫付款项）应交税费—代扣代缴工程税金银行存款注：“应付账款—工程—工程进度款”科目借贷使用原则：借方累计发生额=累计付款金额；贷方累计发生额=付款计划累计金额=累计应付进度款金额，贷方余额表示尚未支付完的进度款，借方余额表示工程预付款（一般不能出现！要特批）。故上述分录中，“应付账款—工程—工程进度款”（扣款部分）需以借方红字进行处理，下同，不再另行说明。凭证附件：支票存根，出纳向施工单位开具的收据（收据上注明扣施工水电、扣工程预付款、商品砼款、抵房款等）（3）收到施工单位开具的发票借：预付账款—工程（辅助核算：XX施工单位）贷：预付账款—工程（辅助核算：XX施工单位）5、办理结算时（1）施工单位按结算价款补齐发票（含质保金）借：预付账款—工程（辅助核算：XX施工单位）贷：预付账款—工程（辅助核算：XX施工单位）凭证附件：余下款项的发票（含质保金）过票，统计发票的完整性（2）经办部门按（工程结算价-累计账面应付工程款）金额打印办理结算的合同付款单（明源合同付款审批表）借：开发成本贷：应付账款—工程—工程进度款（结算差额直接计入本明细科目；而不是先在“工程结算款”中，再过到“工程进度款”！如果是应冲减，本分录借货科目不变，但均应以负数列示è统计需要）开发成本=结算价-开发成本科目累计已入账金额=结算价-工程进度表已报累计产值借：应付账款—工程—工程结算款（贷方红字）（20%）贷：应付账款—工程—工程进度款应付账款—工程—工程结算款余额转入“工程进度款”，待付款。任何时候支付结算款时，不得直接通过“应付账款—工程—工程结算款”科目直接支付，必须先将“工程结算款”转入至“工程进度款”后方得支付款项。“应付账款—工程—工程进度款”的贷方累计合计数=明源合同付款审批表付款计划数凭证附件：经签字审批的合同付款单（明源合同付款审批表）、公司内审报告、工程审计定案表、甲乙双方签字确认的工程款对账单（3）支付工程款的15%（累计付款至合同总额95%），留5%工程质保金借：应付账款—工程—工程进度款（15%）应付账款—工程—工程进度款（红字，扣回的工程预付款、商品砼款、抵房款等）贷：应付账款—工程—工程借款（垫付款项）应交税费—代扣代缴工程税金银行存款凭证附件：经签字审批的合同付款单（明源合同付款审批表）、银行付款原始单据、工程进度表。结转尚未支付的5%工程质保金借：应付账款—工程—工程进度款（5%）贷：应付账款—工程—工程质保金凭证附件：质保金收据工程进度款不得全部付完6、每次支付“工程进度款”时，财务人员应清理与该单位相关的明细核算科目，确保扣款全额及时在工程进度款中得到了扣减。7、暂估：每季度末，为了保证开发成本的完整性及保证其与工程实际完工量相对应，即使是在未经甲乙双方共同签字确认工程产值的情况下（如果甲乙双方已共同签字确认工程产值，但还没收有请款的，怎么办？è要正常确认“应付账款—工程”，请记住，是权责发生制而是收付实现制），亦需根据成控部提交的工程预算结算及产值统计表（要向工程系统提要求，上市会计核算规范需要！），按施工单位、施工合同核对账面数据，补记开发成本（1）季度末暂估确认开发成本借：开发成本贷：应付账款—暂估应付款凭证附件：成控部提交的工程预算结算及产值统计表为复印件（2）下季度初，红字冲销暂估入账的工程应付款，并按正常工程进度款、工程付款进行账务处理。本会计凭证后不附资料。·小企业会计准则——会计科目、主要账务处理和财务报表(2)2012-11-0214:35