[分享]新都五星酒店项目市场财务及开发战略定位

[分享]新都五星酒店项目市场财务及开发战略定位 新都五星级商务酒店市场普调及开发战略定位 成都欣博庆典策划有限公司准备、呈送 2009年7月 目录 1区域市场分析 2开发战略 3酒店定位对比 项目SWOT分析 区域市场分析 战市 项目地块介绍 甲方开发战略分析 场 略 竞争市场分析研 研 品牌拓展战略分析 究 究 与地产互动关系 开发战略建议 定 位 研 究 白金商务 豪华 度假 五星 五星 经营模式定位 竞争战略定位 客源市场定位最终定位 功能产品定位 财务测算 第一章 区域市场分析 区位价值 成都是四川省省会、中国西南地区 重要的科技、商贸、金融中心和交 通、通信枢纽。总人口超过1000万 ，辖区划为7区4市(县级市)、8县。 新都区位于成都市东北郊川西平原腹 心地带，是成都市的都市新区(城北 副中心)，东、南与成都市金牛区、 成华区、龙泉驿区相连。 成都市已形成了以公 路、铁路为骨干， 空运为中心的西南地区 通枢纽 。双交 流国际机场 是全国四 大空港之一，已 开通30条国际航线， 200多条国内支线 区域经济 成都市 • 01-07年成都平均 GDP增长比 例为13.6% • 2004年成都GDP 跨入2000 亿大关 • 2007年GDP达到3324亿元 • 位列中国15个主要 副省级城 市第六，在 中西部地区仅次于重 庆排名第二，占17个 中西部城 市经济总量 的12.1%。 新都区 自1994年以来，新都区连年被评为 “四川省综合经济实力十强区县”之 特别是近几年，经济快速腾飞， 08年全区GDP达228.57亿元，人均 GDP达34407.65元，在成都市各区 县的名中名列前十位 新都区05-07国民经济和社会发展统计(单位:亿元) 旅游业—成都 • 拥有众多世界、全国知名旅游景点 和资源 :武侯祠、杜甫草堂 、 都江堰、青城山、西岭雪山 、 大熊猫繁育基地等 • 西部山区大旅游圈,成都市 政府规划投资1000万以上配备城市西部山区大旅游圈 •成都作为中国西部主要连接 国内外旅游集散地，正在扮演 无可替代的作用。 旅游业—新都 1. 新都历史悠久，文化底蕴深厚: •新都境内有人文景观“千年古刹--宝光寺”、“ 隋唐园林---升庵桂湖”，古人在新都留下了珍贵 而鲜活的思想和印迹，文化积淀深厚，有待挖掘开发。 2. 新都旅游产业独具特色，受到游客喜爱: 结合新繁东湖、龙藏寺、泥巴沱、五龙山、木兰山、白鹤岛等自然旅游资源，辅以“荷花节”、“桂花节”、军屯食品节、斑竹园柚子节等地方品牌旅游节庆活动的开展，使新都旅游业逐步形成了地方区域特色。 07年各项 旅游数据 均创历年成都旅游经济 新高 395.4 142 163 174.1 216.8 272.5 324.1 1687.9 国内旅游收入(亿元) 4253.6 国内游客(万/人次)2580 2809 2843.6 3215.3 3619.6 4003.7 23324.8 2.6 1.16 1.44 1 1.4 1.8 2 11.4 涉外旅游收入(亿美元) 78.6 涉外游客人数(万/人次)34.6 40.1 22.7 40.9 50 58 324.9 新都旅游经济 据新都旅游局统计资料显示2007年1-11月期间，累计接待人次243.7万人，同比增长20%;实现了旅游总收入为4.62亿元，同比增长34%，入境旅游人次增长32%;2008年新都区接待国内外游客264.7万人次(其中:外宾941人次)，同比增长3.4%;实现旅游收入5.03亿元，同比增长7.4%。 类别 接待人次(万人次) 同比增长(%) 实现旅游收入(亿元) 同比增长(%) 年份 2007 256 15.8 4.7 35.3 2008 264.7 3.4 5.03 7.4 附:新都区07-08旅游概况一览 项目地理位置介绍 本案位于成都市新都区国际广场附近，地处新城区兴乐路与新都大道的交汇处。雄踞新都新城区的铂金地段，目前本案周边已经和即将开发的楼盘、商业地产、住宅林立，紧邻项目的有四川音乐学院和西南石油大学，还有即将兴建的成都军医大学，是新都区北部新城将来的繁华重心。 „ 项目地实景 项目规划草案(请顾总提供原规划图1) 交通便捷程度及市场临近度 项目地往北驾车至 天府广场:20km 火车北站: 17km 新都汽车站:2分钟 新都火车站:5分钟 成绵高速公路入口: 1分钟 项目地往西南至 机场:50km 政务客源 :离区市政中心近 商务客源 :新都工业开发区 企业 成都地铁线路分布图 1. 成都市地铁规划的3号线预计2013年竣工通车，此线路南起双流板桥，北达新都红星，将成为连接新都-成都-双流的重要纽带; 2. 依据成都市地铁规划路线，在新都红星乘坐3号地铁后转乘机场快线便可直达双流国际机场; 项目能见度(请顾总提供原规划图2) 项目地点优劣势 优势 „ 项目能见度高; „ 周边交通便捷; 项目的私密性好 „ 位于成都市北部副中心的中心，可部分兼顾两个区域的客源。 „ 未来地铁的开通，便于加速新区的成熟。 劣势 „ ;市场需要长时间时期的培育， „ 市场消费水平低下; 小结 „ 成都旅游经济发展趋势良好，本项目所 处城北旅游带。 成都-------新都-------广汉 0KM------18KM--------30KM „ 酒店地理位置较偏远，周边交通便利， 市场个别需求度较高，市场培育周期长。 第一章 区域市场分析和成都 星级酒店市场 成都高星级酒店区位图 新都酒店区位图 140 800 400 桂湖国际大建筑面积桑拿美容中心等配套 45000 酒店自身无KTV 酒店 -- 45 300 -- 流花宾馆 茶坊、棋牌室等配套 酒店自身无KTV 107 300 -- 石油缘宾馆 2000余亩 部分康乐设施配套 110 800 300 川视宝光宾140亩 紧邻宝光寺拥有大片园林做户 外休闲茶园。 馆 本项目竞争市场界定 „ 竞争市场界定指标:„竞争市场界定指标: 地理位置… …地理位置 … 市场定位…市场定位 … 品牌知名度…品牌知名度 房价水平… …房价水平 客源档次及构成… …客源档次及构成 硬件设施和装修档次… …硬件设施和装修档次 … 服务品质…服务品质 … 竞争市场业内人士对酒店竞争群评估结果…竞争市场业内人士对酒店竞争群评估结果 竞争对手界定 根据以上界定特性，选择了以下七家5星级酒店及一家4星级酒店作为项目酒 店的竞争对手 锦江宾馆 世纪城洲际大饭店 香格里拉 凯宾斯基饭店 索菲特饭店 天府丽都喜来登 总府皇冠假日 五星级酒店发展时间特点 天府丽都 望江宾馆 凯宾斯基 世纪城洲际 喜来登酒店 开业酒店开业酒店开业开业2003年1996年2007年 1978年 2000年 2008年 2004年香格里 锦江宾馆总府皇冠 拉酒店开家园国际， 索菲特酒店 开业 假日酒店开业 开业 业 480 560 间 594 间 482 间 262 间 402间 434 间房间总数 面积房间名 面积 房间名 房间名 面积房间名 面积 房间名 面积房间 面积面积 房间名称 M2 M2M2称 称名称 称 M2 M2M2 M2称 称 45-28-行政大床 高级 28 25高级间 高级间 28 高级房 42 高级房 间 房间30 50 标 间 行政江 行政贵宾34-行政高33 25行政间 32 48 豪华间 景房 房 60 级间 N/A N/A 26套 N/A N/A 96套 N/A服务式公寓 550? 2800? 2072? 1217? 1368? 1152? 1358? 宴会厅 600? 2800? 560? 480? 500? 235? 396?功能 多功能厅 房间 28个(会议厅10个 8个 7个 3个 8个 13(会议厅) 多功能厅数量 ) 酒吧 是 是 是 是 是 是 是 水疗SPA N/A N/A N/A 是 是 是 是 健身中心 是 是 是 是 是 是 是 恒温游泳池 是 是 是 是 是 是 是 桑拿 是 是 是 是 是 是 是 附属 设施N/A N/A 蒸汽浴 是 是 是 是 是 N/A N/A N/A N/A N/A 漩涡浴 是 是 按摩设施 是 是 是 是 是 是 是 娱乐活动室 是 是 是 是 是 是 是 高尔夫球场 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 早餐 是 是 是 是 是 是 是 酒廊免费咖啡、 茶及软饮 每天免费使用会 赠送 议室服务 每次入住免费烫 1小时 2小时 2 小时 1小时 成都高星级酒店设施特点 „ 竞争市场酒店客房体量几乎在400间以上 „ 07年前开业的酒店标准间面积偏小，但新酒店的房间面积有增大的 趋势。 „ 公寓式套房偏少 „ 宴会厅都较大 竞争市场酒店05-07年的总体运营情况 成都主要五星酒店经营特点 „ 整体市场呈现增长趋势，07年市场供给增量明显; „ 以会议和商务散客作为酒店客源主要方向，提高了房价和 出租率; „ 高端五星品牌的陆续进入，对整体市场的拉升起到了巨大 作用。依靠价格区分高星级酒店的梯队功能日益显著; „ 洲际酒店的出现打破了成都五星酒店CBD聚集经营的局面。 新会议会展中心的建设带动成都会议会展业的新发展，为 酒店市场创造了新的需求增长点。 „ 随着成都市北区的建设，成都酒店市场呈现难移北区趋势。 竞争市场业绩指数对比 市场渗透率(MPI)及平均房价指数(ARI)每间房收益(Revpar) 竞争市场内各酒店竞争力界定 •香格里拉和洲 际酒店由于价格 高，相对较新， 市场渗透率低。 • 索菲特及喜来 登发展较平均， 具有最强竞争力 • 锦江、凯宾斯 基和总府假日皇 冠竞争力处于一 般水平 • 整体市场发展 较为均衡，市场 表现均较好 竞争市场竞争力评估 索菲特索菲特 香格里香格里喜来登喜来登 拉洲际拉洲际 酒店酒店 第 第第第 一 一 二二梯 梯 队队 梯梯 „ 评估标 准 … 锦江宾馆 凯锦江宾馆凯 市宾斯基 总府宾斯基总府 假日假日 场 认 可 度 … 业 绩 对 比 第三梯队第三梯队 队 队 酒店市场客源分析,客源来源地分析 国内客源占据51%的市场份额，日韩及东南亚客源相差不大，欧美客源相对较少 酒店市场客源分析,客源类型分析 季节性 „ 成都的游客及商务客源对高星级酒店的需求比较平均并相 对集中于城南区域，并无旅游城市淡旺季相当明显的象。 „ 每年的1-3，6、7及12月为成都酒店业的淡季， „ 其余月份，特别是4月及11月这两个大型会议会展相对集 中的时期，成都高星级酒店的入住率基本维持在80%以上。 CBD区，南临体育场路，西临 1.JW万豪 东华门大街，东临顺城大街，酒店5星级酒店发展趋势分析 北面毗邻原熊猫城一期， 2. 成都群光 凯悦大酒店春熙路 南临江南馆街，东临纱帽街， 北临大慈寺路，西临红星路步 3. 红星路商 行街 业广场马可 波罗酒店 天府时代广场 成都市中心的 4. 天府时代 广场马可波 罗饭店 5. 名人城市 人民南路与陕西酒店 6. 新东方千 街交会处，地处CBD禧大酒店 神仙树片区 7. 明悦酒店 永丰立交桥 8. 希尔顿饭 1 店0 . 来9. 铂尔曼紫 福檀国际大酒 店士 希尔顿酒店位于成都高新区“高 广场 新科技开发区”商务组团内， 11. 鑫达文 雅酒店武侯区火车南站辖区，人民南 路科技商务区，桐梓林区域12. 世纪城 成都武侯区人们民南路四段3号 成都武侯区人民南路四段48号 世纪城新会展边 皇冠假日 成都整体市场发展趋势预测,成都酒店业生命 •时间待周期模型 定， (假定成都 酒店市场以 •2010- 2016， •2000- 陆续将会 目前发展速 • 1978-度持续增长) 2010，以 有新建酒 rejuvenation 酒 2000改酒店市场发 店投入市 喜来登酒 复苏阶段店 场，但步 展达到饱 •酒店市 数 调放缓和，进入停 场不变革 革开放 滞发展期店为起 必将走向 量 后，成都 衰败，淘 点，成都 兴起了酒 stagnation酒店业进 店建设的入大发展 停滞阶段时期 高潮，但 ?consol 并未出现idation?decline •1960-巩固阶段国际品牌 高星 衰落阶段 development级酒 店 1978 仅有 发展阶段锦江宾馆 汰一部分 生达 酒店市 到场的新 ～酒店来 intvolvemenExploration 参与阶段 探查阶段 成都整体市场发展趋势,新增供给与市场 竞争 „ 截至2008年6月，确认3年内成都将兴建并投 入使用的高星商务级酒店12家(不包括项目酒 店)。 „ 未来3年内成都将增加5星级酒店客房6059间/ 套，再加上目前供给的5478间/套，成都高星级酒 店市场就达到了11537间/套。 „ 未来高星级酒店市场竞争激烈 新都星级酒店区位图 酒店名称 区位概述 档次 其他 桂湖国际大酒店 位于新都桂湖公园旁，是老城区商准五星 用“荷花”作为主文化营造基础 业中心地段 和视觉识别系统基础。 流花宾馆 位于新都宝光寺旁，紧邻宝光大道 三星 —— -- 川视宝光宾馆 装修陈旧，但凭借多年经营任然占 据新都主要宾馆的一席之地。 石油缘宾馆 位于新都桂湖公园旁， 准三星 隶属于西南石油大学。 新都其他酒店无论从档次、规模还是区位上都无法和上述宾馆相比，故不作为本次市场调查对象。无可比性 现有主要酒店功能板块概况一览表: 140 800 400 桂湖国际大建筑面积桑拿美容中心等配套 45000 酒店自身无KTV 酒店 -- 45 300 -- 流花宾馆 茶坊、棋牌室等配套 酒店自身无KTV 107 300 -- 石油缘宾馆 2000余亩 部分康乐设施配套 110 800 300 川视宝光宾140亩 紧邻宝光寺拥有大片园林做户外休闲茶 园。 馆 从上表可看出，新都酒店业的发达程度与北部新城的城市职能、人口基数、以及经济发展并不配套， 可提升空间尚大。新都现有的主要酒店基本上集中在老城区桂湖公园、宝光寺景点附近，且多数酒 店地块拓展空间不大、装饰装修较为陈旧。在新都北部新城中心呼之欲出的现在和将来，这些酒店 将会逐渐趋于市场竞争劣势。 现有主要酒店经营部分信息一览表: 酒 店 名 项 称 目 桂湖国际大流花宾馆 石油缘宾馆 川视宝光宾馆 酒店 客房数(间套) 140 80 107 110 客房 板块 平均房价(元) 280左右 210左右 -- 120左右 平均出租率(%) 85% 80% -- 80 餐饮餐位数(人) 800 300 300 800 板块 宴会消费(元) 588/桌起 488/桌起 400/桌起 -- 会议会议容量(人) 300 300 320 200 板块 人均消费(元) 20元左右 10左右 -- 10左右 康乐板块 总体配套设施不完善，基本无KTV配套 鉴于现有酒店的整体硬件水平、接待能力、管理服务等条件有限，此经营成果与现 有市场客源不匹配，高星级酒店的市场培育尚待时间。 新都宾馆客源市场结构分类 按照星级酒店客源分类一般性原则，拟将市场客源按类别划分为如下四类: 政务接待类 商务接待类 旅游团队类 社会散客类 本区域其辐射区域政府机本区域内企业中高层会全国高端的旅游度本区域内上层社会的尖端消费关会议;高规格的政务餐议;商务、会务团体假团队;其他旅游群体;婚宴等社会消费; 饮、住宿接待; (包含本项目开发机构团队;个人度假旅其他零散社会消费; 的客户); 游人群; 新都现有主要酒店客源概况一览表 参照客源市场结构分类，根据市场调查，用A、B、C三个字母代表下列酒店此四类客源的构成比重，A代表相当重要，B代表比较重要，C代表一般，详见下表: 酒店名称 政务接待类 商务接待类 旅游团队类 社会散客类 A A C B 桂湖国际大酒店 B A B A 流花宾馆 B A C B 石油缘宾馆 C A B A 川视宝光宾馆 第二章 开发战略 分析 S1 政府政策支持S1政府政策支持W1 紧邻高速路，噪音污染严重 W1紧邻高速路，噪音污染严重 W2 景观缺失 W2景观缺失 S2 周边交通方便 S2周边交通方便W3 综合业态，人流量小，酒店W3综合业态，人流量小，酒店S3 项目能见度高S3项目能见度高 S4高星级酒店市场经营S4高星级酒店市场经营 私密性好私密性好 S 状况较好 Sw 状况较好w S5 区域发展前景良好S5区域发展前景良好 O OTT T1 高星级酒店过度的 T1高星级酒店过度的O1 五星级酒店市场处于大发展时代O1五星级酒店市场处于大发展时代 发展对市场的冲击 发展对市场的冲击 O2 交通体系不断完善 O2交通体系不断完善T2 将来酒店市场面临 T2将来酒店市场面临 的 的 O4 十一五期间双流机场第二跑道竣 O4十一五期间双流机场第二跑道竣 工 工 O5 后地震时代，政府对成都市场政 O5后地震时代，政府对成都市场政 策倾斜 策倾斜 城市及区域发展对酒店开发战略影响 „ 成都处于大发展时期，酒店开发应与城镇发展的经济速度相匹配 „ 所处区域发展迅速，酒店开发越早对客源的抢占越有利 „ 酒店品牌的拓展对后期经营与销售至关重要 开发公司整体战略对酒店开发的影响 „ 目前置富公司并没有在大陆西南地区酒店领域持有物业; 有发展酒店板块，因而目前所执有酒店项目，最终已 拼装产业为目的。 „ 由于置富公司在新都区的项目将同时投放市场(连动 性)，并不进行分期开发，所以适时的拓展相应品牌，对 整个地块的增值作用巨大，能否带动酒店销售前景渺茫。 „ 新都区区域如能调整为高星级度假酒店，对项目发展或区 。域经济的提升，有巨大推动作用 品牌战略,品牌选择 具有极强的品牌影响力，酒店开业后能较快的占领市场 „ 酒店体量 ，对市场冲击力较大; „ 区域酒店的服务与管理水平很规范，能提供较为系统的员工 优势 培训; „ 档次 管理公司具有极强的销售网络系统，在境外客源的开拓 „ 类型 方面优势明显; „ 客源结构 品牌价值高，顾客忠诚度高。 业主需要支付高昂的管理费用，管理公司管理费分为基 „ 推荐可拓展的代表性豪本管理费(营业收入的2-3%)及奖励管理费(毛利 润的5%左右); 华五星品牌: 劣势 对当地的文化不了解，溶入当地社会需要一定时间; 国际管理公司一般会规定工程造价和设施设备用品用具 品牌，会增加项目投资; 经营与管理模式较为固定，缺乏灵活性。 品牌战略,品牌引进时间点 „ 国际品牌对酒店各项软硬件设施要求严格 „ 如难以满足其对于硬件的要求，难以获取相应的品牌 „ 及早拓展品牌，可以获得管理公司提供的技术支持，避免无畏投资 „ 及早拓展品牌有利于内部施工顺利推进 „ 及早拓展品牌有助于对整个综合项目形象和价值的提升 „ 有利于尽早开展酒店的销售工作 „ 过早拓展品牌无疑将增加资金投入 „ 成都新增5星酒店项目较多，且集中于成都市市区，鉴于同一品 牌 具有区域排他性，未来5年内可能存在品牌拓展难的状况 „ 我们认为:品牌拓展工作应该尽早开始，与设计工作同时进行。(可参考“悦榕庄”度假项目) 酒店与地产互动关系,互补与相互提升 „ 高星级酒店较大提升综合地产项目档次、价值和 知名度 „ 酒店可为周边写字楼、公寓及商业等地产项目提 供服务配套 „ 写字楼为酒店提供稳定的客源支持(新都区不具备) „ 周边商业为酒店提升人气和社区配套支持 酒店与地产互动关系,需要考虑的问题 „ 类似投资条件下，业态的选择及各业态规模的配 比及资金投入(投资战略) „ 各业态定位上的相互匹配及拉升 „ 各业态对于区域内景观等资源的优先权 „ 建设的先后顺序(资金投入、噪音污染等) „ 综合体内部未来的交通动线 „ 各业态资产退出的方式(共享资源的前期分割) „ 为地产做酒店、专业酒店、投资酒店与地产的共赢 开发战略 集合各类客源 高端为主 集合各类客源高端为主 „ 豪华五星品质自然界定了高端的客 „ 所在新都区发展迅速，大型企业 源群体 逐步增多 „ 以品牌吸引高端客源„ 距离城市中心较远酒店，不易满 „ 以良好的软硬件设施留住客源足各类客源的需求 „ 高端客源保证了高房价及高收入， „ 新都区将成为成都北部另一中心 有利于经营管理。 „ 体量适中，可接待各类客源 „ 国际豪华酒店品牌拓展，品质保 证 高广原则高广原则 项目酒店开发战略分析 高度 高度打造新都区一流品质豪华五星度假酒 ，填补现有成都市和北部新区及市店 区之间豪华五星度假市场空缺，树立 核心竞争优 势 提升项目酒店的附加值 终 实现销售目的 „ 提升项目市场认知度充分考虑酒店与周边区域的互动关系 和关联性，最大化酒店客源。 „ 针对客源设计酒店功能，以客源需求 为前提 广度 广度 第三章 项目酒店定位 白金5星V.S豪华5星度假 定位对比 鉴于项目方最初对酒店(白金五星)的定位和 经过实际市场调研及对成都市高级酒店从业 人员的访谈得出的结论(豪华五星度假)有差距，因此需要对两种定位进行横向对比，对比标准 包含(竞争战略，经营模式，客源市场，产品功 能定位) 白金5星级 白金五星-基本标准 „ 国家对白金五星的评定标准及其严格必需达到以下的硬性标准: 具有两年以上五星级饭店资格。 地理位置处于城市中心商务区或繁华地带，交通极其便利。 建筑主题鲜明，外观造型独具一格，有助于所在地建立旅游目的地形象 内部功能布局及装修装饰能与所在地历史、文化、自然环境相结合，恰到好处的表现和烘托 其主体氛围。 除有富丽堂皇的门廊及入口外，饭店整体氛围豪华气派，各类设施设备配置齐全，品质一流;有饭店内主要区域温湿度自动控制系统 有位置合理、功能齐全、品质高雅、装饰华丽的行政楼层专用服务区，至少对行政楼层提供 24h管家式服务。 „ 即使不评星，但是白金五星标准的酒店对客源、功能设置及经营模式要求相当苛刻， 具体分析如下: 白金五星,优劣势分析 具有目前市场中最顶级的品牌影响力，酒店开业后必能占领市场最高端客源，对市场极具 冲击力;(新都区不具备此类市场) 酒店的服务与管理水平为市场之最，提供最系统和最全面的员工培训; 优势 管理公司具有极强的高端销售网络系统，在境外高端客源的开拓方面优势明显; 全面了解市场上最高端客源的需求; 品牌价值高，顾客忠诚度高。 业主需要支付高昂的管理费用 对当地的文化不了解，溶入当地社会需要一定时间; 劣势 国际管理公司的顶级品牌会硬性规定工程造价和设施设备用品用具品牌，和各种繁杂的条 款，会增加项目投资和工作量; 对员工水平要求高，若找不到合适的员工，有降低品质的风险; 经营与管理模式较为固定，缺乏灵活性。 白金五星,客源市场 客 顶级客源无论在任何 高 源地区都属于稀有客 源，是客源市场中的 最高端存在。此类客 源对酒店要求的苛刻 档程度是其他档次客源 所无法比拟的，当然 所带来的高额利润也 是不可忽视的。 层 中高档 面 中 档 低 档 白金五星,竞争战略 „ 市场最高级的酒店，在酒店房价，软硬件设施各方面凌驾 区域内所有酒店之上 „ 创造出成都最独一无二的度假体验 „ 牢牢抓住最高端人群的需求，针对需求设计产品 „ 营造出最物有所值的消费体验(顶级消费顶级享受) 白金五星,市场支撑度(成都市场V.S.杭州市场) 杭州经济发展水平 成都经济发展水平 • 01-06年成都平• 01-06年杭州平 均 GDP增长比例均 GDP增长比例 为为 13.6%，13.7%， V.S • 2003年杭州 跨入2000亿大GDP • 2004年成都关 跨入2000亿大GDP • 2006年GDP达到 关 3441亿元 • 2007GDP达到 3324亿元 白金五星,市场支撑度(成都市场V.S.杭州市 场) 成都5星级酒店市场业绩表现 杭州5星级酒店市场业绩表现 2006 2005 2006 2005 2006 390 55% 73% 1110 1224 凯越 383 74% 68% 1055 1083 香格里拉饭店 V.S 200 63% 67% 812 912 索菲特西湖大 酒店 285 72% 68% 763 796 杭州国大雷迪 森广场 酒店 393 77% 76% 606 638 浙江世贸中心 大酒店 1583 69% 71% 866 936 整体市场水平 白金五星,市场支撑度(成都市场V.S.杭州市 场) 杭州酒店客源市场分类 成都酒店客源市场分类 其他, 5% 会议, 11% 商务, 45%旅游团队, 12% 旅游散客, 27% 白金五星,市场支撑度(成都市场V.S.杭州市 场) „ 成都与杭州经济发展水平及发展速度非常相似 成都5星级酒店整体市场业绩低于杭州 „ „ 成都拥有西南交通枢纽的区位优势，杭州背靠整个长三角市场，区位优势更 加明显 „ 尽管杭州对于白金5星酒店的支撑力度高于成都，杭州市场至今尚未出现白金 5星级酒店 „ 中国现有的白金5星几乎均分布在北京、上海、广州等一线城市 „ 白金5星品牌多为国际知名酒店品牌，对于市场准入要求较高 白金五星未来10年房价预测 „ 白金五星通常平均房价为当地酒店市场的领导者 2011 1500 4.00% 2012 1560 4.00% 现有市场最高平均房价为香格里拉994元，考虑 „ 通货膨胀因素，预计2010年可达到1100元2013 1622 4.00% 2014 1687 4.00% „ 考虑投资回报因素，白金5星平均房价对比同一 2015 1754 4.00% 市场豪华5星可高出30,,40,左右 2016 1824 4.00% „ 为保证其白金5星形象及品质，通常白金5星以牺 2017 1897 4.00% 牲出租率为代价来保证其房价水平 2018 1973 4.00% 2019 2052 4.00% „ 我们预计:假设项目定位为白金5星，进入市场 2020 2134 4.00% 房价水平应为1500元。 白金五星财务测算,10年经营收入预测 1年9,953 8,311 1,646 616 20,526 2年11,830 8,643 1,711 686 22,870 3年11,952 9,161 1,814 709 23,636 4年13,638 9,711 1,923 782 26,054 5年14,838 10,294 2,038 840 28,010 6年16,115 10,706 2,119 895 29,835 7年17,303 11,133 2,204 948 31,588 8年17,644 11,578 2,292 975 32,489 9年18,350 12,041 2,383 1,014 33,788 10年19,083 12,522 2,479 1,054 35,138 150,706 104,100 20,609 8,519 283,934 合计 15,071 10,410 2,061 852 28,393 平均 白金五星财务测算,10年成本费用预测 1年1,991 5,519 595 308 8,413 2年2,366 5,740 618 343 9,067 3年2,390 6,266 655 319 9,630 4年2,728 6,642 695 352 10,417 5年2,968 7,039 737 378 11,122 6年3,223 7,323 766 403 11,715 7年3,461 7,615 796 427 12,299 8年3,529 7,920 829 439 12,717 9年3,670 8,235 861 456 13,222 10年3,817 8,566 896 474 13,753 30,143 70,865 7,448 3,899 112,355 合计 3,014 7,087 745 390 11,236 平均 白金五星财务测算,10年利润预测 1年20,526 1,129 8,413 20,734 -9,750 -47.50% - -9,750 2年22,870 1,258 9,067 21,623 -9,078 -39.69% - -9,078 3年23,636 1,300 9,630 21,812 -9,106 -38.53% - -9,106 4年26,054 1,433 10,417 22,825 -8,621 -33.09% - -8,621 5年28,010 1,541 11,122 23,729 -8,382 -29.93% - -8,382 6年29,835 1,641 11,715 24,150 -7,671 -25.71% - -7,671 7年31,588 1,737 12,299 24,731 -7,179 -22.73% - -7,179 8年32,489 1,787 12,717 25,020 -7,035 -21.65% - -7,035 9年33,788 1,858 13,222 25,445 -6,737 -19.94% - -6,737 10年35,138 1,933 13,753 25,886 -6,434 -18.31% - -6,434 283,93 15,617 112,355 235,955 -79,993 -28.17% - -79,993 合计 4 28,393 1,562 11,236 23,596 -7,999 -28.17% -- -7,999 平均 白金五星财务测算,10年盈亏平衡预测 1年15,942 34.59% 26,610 129.64% 2年16,600 33.46% 27,195 118.91% 3年16,795 33.66% 27,605 116.79% 4年17,548 33.05% 28,557 109.61% 5年18,178 32.81% 29,467 105.20% 6年18,559 32.47% 29,919 100.28% 7年19,110 32.20% 30,674 97.11% 8年19,425 32.36% 31,260 96.22% 9年19,852 32.36% 31,947 94.55% 10年20,299 32.36% 32,667 92.97% 182,308 32.93% 29,590 104.22% 合计 18,231 32.93% 29,590 104.22% 平均 白金五星财务测算,10年现金流预测 1 -19,546 -19,546 -19,546 建设 期 2 -19,546 -19,546 -39,092 1 -4,055 8,897 5,695 - -853 -39,945 经营 期 2 -3,383 8,897 5,695 - -181 -40,126 3 -3,411 8,897 5,695 - -209 -40,335 4 -2,926 8,897 5,695 - 276 -40,059 5 -2,687 8,897 5,695 - 515 -39,544 6 -1,976 8,714 5,695 - 1,043 -38,501 7 -1,484 8,714 5,695 - 1,535 -36,966 8 -1,340 8,714 5,695 - 1,679 -35,287 9 -1,042 8,714 5,695 - 1,977 -33,310 10 -739 8,714 79,750 5,695 - 82,030 48,720 -23,043 88,055 79,750 56,950 - -39,092 48,720 48,720 合计 豪华5星方案 豪华五星酒店 五星级酒店豪华五星酒店 酒店档次 四星级酒店 高 高 档 三星级酒店 中 档 低 低 档 档次区分低 中 高 „ 与白金五星酒店相比豪华五星度假酒店依然归于五星级范畴，但占据 的是 五星级酒店最高端的位置 „ 对经营模式，客源，产品功能定位及资金方面没有白金五星级严格 客高端客源和顶级 客源区别较大， 高 源高端客源的数量 远远大于顶级客 源，成都云集了 众多大型企业， 档 旅游及会展业的 成功发展高端客 源对豪华五星酒 店需求日益增强。 层 中高档 面 中 档 低 档 运营首年(2011)商务散客定位 项目酒店首年(2011)商务散客MPI 商务散 0.75 1.14 0.94 0.82 0.88 1.18 1.29 0.90 客(MPI) 项目酒店首年(2011)会议客源MPI 会议客源 1.44 0.90 1.13 0.65 1.16 1.35 0.85 0.71 (MPI) 项目酒店(2011年)游客及其他客源MPI 游客及 其他0.81 0.74 0.88 0.88 0 .96 0.74 1.84 1.11 ( MP I) 豪华五星产品功能定位,整体设计方案调 请顾总提供方案3) 整建议( „ 豪华五星产品功能定位,整体设计方 (请顾总提供方案4) 案对比 豪华五星产品功能定位,整体设计方 (请顾总提供方案5) 案对比 豪华五星产品功能定位,客房功能定位 302 604 豪华双人间 127 127 豪华单人间 40 40 豪华商务间 15 15 豪华套房(2间套) 15 15 公寓套房(2间套) 3 3 部长套房(3间套) 1 1 总统套房(5间套) 1 1 残疾人房 504 806 钥匙间总数 度假酒店无需上百间客房，设有50套院落、区即可。 豪华五星产品功能定位,对客房原设计的调 (请顾总提供方案6) 整建议 „ 出租率水平预测,未来竞争市场需求细分 商务占 商务需 会议占 会议需 旅游及 旅游及 年需求 年份 比求量比求量其他其他总量 2009 25% 1211 35% 1145 18% 349 2705 2010 18% 1429 23% 1408 13% 394 3231 2011 17% 1672 21% 1704 16% 457 3833 2012 16% 1940 15% 1960 14% 521 4421 2013 13% 2192 12% 2195 14% 594 4981 2014 9% 2389 8% 2371 7% 636 5396 2015 5% 2508 5% 2490 4% 661 5659 2016 3% 2583 3% 2565 3% 681 5829 2017 - 2583 - 2565 - 681 5829 出租率水平预测,未来市场供需关系变化 日客房供给 日客房需 出租率水 年份变动率变动率 量 求量 平 2007 3183 57% 2112 49% 66% 2008 3533 11% 0 0% 0% 2009 5180 47% 2705 28% 52% 2010 6440 24% 3231 19% 50% 2011 7895 23% 3833 19% 49% 2012 8311 5% 4421 15% 53% 2013 8311 0% 4981 13% 60% 2014 8311 0% 5396 8% 65% 2015 8311 0% 5659 5% 68% 2016 8311 0% 5829 3% 70% 2017 8311 0% 5829 - 70% 拟建酒店出租率水平预测,考虑因素 „ 2008年地震原因所导致的整体市场业绩下滑将不会持续 „ 中国整体经济增长强劲 成都过去10年内经济发展为酒店需求带来稳定增长，增长率在10,以上 „ „ 成都新国际会展中心的建设大幅提升了酒店市场需求，未来成都休闲度假经济有望持 续强劲增长 „ 西南枢纽的位置将持续为成都酒店市场需求增长提供动力 高端度假酒店在未来发展需求强劲 拟建酒店出租率水平预测 2011 49% 1.00 49.0% 2012 53% 1.03 54.6% 2013 60% 1.08 64.8% 2014 65% 1.10 71.5% 2015 68% 1.14 77.5% 2016 70% 1.08 75.6% 2017 70% 1.05 73.5% 2018 70% 1.02 71.4% 2019 70% 1.02 71.4% 2020 70% 1.02 71.4% 豪华五星未来10年房价预测 2011 960 2012 998 鉴于项目酒店的区位及档次和客源定位，结 2013 1038 合竞争市场平均房价水平，项目酒店20112014 1080 2015 1123 年房价可达到960元。每年增长率为4%。 2016 1168 五星级度假酒店设计市场为平均房价: 2017 1215 3000-30000元/天 2018 1264 2019 1315 2020 1368 豪华五星财务测算,客房经营预测 2011 49% 1.00 49.0% 504 8,653 2012 53% 1.03 54.6% 504 10,024 2013 60% 1.08 64.8% 504 12,374 2014 65% 1.10 71.5% 504 14,205 2015 68% 1.14 77.5% 504 16,010 2016 70% 1.08 75.6% 504 16,244 2017 70% 1.05 73.5% 504 16,428 2018 70% 1.02 71.4% 504 16,602 2019 70% 1.02 71.4% 504 17,272 2020 70% 1.02 71.4% 504 17,968 豪华五星财务测算,餐饮会议经营预测 1 259 650 358 1,040 4,610 1,274 8,191 2 269 676 372 1,082 4,794 1,325 8,518 3 285 717 394 1,147 5,082 1,405 9,030 4 302 760 418 1,216 5,387 1,489 9,572 5 320 806 443 1,289 5,710 1,578 10,146 6 333 838 461 1,341 5,938 1,641 10,552 7 346 872 479 1,395 6,176 1,707 10,975 8 360 907 498 1,451 6,423 1,775 11,414 9 374 943 518 1,509 6,680 1,846 11,870 10 389 981 539 1,569 6,947 1,920 12,345 3,237 8,150 4,480 13,039 57,747 15,960 102,613 合计 10年平均324 815 448 1,304 5,775 1,596 10,261 豪华五星财务测算,餐饮会议经营预测 1 91 228 125 499 1,936 64 2,943 2,293 2 94 237 130 519 2,013 66 3,059 2,385 3 100 251 138 551 2,134 70 3,244 2,709 4 106 266 146 584 2,263 74 3,439 2,872 5 112 282 155 619 2,398 79 3,645 3,044 6 117 293 161 644 2,494 82 3,791 3,166 7 121 305 168 670 2,594 85 3,943 3,293 8 126 317 174 696 2,698 89 4,100 3,424 9 131 330 181 724 2,806 92 4,264 3,561 10 136 343 189 753 2,918 96 4,435 3,704 1,134 2,852 1,567 6,259 24,254 797 36,863 30,451 合计 10年平均113 285 157 626 2,425 80 3,686 3,045 豪华五星财务测算,康体娱乐经营预测 1 332 1,825 2,157 2 345 1,898 2,243 3 366 2,012 2,378 4 388 2,133 2,521 5 411 2,261 2,672 6 427 2,351 2,778 7 444 2,445 2,889 8 462 2,543 3,005 9 480 2,645 3,125 10 499 2,751 3,250 4,154 22,864 27,018 合计 10年平均415 2,286 2,702 豪华五星财务测算,康体娱乐经营预测 1 149 639 788 2 155 664 819 3 165 704 869 4 175 747 922 5 185 791 976 6 192 823 1,015 7 200 856 1,056 8 208 890 1,098 9 216 926 1,142 10 225 963 1,188 1,870 8,003 9,873 合计 10年平均187 800 987 10年经营业绩预测,收入预测 1年8,653 8,191 2,157 588 19,589 2年10,024 8,518 2,243 643 21,428 3年12,374 9,030 2,378 736 24,518 4年14,205 9,572 2,521 813 27,111 5年16,010 10,146 2,672 892 29,720 6年16,244 10,552 2,778 915 30,489 7年16,428 10,975 2,889 937 31,229 8年16,602 11,414 3,005 959 31,980 9年17,272 11,870 3,125 998 33,265 10年17,968 12,345 3,250 1,038 34,601 145,780 102,613 27,018 8,519 283,930 合计 14,578 10,261 2,702 852 28,393 平均 10年经营业绩预测,成本费用预测 1年1,731 5,236 788 294 8,049 2年2,005 5,444 819 322 8,590 3年2,475 5,953 869 331 9,628 4年2,841 6,311 922 366 10,440 5年3,202 6,689 976 401 11,268 6年3,249 6,957 1,015 412 11,633 7年3,286 7,236 1,056 422 12,000 8年3,320 7,524 1,098 432 12,374 9年3,454 7,825 1,142 449 12,870 10年3,594 8,139 1,188 467 13,388 29,157 67,314 9,873 3,896 110,240 合计 2,916 6,731 987 390 11,024 平均 10年经营业绩预测,经营利润预测 说明:营业利润率为负的主要原因在于经营期内摊消折旧额度较大 19,589 1,077 8,049 18,178 -7,715 -39.38% -7,715 1年 21,428 1,179 8,590 18,897 -7,238 -33.78% -7,238 2年 24,518 1,348 9,628 19,831 -6,289 -25.65% -6,289 3年 27,111 1,491 10,440 20,911 -5,731 -21.14% -5,731 4年 29,720 1,635 11,268 22,048 -5,231 -17.60% -5,231 5年 30,489 1,677 11,633 22,112 -4,933 -16.18% -4,933 6年 31,229 1,718 12,000 22,347 -4,836 -15.49% -4,836 7年 31,980 1,759 12,374 22,588 -4,741 -14.82% -4,741 8年 33,265 1,830 12,870 23,008 -4,443 -13.36% -4,443 9年 34,601 1,903 13,388 23,444 -4,134 -11.95% -4,134 10年 283,930 15,617 110,240 213,364 -55,291 -19.47% -55,291 合计 28,393 1,562 11,024 21,336 -5,529 -19.47% -5,529 平均 10年经营业绩预测,盈亏平衡预测 1年14,406 34.43% 23,982 122.43% 2年14,931 33.57% 24,505 114.36% 3年15,780 32.27% 25,358 103.43% 4年16,588 31.67% 26,401 97.38% 5年17,404 31.19% 27,490 92.50% 6年17,501 31.39% 27,731 90.95% 7年17,775 31.60% 28,259 90.49% 8年18,053 31.82% 28,802 90.06% 9年18,482 31.82% 29,486 88.64% 10年18,933 31.81% 30,201 87.28% 169,853 32.16% 27,222 95.88% 合计 16,985 32.16% 27,222 95.88% 平均 10年经营业绩预测,现金流预测 1 -16,477 -16,477 -16,477 建设 期 2 -16,477 -16,477 -32,954 1 -2,914 7,515 4,801 -200 -33,154 经营 期 2 -2,437 7,515 4,801 277 -32,877 3 -1,488 7,515 4,801 1,226 -31,651 4 -930 7,515 4,801 1,784 -29,867 5 -430 7,515 4,801 2,284 -27,583 6 -132 7,332 4,801 2,399 -25,184 7 -35 7,332 4,801 2,496 -22,688 8 60 7,332 4,801 2,591 -20,097 9 358 7,332 4,801 2,889 -17,208 -7,281 74,235 79,990 48,010 -32,954 65,980 65,980 合 计 项目酒店定位,白金5星V.S豪华5星 总投资(亿元)9.77 8.24 -25.71% -16.18% 经营稳定期利润率 15.02 11.28 静态投资回报年限 8.06% 11.88% 内部投资收益率 财务分析显示:豪华5星产品投资回报各项指标优于白金5星产品 定位建议 „ 无论从市场还是投资回报层面分析，豪 华五星度假酒店定位比白金5星商务酒 定位更适合本项目。 店 „ 欣博建议该项目酒店以豪华五星级度假 酒店作为最终定位。并改投、建于北部 新区邻近风景区。以园林套院为主体， 投资成本将减少三分之一。