房地产管理法释义

1 房地产管理法释义 第一条【立法目的】为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房 地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。 第二条【适用范围及概念解释】在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称 国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交 易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物 及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进 行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵 押和房屋租赁。 ［条文注释］ 本条第一款是本法适用范围的规定。本条第二款是房屋、房地产开发、房地产交易 法律概念的规定。 这里所指的城市和城市规划区，是指《城市规划法》第 3条界定的概念，即所称城 市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；所称城市规划区，是指城市市区、 近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 本法适用三种行为：（1）房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地 上进行基础设施、房屋建设的行为。（2）房地产交易，包括房地产转让、房地产抵 押和房屋租赁。（3）实施房地产管理，房地产管理是法律规定的国家机关对管理相 对人从事的房地产开发、房地产交易活动以及房地产权属等实施的行政管理行为。 第三条【土地使用制度及例外】国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但 是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 ［条文注释］ 本条是关于国有土地有偿、有限期使用制度的规定。本法确定的国有土地有偿、有 限期使用是国有土地使用的基本形式，划拨国有土地使用权是国有土地使用的特殊 形式。所谓“有偿、有限期使用”，根据本法规定，是指国有土地使用权的有偿、 有限期出让，具体讲，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 根据本条第二句和本法第 23条的规定，除了对国家机关用地和军事用地，城市基础 设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、 行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨外， 其他使用国有土地都应当采取有偿、有限期使用的方式。 2 第四条【发展目标】国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步 改善居民的居住条件。 ［条文注释］ 本条是国家对居民住宅扶持政策的规定。居民住宅，是居民生活的基本保障。本条 规定对居民住宅建设实行扶持发展的政策，逐步改善居民的居住条件。根据《国务 院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号文）规定，国家对居民 建设的基本政策是加快经济适用住房的开发建设，解决中低收入家庭的住房问题， 并要求在以下几个方面予以扶持发展：（1）对经济适用住房建设用地，经批准原则 上采取行政划拨方式供应；（2）对经济适用住房建设项目，在计划、规划、拆迁、 税费等方面予以政策扶持；（3）金融单位在信贷等方面予以扶持；（4）在房地产 开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占 20%以上；（5）鼓励集资合作建 房，充分发挥各方面的积极性，加快城镇危旧住房改造。 ［参见］ 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的》 《城镇经济适用住房建设管理办法》 《关于大力发展经济适用住房的若干意见的通知》 《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》 第五条【权利人权利和义务】房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。 房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 ［条文注释］ 本条是关于房地产权利人义务和权益保护的规定。 目前我国法律、行政法规要求房地产权利人履行的纳税义务，主要包括：（1）在城 市、县城、建制镇、工矿区范围内以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，应当 依照《城镇国有土地使用权暂行条例》缴纳土地使用税；（2）房地产权利人领取房 屋所有权证书、土地使用权证书，应当依照《印花税条例》缴纳印花税；（3）房地 产权利人有偿转让房地产，应当依照《土地增值税条例》缴纳土地增值税；（4）个 人租赁房屋、转让房地产，应当依照《个人所得税法》缴纳个人所得税；（5）在城 市、县城、建制镇和工矿区范围内，房产所有人应当依照《房产权暂行条例》缴纳 房产税，等等。 3 ［参见］ 《城镇国有土地使用权暂行条例》 《印花税暂行条例》第 2条 《土地增值税暂行条例》 第六条【征收补偿】为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的 房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当 保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。 第七条【房地产管理机构】国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规 定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政 府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确 定。 ［条文注释］ 本条是关于房地产管理机构设置的规定。 本条第一款是对国家房地产管理体制的规定。依照该款规定，国务院建设行政主管 部门、土地管理部门依照国务院规定的职权，各司其职，密切配合，管理全国房地 产工作。这里所指的国务院建设行政主管部门、土地管理部门，在当前是指国务院 所属的国土资源部。 本条第二款是对地方房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权的规定。依照该 款规定，省、自治区、直辖市人民政府有权根据本地的实际情况，决定县级以上人 民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权。 ［参见］ 《宪法》第 89条 《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》 第八条【土地使用权出让】土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简 称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家付土地使用 权出让金的行为。 ［条文注释］ 4 本条是关于土地使用权出让法律定义的规定。 国家将国有土地使用权转让给土地使用者，是国家作为国有土地所有权人将其所有 权权能中的使用权分离出来转让给土地使用者的一种权利转移方式，其实质是国家 行使对国有土地财产的处分权。 土地使用权出让有以下几个特征：（1）土地使用权出让是以土地所有权与土地使用 权的分离为基础的；（2）土地使用权出让是有年限的；（3）土地使用权出让是有 偿的，土地使用者取得一定年限内的土地使用权，须以向土地所有者（国家）支付 土地使用权出让金为代价；（4）土地使用者享有权利的效力不及于地下之物。土地 使用者对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等，不因其享有土地的使用权而对其 享有权利。 第九条【有偿出让】城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后， 该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 ［条文注释］ 本条是关于城市规划区内集体所有的土地出让的规定。 根据本条规定，城市规划区内集体所有土地出让的必要条件是：经依法征用转为国 有土地后，方可有偿出让。城市规划区内集体所有的土地在未经依法征用转为国有 土地之前，不得出让。农村集体经济组织不得利用集体所有的土地直接开发经营房 地产。这实际上是法律对集体所有的土地出让的一种限制性规定。 征用权是一种专有的国家权力，行使征用权的主体是国家，也就是说，只有国家建 设才能征用集体所有的土地。 ［参见］《民法通则》第 74条 《土地管理法》第 45-50条 《土地管理法实施细则》第 23-26条 《城乡规划法》第 3条 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 2条 第十条【出让条件】土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年 度建设用地计划。 ［条文注释］ 5 本条规定了土地使用权出让与土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的 关系。 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划。具体到出让的地块，必须符合当地 市、县或者乡（镇）的土地利用总体规划。土地使用权出让，必须符合城市规划， 具体包括以下方面：（1）土地使用权出让的投放量，必须与城市土地资源、经济社 会发展和市场需求相适应；（2）土地使用权出让地块的利用，必须符合城市规划的 要求；（3）土地使用权出让的地块面积，必须符合城市详细规划的要求，不得超出 详细规划所确定的各项建设的具体用地范围；（4）土地使用权出让地块上的建筑， 必须符合规划设计条件。这些条件包括：建筑密度、容积率和建筑高度、绿地比例、 须配置的公共设施、工程设置以及建筑界线等。土地使用权出让，必须符合年度建 设用地计划，其含义包括两个方面的内容：（1）土地使用权出让，必须符合年度建 设用地计划所确定的出让地块幅数；（2）土地使用权出让，必须符合年度建设用地 计划所确定的出让土地总面积。 ［参见］ 《城市规划法》第 29条 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 10条 第十一条【出让报批】县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的， 须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积，按 照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。 ［条文注释］ 本条是关于对房地产开发用地实行总量控制的规定。 根据本条规定，国家对县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的用 地实行总量控制。具体措施包括以下两个方面：（1）房地产开发用地控制指标，是 指省级以上人民政府根据国民经济和社会发展的需要以及房地产业发展对土地的需 求，在保证土地供需平衡的基础上提出的房地产开发用地计划控制指标。（2）年度 出让土地使用权总面积方案，是指市、县人民政府根据省、自治区、直辖市人民政 府下达的房地产开发用地控制指标，结合当地房地产开发对土地需求的实际情况， 分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。 本条规定，年度出让土地使用权总面积方案须报国务院或省级人民政府批准。在一 般情况下，省、自治区、直辖市人民政府拟定的年度土地使用权总面积方案，应当 报国务院批准；市、县人民政府拟定的出让土地使用权总面积方案，应当报省、自 治区、直辖市人民政府批准。 6 第十二条【出让步骤】土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。 出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城 市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人 民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有 关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。 ［参见］ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 9、10条 《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》 《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》 第十三条【出让方式】土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条 件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出 让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 ［条文注释］ 本条第一款是关于土地使用权出让方式的规定；第二款是关于商业、旅游、娱乐、 豪华住宅用地的出让方式规定；第三款是关于协议方式出让土地使用权的出让金的 规定。 本条第二款所指的商业用地，是指为商业目的而占用的土地，包括商店、商场、市 场、购物中心、饮食业、服务业等用地；所指的旅游用地，是指为旅游目的而占用 的土地，包括旅游度假村、旅游度假区、旅游开发区、旅游度假中心、旅游景点等 用地；所指的娱乐用地，是指为娱乐目的而占用的土地，包括娱乐园、娱乐场、娱 乐宫、康乐宫、歌舞厅、赛马场等用地；所指的豪华住宅用地，是指别墅和其他建 筑大大高于一般普通标准住宅用地，如高档公寓用地。 ［参见］ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 11-18条 《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 7 第十四条【年限规定】土地使用权出让最高年限由国务院规定。 ［条文注释］ 本条是关于土地使用权出让最高年限的授权性规定。 理解本条含义，应当注意把握以下几点：（1）本法颁布或者实施后，国务院根据本 条规定，对土地使用权出让最高年限重新作出规定的，在确定土地使用权出让最高 年限时，应当按国务院新的规定执行；（2）本法颁布或者实施后，国务院对土地使 用权出让最高年限没有作出新的规定的，可以按国务院原有的规定执行；（3）土地 使用权出让最高年限由国务院规定，而实际出让年限则应当由出让方与受让方在签 订出让时约定，两者不是完全等同的概念。在不超过国务院规定的最高出让年 限范围内，出让合同约定的实际出让年限可以是最高出让年限，也可以低于最高出 让年限。 ［参见］《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 12条 第十五条【出让合同签订】土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 ［条文注释］ 本条第一款规定了土地使用权出让合同的形式。合同是当事人确立、变更、终止权 利义务关系的协议。合同的形式，是指订立合同的当事人之间所达成的协议的表现 形式。通常，合同的形式有口头合同和书面合同两种。该款规定排除了口头合同形 式，规定书面合同是土地使用权出让合同的法定形式。本条第二款规定了土地使用 权出让合同的主体，即合同双方当事人。 ［参见］ 《合同法》第 10、11条 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 8-18条 第十六条【出让金支付】土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让 金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同， 并可以请求违约赔偿。 ［条文注释］ 本条是关于受让方合同主要义务和违反合同义务时出让方享有的权利的规定。土地 8 使用权出让基于出让方与受让方订立出让合同，明确双方的权利义务。受让方未按 出让合同约定支付土地使用权出让金是一种不履行或不适当履行合同义务的违约行 为，作为合同一方当事人的土地管理部门享有解除合同和请求违约赔偿的权利。解 除合同，原有合同关系终止，违约一方应当承担违约赔偿责任，通常情况下，是赔 偿因违约造成的损失。本条规定有利于维护出让方的合法权益。 从一般原理上讲，受让方未按出让合同约定支付土地使用权出让金的内涵，应当理 解为未按出让合同约定的期限、方式、币种、金额总数等支付土地使用权出让金。 但根据国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的出让合同文本第 9条规定，其 界定的含义是指受让方未按出让合同约定的期限支付全部土地使用权出让金。后者 是适用本条时应注意把握的含义。 ［参见］ 《民法通则》第 111、115条 《土地管理法》第 55条 第十七条【出让土地的提供】土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金 的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按 照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返 还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 ［条文注释］ 本条是关于出让方主要义务和违反合同义务、受让方享有的权利的规定。 在土地使用权出让法律关系中，出让合同约定的出让方的义务也是多方面的，但最 主要的是受让方按出让合同约定履行支付土地使用权出让金的义务后，及时提供出 让的土地，以保证受让方取得土地，如期进行房地产开发经营活动。出让方违反合 同义务，受让方享有解除合同和请求违约赔偿的权利，同时，出让方应承担返还已 收取的土地使用权出让金的义务。本条规定体现了合同双方当事人权利义务对等的 原则，有利于维护受让方的合法权益。 第十八条【用途改变】土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的， 必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 ［条文注释］ 本条是关于土地使用权出让合同约定的土地用途变更的规定。 9 本条所指的用途变更，是指城镇国有土地在下列用途之间的变更：（1）居民用地； （2）工业用地；（3）商业、旅游、娱乐用地；（4）教育、科技、文化、卫生、 体育用地；（5）综合或者其他用地。 ［参见］ 《土地管理法》第 56条 第十九条【出让金使用】土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城 市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规 定。 ［条文注释］ 本条是关于土地使用权出让金收入使用管理的规定。 土地使用权出让金是国有土地资产的具体表现形式之一，应当归国家所得。因此， 本条规定土地使用权出让金应全部上缴政府财政，作为政府财政预算收入的组成部 分，用于城市基础设施和土地开发。为了加强对土地使用权出让收入的使用管理， 本条授权国务院制定具体管理办法。 ［参见］ 《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》 《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行规定》 《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》 《财政部、国土资源部关于印发〈新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法〉 的通知》 第二十条【土地使用权的收回】国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让 合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可 以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿。 ［条文注释］ 本条是关于提前收回土地使用权的规定。 适用本条，需正确把握普遍原则与特殊原则之间的关系。 10 特殊情况依照本条规定，是指出现因社会公共利益需要而收回土地使用权的情况。 公共利益，可以认为是国家或者政府兴办的以公共利益为目的的事业，包括国防、 交通、水利、教育、科研、公共卫生以及其他公共、公益事业。提前收回土地使用 权的法律后果，是提前使土地使用者丧失土地权利，基于维护土地使用者的权益， 必须考虑对此产生的损失并予以补偿，这也符合国际惯例。 ［参见］ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 39-42条 《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》 第二十一条【使用权终止】土地使用权因土地灭失而终止。 ［条文注释］ 本条是关于土地使用权终止的规定。 依照本条规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失，是指土地作为自然和人 工的物的绝对消灭，对于任何人而言，该土地均不复存在。土地灭失一般基于自然 原因而发生，如湖泊淹没土地、洪水冲毁土地、河流改道淹没土地、地震使土地塌 陷。土地灭失，基于土地而产生的权利自然终止。 第二十二条【使用权续延】土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公 共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土 地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的 使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的， 土地使用权由国家无偿收回。 ［条文注释］ 本条是关于土地使用权年限届满的规定。 依照本条规定，土地使用权年限届满，有以下三种情况：（1）土地使用者需要继续 使用土地。在这种情况下，土地使用者应当在届满前一年申请续期；经批准准予续 期的，须重新签订出让合同，支付出让金。（2）土地使用者申请续期未获批准的。 土地使用权年限届满，土地使用者在主观上有续期使用土地的愿望，但在客观上由 于发生了因社会公共利益需要收回该幅土地的法定事由，批准机关未予批准使用申 请，在这种情况下，土地使用权由国家无偿收回。（3）土地使用者未申请续期的。 在这种情况下，土地使用权由国家无偿收回。应当指出的是，国务院发布的《城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权期满，土地使用权及其地 11 上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。 ［参见］ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 39-42条 《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》 第二十三条【使用权划拨】土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无 偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除 法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 ［条文注释］ 本条第一款是关于土地使用权划拨法律定义的规定；第二款是关于划拨土地使用权 有无使用期限的规定。 土地使用权划拨，包括以下两个方面的含义：（1）土地使用权划拨，是指县级以上 人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用 的行为。这种形式的划拨，具有两个最基本的特征：第一，须经县级以上人民政府 批准；第二，土地使用者须缴纳补偿、安置等费用。（2）国有土地使用权划拨，是 指县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 这种形式的划拨，具有两个最基本的特征：第一，须经县级以上人民政府依法批准； 第二，土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说，土地使用者取得土地使用 权无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。 ［参见］ 《土地管理法》第 54条 《划拨土地使用权管理暂行办法》 第二十四条【划拨土地类别】下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县 级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。 ［条文注释］ 12 本条是关于划拨土地范围的规定。 根据本条规定，国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，城市公益事业用地， 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，由县级以上人民政府依照《土地管 理法》的规定批准划拨。 国家机关用地，是指行使国家职能的各种机关用地的总称，包括国家权力机关、国 家行政机关、国家审判机关、国家检察机关、国家军事和警察机关等用地。 军事用地，是指军事设施用地。根据《军事设施保护法》第 2条规定，军事用地包 括下列建筑、场地和设备用地：（1）指挥机关、地面和地下的指挥工程、作战工程； （2）军用机场、港口、码头；（3）营区、训练场、试验场；（4）军用洞库、仓 库；（5）军用通信、侦察、导航、观测台站和测量、导航、助航标志；（6）军用 公路、铁路专用线、军用通信、输电线路、军用输油、输水管道；（7）国务院和中 央军事委员会规定的其他军事设施。 城市基础设施用地，是指城市给水、排水、污水的处理用地，供电、通信、煤气、 热力、道路、桥涵用地等。 ［参见］ 《土地管理法》第 54条 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 《城市房地产转让管理规定》第 11、12条 第二十五条【开发原则和总体规划】房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济 效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、 配套建设。 ［条文注释］ 本条是关于房地产开发基本原则的规定。它明确了房地产开发与城市规划的关系， 即出让土地的布局、用途必须符合城市规划，土地的使用性质必须根据城市规划来 确定，出让的土地必须有规划地控制指标，在房地产开发的实施过程中必须严格执 行城市规划。 ［参见］ 《城乡规划法》 13 《城市房地产开发经营管理条例》第 3条 《关于房地产开发企业开发建设行为的通知》 第二十六条【出让开发条件】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须 按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同 约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分 之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是， 因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工 开发迟延的除外。 ［参见］ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 5、17、19条 《城市房地产开发经营管理条例》第 15条 《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》 《国家土地管理局关于非农业建设用地清查有关问题处理的原则意见》 第二十七条【项目总体要求】房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关 标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 ［参见］ 《城市房地产开发经营管理条例》第 10-19条 第二十八条【土地使用权处置】依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、 行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。 ［条文注释］ 本条是关于土地使用权作价的规定。 以土地使用权出资入股，其出资作价必须由县级以上人民政府土地管理部门组织评 估，并报县级以上人民政府审核批准，并办理相应的土地使用证。 ［参见］ 《规范股份有限公司土地估价结果确认工作若干规定》 14 第二十九条【国家扶持】国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企 业开发建设居民住宅。 ［条文注释］ 本条是关于国家对开发居民住宅的鼓励和扶持的规定。应当注意，这里的居民住宅 是普通标准住宅，指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅；高级公寓、别 墅、度假村等不属于普通标准住宅。此外，国家为鼓励经济适用住房的开发建设， 还对开发者给予贷款等方面的优惠。 ［参见］ 《土地增值税暂行条例》第 8条 《土地增值税暂行条例实施细则》第 11条 《营业税暂行条例》 《契税暂行条例》第 6条 《契税暂行条例细则》第 12条 《国家税务总局、国家土地管理局关于契税征收管理有关问题的通知》 《财务部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 《关于个人出售住房所得税征收个人所得税有关问题的通知》 《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 《建设部关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 第三十条【企业设立】房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的 企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门 对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的， 不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执 15 行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记 机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 ［参见］ 《公司法》第 6条 《公司登记管理条例》第 17-25条 《城市房地产开发经营管理条例》第 5-9条 《建设部关于建设部机关直接实施的行政许可事项有关规定和内容的公告》 第三十一条【注册资本和投资额】房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应 当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目 规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。 ［条文注释］ 本条是关于房地产开发企业注册资本与投资总额的比例的规定。 根据《房地产开发企业资质管理规定》第 5条的规定，房地产开发企业按照企业条 件分为一、二、三、四四个资质等级，注册资本分别不低于 5000万元，2000万元， 800万元，100万元。 其中房地产开发企业是中外合资经营企业的，其注册资本与投资总额的比例应为： (1)总投资在 300万美元以下的，注册资本至少应占其中的 7/10;(2)300万以上、1000 万以下的，至少应占 1/2，其中投资总额在 420 万美元以下的，注册资本不得低于 210万美元；(3)1000万以上、3000万以下的，至少应占 2/5，其中投资总额在 1250 万美元以下，注册资本不得低于 500万美元；(4)3000万以上的至少应占 1/3，其中 投资总额在 3600万美元以下的，注册资本不得低于 1200万美元。 应当注意，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比 例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 ［参见］《城市房地产开发经营管理条例》第 13条 《房地产开发企业资质管理规定》 《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》 《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统 16 计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 第三十二条【房屋、土地所有权随转】房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房 屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 ［条文注释］ 本条是关于房地产权利主体一致原则的规定。 由于房产所有权与房产所占土地使用权是不可分割地归属一个权利主体，因此，除 以出让方式取得的土地使用权可以单独设立抵押外，房地产转让、抵押时，其房产 所有权和该房产占有范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。 ［参见］ 《城市房地产管理法》第 34条 《担保法》第 36条 第三十三条【地价确定】基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定 并公布。具体办法由国务院规定。 ［参见］ 《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 《经济适用住房价格管理办法》 《经济适用住房管理办法》 《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统 计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 第三十四条【价格评估】国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵 循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、 标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 ［条文注释］ 本条是关于房地产评估的规定。 房地产价格评估，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整 17 体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房 屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置 等需要进行的房地产评估。 ［参见］ 《城市房地产市场评估管理暂行办法》 《房地产估价机构管理办法》 《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》 《建设部关于建设部机关直接实施的行政许可事项有关规定和内容的公告》 第三十五条【价格申报】国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房 地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作 不实的申报。 ［条文注释］ 本条是关于房地产成交价格申报的规定。 房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于 正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。 ［参见］ 《城市房地产转让管理规定》第 14条 《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》 第三十六条【权属登记】房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办 理权属登记。 ［条文注释］ 本条是关于房地产权属登记的规定。所谓房地产权属登记，是指法律规定的管理机 构对房地产的权属状况进行持续的记录，是对拥有房地产的人的权利进行的登记， 包括对权利的种类、权利的范围等情况的记录。 第三十七条【房地产转让】房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其 他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 18 ［条文注释］ 本条是关于房地产转让的定义的规定。 房地产转让方式包括：(1)买卖；(2)赠与；(3)交换；(4)以房地产作价入股或者作为 合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；(5)因法人或者 其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；(6)以房地产清偿债务的；(7)法律、 法规和规章规定的其他方式。 ［参见］ 《合同法》第 130-195条 《城市房地产转让管理规定》 《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》 《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 《建设部关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》 《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三十八条【禁止转让的房地产】下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 ［参见］ 《城市房地产转让管理规定》第 6条 第三十九条【出让转让条件】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当 符合下列条件： 19 （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 ［条文注释］ 本条是关于以出让方式取得土地使用权的房地产转让的规定。 所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让 金后取得的国有土地使用权。 ［参见］《城市房地产开发经营管理条例》 《城市房地产转让管理规定》第 9、10条 《确定土地所有权和使用权的若干规定》第 40-42条 《建设部关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》 《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转 让合同的效力问题的答复》 第四十条【划拨转让报批】以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按 照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应 当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务 院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让 房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 ［条文注释］ 本条是关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的规定。 本法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种方式：一是需要办理出让手续，变划 拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金；二是不改变土地划拨性质，对转让方征 收土地收益金。《城市房地产转让管理规定》规定以下情况可以不办理出让手续： （1）经城市规划主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第 23条规 定的项目，即国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家 重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地；（2） 私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住 20 宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让 的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规 划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取 土地使用权出让方式的其他情形。 对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴 纳的土地收益。 ［参见］ 《城市房地产管理法》第 37、50、55条 《担保法》第 56条 《城市房地产开发经营管理条例》 《城市房地产转让管理规定》第 11、12条 《国家土地管理局关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院 55号令有关问题的批复》 《国家土地管理局关于划拨土地使用权管理有关问题的批复》 《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》 《国家计委价格司关于土地收益有关问题的复函》 《建设部关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》 第四十一条【转让合同】房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土 地使用权取得的方式。 ［条文注释］ 本条是关于房地产转让合同的规定。所谓房地产转让合同，是指房地产的转让人与 受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。 房地产转让合同的主体须是房地产所有人；客体是土地使用权和房屋所有权。在房 地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权以合法 形式转给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方支付有关费用。 ［参见］ 《城市房地产转让管理规定》第 7、8条 21 《商品房销售管理办法》第 16-23条 《城市房地产开发经营管理条例》第 28、29条 第四十二条【合同权利义务转移】房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、 义务随之转移。 ［条文注释］ 本条是关于房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系的规定。具体表现为：（1） 房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；（2）房地产转让合同约定的土地使 用权的使用年限，通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；（3）房地产转让 合同较土地使用权出让合同又有新的内容。 ［参见］ 《城市房地产转让管理规定》第 9条 第四十三条【出让转让使用权年限】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后， 其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使 用者已经使用年限后的剩余年限。 ［条文注释］ 本条是关于房地产转让后土地使用权的使用年限的规定。应当注意，房地产转让合 同与国有土地使用权出让合同一样，都是要式合同，且法律明确规定合同登记是这 两类合同生效之要件，故不适用《合同法》第 44 条第 2 款及《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第 9条之规定。 房地产转让，引发国有土地使用权出让合同权利义务随之转移。 ［参见］ 《合同法》第 10条第 2款、44条第 2款、89条 《城市房地产管理法》第 14条第 1款 第四十四条【出让转让土地用途改变】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产 后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、 县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者 重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 22 第四十五条【商品房预售条件】商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分 之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部 门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 ［条文注释］ 本条是关于商品房预售的条件的规定。所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正 在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房屋价款的行为。 ［参见］ 《城市商品房预售管理办法》 《城市房地产转让管理规定》第 6条 《商品房销售管理办法》第 3-35条 《城市房地产开发经营管理条例》第 23条 《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》 《建设部关于明确城市商品房预售管理主管部门问题的复函》 第四十六条【预售再转让规定】商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预 售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 ［条文注释］ 本条是关于商品房预售后的再行转让的规定。 预售商品房的再行转让，是指商品房的预购人将其已购买的但尚未竣工的房屋转让 给第三人的行为。 商品房预售合同的双方当事人，经相关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房 尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续 的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续 的，也可认定转让合同有效。 23 ［参见］ 《民法通则》第 91条 《合同法》第 79、84、88条 《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 29条 第四十七条【房地产抵押】房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占 有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有 权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 ［参见］ 《担保法》第 33-62条 《城市房地产抵押管理办法》 第四十八条【抵押权设定】依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使 用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 ［参见］ 《担保法》第 53条 《城市房地产抵押管理办法》第 4-24条 第四十九条【抵押办理凭证】房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证 书办理。 ［条文注释］ 本条是关于房地产抵押登记的规定。房地产抵押合同自签订之日起 30日内，抵押当 事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同 自抵押登记之日起生效。登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证 明材料齐全的，应当在受理登记之日起 7日内决定是否予以登记；对不予登记的， 应当书面通知申请人。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应 当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发 《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同 上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属 证书后，重新办理房地产抵押登记。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押 当事人应当在变更或者终止之日起 15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登 24 记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的， 抵押当事人应当自处分行为生效之日起 30日内，到县级以上地方人民政府房地产管 理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土 地管理部门申请土地使用权变更登记。 ［参见］ 《城市房地产抵押管理办法》第 6、7、30-35条 第五十条【抵押合同】房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 ［条文注释］ 本条是关于房地产抵押合同的规定。应当注意，抵押权人要求抵押房地产的，以及 要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的， 抵押当事人应当在抵押合同中载明。 ［参见］ 《城市房地产抵押管理办法》第 25-29条 第五十一条【抵押权人优先受偿限制】设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方 式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土 地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 ［条文注释］ 本条是关于以划拨土地使用权设定的房地产抵押权的实现的规定。 划拨取得的土地使用权抵押的，抵押权人的优先受偿权后于土地使用权出让金。 划拨取得的土地使用权之上的房屋以营利为目的出租的，应将其中的土地收益上缴 国家。 ［参见］ 《城市房地产抵押管理办法》第 40-47条 《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》 《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》 25 第五十二条【新增房屋处理】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一 同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 第五十三条【房屋租赁】房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给 承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 ［条文注释］ 本条是关于房屋租赁的定义的规定。 依据《城市房屋租赁管理办法》的规定，供出租的房屋应当具备以下条件：（1）有 合法的产权证件，如是共有产权须提供共有人同意的证明；（2）将住宅或其他用房 改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；（3）将房管部门直管公 房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；（4）房屋能正常使用，不属于 违章建筑之列；（5）符合公安、环保、卫生等主管部门规定的安全、卫生等要求， 不属于司法、行政机关查封或者限制房地产权利，不存在法律法规规定禁止出租的 其他情形。 同时，《城市房屋租赁管理办法》第 6 条规定，有下列情形之一的房屋不能出租: （1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制房屋权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属 有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经 抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有 关法律法规规定禁止出租的其他情形。 ［参见］ 《合同法》第 212-236条 《城市房屋租赁管理办法》 《城市廉租住房管理办法》 《建设部关于贯彻〈城市房屋租赁管理办法〉的通知》 《最高人民法院关于