开创物业管理工作新局面—哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限

积极进行产权改革开创物业管理工作新局面哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司哈尔滨高新技术产业开发区物业管理有限公司成立于1998年，主要任务是负责哈尔滨开发区（国家级）全部三个集中区，即：南岗集中区、哈平路综合工业区、迎宾路工业区的房屋及配套设施、设备和相关场地的维修、养护、管理和绿化、卫生、供排水、供热、供汽等服务工作。管理服务区域覆盖整个开发区近20平方公里，向来自32个国家和地区的181户外资企业、2000多户内资企业及居民提供服务。现有股东78人，员工300人，注册资金900万元，法人资金5004万元。实际利用固定资产近3亿元，其中受开发区管委会委托经营的资产2.8亿元，自有固定资产2000万元。2003年总收入近5000万元。公司控股新科热力有限公司、同达保洁有限公司、易科经贸有限公司、绿化公司，已形成多功能、集团化规模，具备全方位从事物业管理服务的实力和能力。2001年公司获得国家二级物业管理资质和省供热企业资质证，同年通过ISO9001国际质量管理体系认证。从2001年至今，连续多年被评为省、市物业管理先进单位、市供热标兵单位。2002年公司管理服务的开发区南岗集中区被评为省物业管理示范工业区。2003年获得省“绿色企业”、开发区文明单位标兵等荣誉称号，并成为省物业协会理事单位、市物业协会常务理事单位。在党的建设等方面也多次被评为市、区先进单位。目前已发展为全市管辖地域最宽、服务功能最全、知名度和信誉度高，深受省、市政府和开发区以及广大业户满意和信赖的物业管理服务企业。2002年初，根据中央和省、市关于国企改革的精神，在开发区党工委和管委会的支持下，我公司在开发区直属企业中率先进行体制改革。经过权衡，在公司管理服务的开发区三个集中区中，南岗集中区是公司所在地，经济单独核算，收入相对稳定，国有资产量小，职工70人中具有国有身份的只有33人，综合以上有利因素，公司决定首先买断南岗集中区的国有资产，实行产权制度改革。2003年4月直接转为民营股份制企业，成为哈尔滨市国有物业管理企业中第一个实现改制的正处级单位。一、改制的主要做法对于长期习惯于端铁饭碗的国企职工来说，突然要退出国有身份，实现由国企到民营的转变，不能不说是一场深刻的触及灵魂的革命。改制首先遇到的最大难度和障碍是如何统一思想，提高认识。只要闯过这一关，加强领导，严格依法办事，用好用活政策，就能取得改制的成功。现将我们的有关做法简要汇报如下：（一）统一思想、更新观念、起好步、闯过至关重要的第一关。2002年的春天，对于习惯于墨守陈规走路、甚至沉浸在新春佳节的喜庆和懒散还没有完全清醒过来的物业公司大多数职工，“改制”这个词普遍使他们感到新奇、刺激和不可接受。“公司这几年形势不错，职工收入稳定，放着太平日子不过，干吗去瞎折腾”、“开发区那么多企业，我们为什么要先改。出头的椽子先烂，沾水的管子先锈。”“改制后和开发区管委会脱离了关系，将来大烟囱拔掉了，谁来管我们？”集中起来，这些意见是当时公司绝大多数干部和职工对改制的反映。面对这种情况，公司主要领导深刻认识到要顺利把改制进行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通过艰苦细致的思想工作，统一大家的思想认识，彻底更新观念，起好步、闯过这一关。具体做法是：从层次上，我们采取了“先班子，后中层干部、职工；先党员，后群众”的做法。首先在班子成员内部统一认识。作为公司的主要负责人，围绕“改”与“不改”，我也曾有过激烈的思想斗争。回想我从参军、入党、在政府机关工作、到调入开发区，几十年一直是循规蹈矩、一帆风顺。人到中年，已经是正处级干部，有着稳定的收入和生活，还折腾什么？改制意味着我不仅要放弃这一切，而且今后还要承担巨大的风险走生存之路，这一步如果走好了，大家高兴；否则岂不成了千古罪人。但是从另一方面想，“人生能有几回搏。”这些年，安逸磨平了我的棱角，改革势在必行，总得有人先吃螃蟹，我决心率领公司广大职工顺应改革的潮流，义无返顾地走改革之路。我的思想和态度在班子内部产生了积极的、重要的影响。同时，多次召开支部大会，以“共产党员在改革中的位置和态度”为题展开讨论，逐步统一党员对改制工作的正确认识。从方法上，我们采取了“一学、二请、三出”的做法。“学”是学好、学透中央和省、市关于国企改革的文件，公司将有关文件翻印成册，人手一份，供职工反复学习。“请”是请市产改办领导给全体职工讲课，使广大职工由对国企改革的模糊认识、消极抵制，逐步转为理解和接受。由“上指下派，不得不改”转为“我们要改”。我们还请有经验的会计审计事物所等中介机构做改制方面的。“出”是走出去学习外单位的成功经验。还通过书面学习我市改制较早的哈尔滨国际旅行社等单位的经验。从形式上，我们采取了“大、小会结合，会上、会下结合”的做法。在那些日子里，从来没有见过广大职工这样热心参加会议，有时候，大会自发的变成若干个小会，正、反方辩论的面红耳赤。通过循循善诱的渐进过程，围绕着“改”与“不改”，“早改”还是“晚改”，广大职工的认识逐渐统一、形成共识。大家一致认为：改革势在必行，晚改不如早改，长痛不如短痛。有的同志说：“这是改革开放以来党中央第二次给我们指出致富路，我们决不能再错失良机。”公司还作出一项重要决定，3年内保证每名职工有稳定的工作岗位，尽量保持原有工资和福利待遇不变，让全体职工看到希望，打消顾虑。为了引导职工把对改制的认识入心入脑，公司领导班子发动广大职工结合实际实事求是地分析了改制的“利”与“弊”。通过分析，大家一致认为公司在改制方面有许多优势：一是有一个勤政廉洁、开拓进取、群众信得过、能带领广大职工致富的领导班子；二是既无内债，也无外债，往来帐目清晰，有一个好的经济基础；三是公司组建时间短，职工平均年龄三十几岁，没有离、退休的，包袱轻；四是几年来，经营状况相对稳定，抗风险能力较强；有的同志诙谐地说：“改制怕什么，就是有一天大烟囱拔了，凭出租公司房产也够大伙开资。何况我们还要不断开发新项目，扩大市场占有份额。”五是期前经营规范有序，按国家规定“三金”（公益金、公积金和大修基金）应留尽留，没有透支现象，具备扩大再生产的能力。当然，大家也找出了公司潜在的危机和风险，但是“利”大于“弊”，机不可失，时不我待，公司上下团结一致坚定了改制的决心。（二）严格履行法定程序，精心组织、规范运作。为了加强领导，公司成立了改制工作领导小组，领导小组下设清产核资工作小组和股权分配工作小组。改制工作由始至终坚持高标准、严要求，被开发区誉为“具有指导意义的改制示范单位”。其核心是充分发扬民主，严格依法办事，充分尊重广大职工的知情权、选择权，绝不包办代替、差强人意。改制工作法定程序多，涉及市体改委、财政、审计、工商、税务、人事、劳动等十几个部门，公司坚持依法办事，认真严谨地抓好改革的每一个环节，环环相扣，做到“五不”。即：不脱节、不“跑粗”、不走过场、不一蹴而就、不留后遗症。经过反复推敲，制定了改制总体和一系列相关的规范性文件。方案确定了通过职工入股全部买断国有净资产，独立走向市场，成为“四自”（自负盈亏、自主经营、自我约束、自我发展）的民营企业的改革思路，并确定了坚持国有资产不流失、坚持维护职工合法权益、坚持规范运作的三个基本原则。在不到三个月的时间，公司体改领导小组先后组织召开大、小各类会议29次（其中职工表决的全体会议11次，领导小组工作会议16次，其他2次）。例如：在确定股权分配方案前，领导小组先后于5月10日、5月20日两次以问卷调查的形式了解职工的购股意向，允许朝令夕改。由于工作细，根据调查摸底的情况，结合工龄、职务、职称等情况形成的股权分配方案，体现了“三公”的原则（公平、公正、公开），全体职工大会一次性表决通过。再如：按市有关文件规定，职工解除劳动关系其中工龄在15年以上或15年以下的分别按市上年企业职工的社平工资标准的3倍或2倍计发补偿金。公司为了照顾老职工，在市有关部门的误导下，一度曾拟以公司全体职工补偿金总额与职工工龄总年限的平均值为基数，分别乘以每个人的工龄计发补偿金。这一做法使一些年轻职工的补偿金按文件规定有所降低，出现了合理但不合规的现象。针对这一情况，领导小组坚决予以纠正，使大家深刻感受到公司在改制中的严谨与规范。（三）充分用好用活政策，紧紧依靠和积极争取开发区党工委和管委会的支持。国有企业产权制度改革是个新事物，改制过程中，由于各方对政策的理解和所处角度、立场不同，难免在一些具体环节上产生分歧。要顺利解决这方面产生的矛盾，统一认识，最主要的是充分用好用活有关政策，紧紧依靠和争取开发区党工委和管委会的支持。例如：在国有资产界定上，曾有人认为开发区南岗集中区的锅炉及其管网等有关附属设施应为公司实收资本，这必然大幅度增加参与改制职工买断国有资产的负担，挫伤广大职工改制的积极性。谁是谁非，感情不能代替政策，针对这一情况，我们做了大量的调查研究工作，直到追查到财政部1993年颁布的《施工、房地产开发企业财务规定》，才使这个问题有了明确定论和共识。按照这个规定，锅炉及其管网有关附属设施的价值已摊入成本，或以出让土地并通过商品房出售和配套费等形式得到补偿，其产权已随商品房价值的转移而归物业产权人所有。因此物业公司此前所使用的锅炉及其附属设施的产权已不属于物业公司，不再属于国有资产，职工也无须再重复买断这一部分资产。另外，根据市体改委有关文件精神，因产权制度改革企业提出解除劳动关系让职工自谋职业的，可一次性发放补偿金进行安置。另一种情况是继续留用的给予一定额度的经济补偿。两者相比，前者的待遇略高于后者，经请示上级主管部门同意，公司灵活的选用了前者的做法，让广大职工得到实惠，调动了广大职工参与改革的积极性。二、改制的成效和特点、体会我公司改制的时间不长，但在许多方面已经凸显出生机、活力和新气象。主要表现在以下四个方面：一是自觉增强责任感，大力提高服务标准。开发区管委会有些人曾担心物业公司体制变了，管理服务标准会不会随之下降？公司新领导班子经过分析认为这符合人们习惯于用怀疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在这种心态作用下，如果我们的工作停留在原有水平或略有提高，只会使人产生下降或如常的错觉，只有各项工作有了显著提高，才能使人们心理平衡和认可。据此，公司一手抓改制，一手抓管理服务，用超范围、超标准的服务回答了这一问题。2002年，正值改制过程，由于市政道路改造，大量社会车辆绕经开发区内，致使区内道路、树木等公共设施遭到严重破坏。公司投资20多万元，恢复和进一步提升了开发区的整体环境质量，受到开发区管委会和广大进区业户的好评。二是投资300万元加强软、硬件建设，为公司的进一步发展夯实基础。其中64万元用于对6台除尘器及相关设备彻底进行改造，安装调试后达到国家环保一类地区一级烟尘排放标准。18万元选用目前居世界领先水平的瑞士产ABB变频器，对原变频器进行了改造。还对区内原有公用照明设施进行改造，修复路灯512盏，新建路灯345盏。三是改制使股东（职工）同舟共济、更加团结，增强了公司的凝聚力、战斗力。2003年，开发区管委会对哈平路工业园区供热中心11300万元资产公开向社会租赁招标，公司不畏强手，经过昼夜奋战做标书，一举竞标成功。同年，在对物业公司管辖服务的科技公寓1#、2#楼分户供热改造中，少数长期拖欠热费的人煽动不明真相的业主对分户供热改造设置种种障碍，公司上下团结一致，顶住了压力和阻力，使改造如期完工。四是职工的主人翁意识空前增强。过去月月喊、年年喊而难以实现的东西，现在不用喊，自发出现了“三多”、“三少”的现象：为了工作主动放弃双休日的多了，讨要加班费的少了；围绕公司的发展和前途忧患意识多了，过去那种吃粮不管穿的少了；事事精打细算的多了，花钱大手大脚的少了。公司控股的新科热力公司根据原煤冬夏季差价，夏储冬用，仅此一项节约资金6.5万元。按惯例，水厂的蓄水池每年都请专业队伍清刷，但改制后，这个单位发动职工自己动手清理蓄水池，节约资金4.7万元。自公司成立以来，南岗集中区供热系统长期存在补水量过大的不正常现象，但“光听辘轳把响，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程师经过昼夜排查，甚至钻进地沟里摸爬滚抓，最终查到了漏点，使锅炉日补水量由原来的160多吨降至30吨，为公司减少了巨额损失。2003年，公司的收费率由上年的80%上升到91%，公企和民宅热费比上年同期分别增收了11%和8%，是历史上收缴最好的一年。通过前一阶段工作，物业公司的改制工作呈现五个特点：一是领导班子旗帜鲜明、态度坚决，以对党的路线、方针、政策无比信任、忠诚与执着追求，在“改”与“非改”这个大是大非面前从来就没有怀疑过。一件事抓到底、一条路跑到头。改制之初，区内区外曾有人对物业公司的做法评头品足，有人认为“物业公司好出风头”、有人甚至到处散布舆论，说“公司（或某些人）借改制之机大捞好处”，但公司领导班子坚持走自己的路，丝毫不为所动。2002年初开发区工作会议仅过两周，公司就向管委会提出了改制申请，为开发区的国企改革带了个好头，率先打破僵局。改制过程尽管有曲折，特别是其间由于开发区管委会主要领导人事变动，公司的改制方案迟迟批不下来的时候，大家坚持改革的大方向始终没有动摇过；二是公司主要领导的率先垂范作用好，有力拉动了公司的改制进程。在股权分配上，公司主要领导和高管人员站得高、看得远、以宽广的胸襟让利于群众。按鼓励经营者持大股的政策规定，原企业的经营者可以占50%以上的股份。但董事长（兼总经理）最终还是在保证广大职工认饱购足的前提下，认购剩余的40%的股份。公司主要领导的这些表现调动了广大职工参与改革的积极性，职工争相要求超份额认购股份，仅用一周时间就将以股本形式体现的总额300万元注册资本全部交清。三是做过细的思想工作，坚持稳定的原则。充分尊重职工的选择，做到走、留自愿。原公司正式职工中，除因升学、出国、调离外地等原因，其余90%的职工全部转为股东（在我市已转制的国企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，没有出现因改制而越级上访告状的现象，职工队伍情绪健康、稳定。四是正确摆正国家、集体、个人三者之间的位置，顾全大局、态度端正，能做出必要的牺牲和让步。在改制过程中，特别是在国有资产认定上，公司始终尊重管委会和有关部门的意见和建议，襟怀坦白、心地坦荡，不和国家藏心眼。如：在处理期后事项中，我公司改制清产核资截止日是2002年4月29日，但由于种种原因，完成改制工作批准日是2003年的4月29日，整整延后了一年，其间新发生各项业务费用170万元，管委会只认定其中的110万元，公司不和管委会做过多纠缠，主动接受这一认定。通过这次改制，公司总共上交管委会一千多万元，以人均为单位计算，这在同期改制企业中是十分罕见的。五是有胆识和气魄，步子迈得大。由国企到民营实现跨越式发展，改革彻底，一步到位。通过这一阶段工作，我们的体会是国企改革势在必行，晚改不如早改，只要紧紧依靠开发区党工委、管委会领导，吃透国家和省、市文件精神，用好、用活政策，把职工的思想工作做细、做透，充分发扬民主，尊重职工的参与权与选择权，兼顾国家、企业、个人三者利益，稳扎稳打坚实抓好改革过程中的每一个环节，就一定能把改制工作全面做好。各位领导、各位来宾，以上汇报仅是我公司改制过程中的简要做法和粗浅体会，有不当之处，请各位批评指正。我公司的改制工作仅仅是开始，还很不深入和完善，今年，我们要继续深化改革，重点是在人事制度等方面进行相应的配套改革，实行全员竞聘、定岗定薪、岗变薪变，和一些先进省、市的同行比，我们的工作还有很大的差距，有机会我们要走出去，向你们学习，在此也欢迎广大物业同仁、战友们到我公司作客、指导工作、传授物业管理的先进理念和经验。谢谢大家！PAGE1