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房地产开发法律风险防范

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房地产开发法律风险防范nullnull 上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任 http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com贺倩明 主要内容 主要内容 第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险防 ...
房地产开发法律风险防范
nullnull 上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任 http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com贺倩明 主要内容 主要内容 第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险防 范体系 http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括: 1、土地使用权出让过程中的法律风险 政策及法律、法规变化的风险; 政府规划变更的风险; 土地使用权出让对土地使用进行限制的风险,包括规划指标、 开发期限、转让、用途等的限制; 招拍挂过程中的法律风险; 物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的 风险; 房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险; 土地使用权被政府收回的法律风险。第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括: 2、土地使用权转让过程中的法律风险 土地使用权转让合同无效的法律风险; 土地使用权权属瑕疵的法律风险; 土地使用权转让的税收法律风险; 因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险; 土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。 第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括: 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险;(备注:在 实务中,很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没 有仔细审查其合法性,导致在土地价格大幅度上涨后,土地转让方 毁约,用的最多的理由就是主张合同无效,由于房地产的法律规制 多,稍有不慎,就可能面临合同无效的风险。); 土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险; 房地产项目公司或有负债的法律风险(备注:很多公司采取收购房 地产项目公司股权实现收购房地产项目,但收购后发现项目公司存 在一系列负债,这是最大的法律风险); 第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括: 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险; 房地产项目公司的税收风险; 收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险; 被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险,通常容易忽略包括土地 使用费、土地闲置费、市政配套费等等。 与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、关于房地产建造阶段的法律风险 1、房地产融资和资金方面的法律风险 国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险; 因融资协议安排产生法律风险(备注:很多房地产不重视融资协议 的签订和履行,认为只要拿到钱就可以了,实际融资协议存在诸多 法律风险,一旦资金提供方启动合同条款违约机制,有时会给企业 带来灾难性的影响。); 利用虚假文件融资的风险; 盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、关于房地产建造阶段的法律风险 2、房地产项目施工方面的法律风险; 由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料 供应商等方面产生的法律风险; 由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产’ 生的法律风险; 由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险; 设计变更、签证和索赔产生的法律风险; 因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法 律风险;第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、关于房地产建造阶段的法律风险 2、房地产项目施工方面的法律风险; 因工程价款结算产生的法律风险; 因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险; 因工程质量保修产生的法律风险; 因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险,包括合同法规定的工程款优先受 偿权产生的风险; 黑白合同产生的法律风险。第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com三、关于房地产销售阶段的法律风险 1、与销售中介公司相关的风险 因销售代理合同签订及履行产生的法律风险; 因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。 2、与广告策划相关的法律风险 因广告策划合同签订及履行产生的法律风险; 因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险; 因虚假广告带来的法律风险; 因广告内容不当的法律风险。第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com三、关于房地产销售阶段的法律风险 3、与销售行为相关的法律风险 违规销售产生的法律风险; 取得商品预售证书的相关法律风险; 预售房款的收取和使用的相关法律风险; 促销方案的相关法律风险; 销售现场布置和样版房相关的法律风险; 销售人员违规操作、擅自修改认购书、产生的法律风险; 认购书、购房合同书相关的法律风险。第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com三、关于房地产销售阶段的法律风险 4、与购房者相关的法律风险 因房屋质量问题产生的法律风险; 因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险; 因变更产生的法律风险; 因公共设施使用等相关问题的法律风险; 因按揭贷款合同产生的风险;(备注:在房地产市场低迷、经济衰 退的时候,这类风险特别突出,因开发商是对按揭贷款承担连带责 任的。)第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com四、关于物业管理有关的法律风险 1、前期物业管理合同签订的风险; 2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险; 3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险; 4、未经竣工验收交付房屋的法律风险; 5、物业用房有关的法律风险。第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com一、如何建立有效的合同管理制度 (一)、合同管理制度体系的基本组成部分 总的合同管理制度 合同会签制度 审查批准制度 检查评估制度 合同档案管理制度 文件传送、确认制度 合同管理奖惩制度第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com一、如何建立有效的合同管理制度 (一)、合同管理制度体系的基本组成部分 总合同管理制度 对合同管理部门的权利和义务、职责范围、合同的谈判、签订、履行、争议解决等具体操作作出详细而明确的规定; 合同会签制度 为保证合同签订后全面履行,应由施工、技术、采购、劳动、财务、主管领导等有关部门共同研究合同,提出意见后会签。 审查批准制度 签订前,由职能部门、合同管理部门和律师对合同进行审查,审查无误后,报领导审批。 检查评估制度 合同签订后,应对合同的签订、履行情况进行动态检查和监督,及时发现问题、改正问题、总结教训。第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com一、如何建立有效的合同管理制度 (一)、合同管理制度体系的基本组成部分 合同档案管理制度 应安排专人负责项目的收集整理工作,对各类合同、勘察报告、设计图纸、施工图、施工日记、签证单、工程师指令、往来函件、会议纪要、验收报告等各类文件资料进行全面的收集。 建立合同档案。每一份合同都必须有一个编号,不得重复或遗漏;每一份合同正本、副本及附件,合同文本的签收记录,变更、解除的协议。 建立合同管理台帐。应根据合同的不同种类,建立合同的分类台帐和总台帐其主要内容包括:序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的,金额、对方单位、履行情况及备注等。台帐应逐项填写,做到准确、及时、完整。第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com一、如何建立有效的合同管理制度 (一)、合同管理制度体系的基本组成部分 文件传送、确认制度 建立规范的文件接收程序 建立规范的文件送达方式。(送达文件应注意的问题) 建立有序文件内部流转程序,及时处理有关法律文件 合同管理奖惩制度第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、 房地产合同法律风险防范与处理 (一)、合同风险的常见类别 合同无效带来的法律风险 合同价款约定不清导致风险 合同条款变更带来的风险 合同条款不完整、不完善带来的风险 合同履行不当带来的风险 外部环境变化导致风险(经济环境、自然环境、法律环境) 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、 房地产合同法律风险防范与处理 (二)、合同无效的常见情形(以施工为例,兼论合同签订时应注意的问题) 建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 (三)、签订合同应注意的几个问题 (四)房地产开发企业几个重大合同签订应注意的问题第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、 房地产合同法律风险防范与处理 (五)关于合同履行的法律风险防范 合同分析 合同交底 合同履行控制 合同变更管理第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、 房地产合同法律风险防范与处理 (五)关于合同履行的法律风险防范 合同分析 按照系统规则和要求将合同分解成相互独立、相互联系的单元,便于组 织分工和落实合同履行责任 合同结构分析(合同有关的主体、双方的权利和义务、风险的分担与转 移、工期、进度与移交、质量检查与缺陷、价款计量和支付、违约责 任、索赔、合同的解除、争议的解决) 合同工作责任分解(承包商的任务、业主的任务、监理的任务、工期和 质量、验收和结算、工程保修)第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、 房地产合同法律风险防范与处理 (五)关于合同履行的法律风险防范 合同交底 合同签订后,应该对相关职能部门进行合同底,并制订合同履行 合同交底的内容: 工程概况及合同工作范围; 合同关系及合同涉及各方之间的权利、义力与责任; 合同工期控制总目标及阶段目标; 合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序; 合同对材料、设备采购和验收的规定 投资及成本控制目标,特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程 序; 合同双方争议的处理方式、程序及要求 索赔的机会及处理索赔 付款的程序及条件等第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、 房地产合同法律风险防范与处理 (五)关于合同履行的法律风险防范 合同履行控制 职能部门应随时了解掌握合同的履行情况,负责跟进签约对方的合同履行 情况,及时提请相关部门按照合同约定履行我方义务,在合同履行过程中 遇到异常情况时,应及时提出处理意见,并上报主管领导。 合同履行控制主要包括:成本控制、质量控制、进度控制 合同实施情况跟踪 注意付款条件和付款对象 注意及时通知及索赔第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com二、 房地产合同法律风险防范与处理 (五)关于合同履行的法律风险防范 合同变更管理 注意合同变更的程序 注意合同变更的范围及配套文件的变更第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL:0755-82960782 EMAIL:szjianwei@126.com三、房地产开发企业房屋买卖合同争议及纠纷处理 1、如何处理延期交付房屋纠纷; 2、如何处理延期办理房地证纠纷; 3、如何处理业主拒绝收楼的纠纷; 4、如何处理物业管理纠纷; 5、如何处理房屋质量纠纷。null 联系人:贺倩明 电 话:0755-82960782,13922836950 邮 箱:lawyerhe@jianweigd.com 事务所网站:www.jianweigd.com 城中村专业网站:www.czclaw.com 法律风险专业网站:www.chinajzfc.com
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