案例7：固定利率房地产按揭贷款

固定利率房地产按揭贷款 固定利率房地产按揭贷款 2006年1月13日，光大银行率先获得银监会的批示，在北京和上海开始试点推行固定利率房贷。面对浮动利率和固定利率，消费者该如何选择呢？ 最长不超过10年 据介绍，光大房贷固定利率仅适用于10年以下(含)的个人一手住房贷款，不包括个人商业用房和二手住房贷款业务；目前仅面向在中国大陆境内购买“一手房”(指房地产开发商或售房单位直接出售的住房)且年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人办理。 该业务分5年期以下(含)、5年至10年以下(含)两档贷款期限，利率分别为5.94%和6.18%，最长不超过10年，且贷款到期日借款人不超过65周岁。 贷款期内不得变更 借款人在申请个人住房贷款时，可以根据自己的风险偏好自由选择固定利率或浮动利率；也可以将一笔借款分为两块，一部分选择浮动利率，另一部分选择固定利率；同时还可以根据自己的收入变化情况，在按月等额、按月等本、组合还款法、按月还息到期还本、等比累进还款等５种还款方式中进行选择，减轻还贷压力。不过，借款人必须在贷款前选定利率方式，包括固定利率或浮动利率，一旦选定固定利率方式，在贷款存续期内不得变更。 一年内提前还款要收违约金 在央行调整贷款利率时，如果新利率高于固定利率，客户可享受原有利率带来的优惠；如果新利率低于固定利率，借款人可以部分或全部提前还款。在贷款存续期一年以内提前还款，按提前还款金额３％收取违约金，贷款存续期一年以上提前还款不再收取违约金。而在目前市场情况下，根据约定，浮动利率的提前还款一般不收取违约金。 对银行认定的VIP客户，可以获得最高8成的按揭贷款，同时还可以享受转按揭服务，获得更高的融资便利。另外，还可以享受免公证，获得最实惠的保险等优惠，从而降低借款成本。 六成消费者青睐固定利率 统计数据表明，在法国、荷兰选择固定利率的消费者占贷款买房者的80%；爱尔兰的这一数字达到70%。一项针对固定放贷的消费者网上调查显示，将近60%的消费者愿意选择固定利率房贷，一半的人认为固定利率优于浮动利率，大多数消费者认为6%以下的贷款利率可以接受。对准备贷款买房的人来说，绝大数人表示利率上调影响了自己的贷款买房。 短期房贷还是浮动利率划算 固定利率的推出对于目前金融市场单一的银行浮动贷款利率方式来说，无疑是一种很好的补充方式。中原地产副总监宫萍提醒消费者，采取固定利率有其一定的风险性，因为未来虽然有加息的预期，但具体增加多少，加息频率都不能确定。如果在贷款期内银行加息超过固定利率水平，则贷款人可获利，反之，则不划算。 那么，面对浮动利率和固定利率，消费者该如何选择呢？ 中原地产三级市场部专业人士给消费者算了一笔账(详见下表)，建议短期房贷还是选择浮动利率，中长期房贷可以考虑固定利率。当然，这种计算的结果都是在对未来浮动利率上调的假设的基础之上成立，对于消费者来说在实际选择时，要对比自己贷款利率与固定利率之间的差值，并结合目前银行加息的幅度(2004年央行首次加息幅度为0.27%，2005年3月央行二次加息幅度为0.2%)，作出理性、慎重选择。 举例1． 以5年期银行贷款30万元，采取等额本息还款法且只购一套房为例： A．采取固定利率，目前光大银行的5年期利率为5.94%，则５年需支付利息47488．52元； B．采取浮动利率，目前银行对于5年期优惠利率为5.27%，假设一年后贷款优惠利率上调为5.54%，剩余四年利率维持不变，则5年总共需支付利息为43365.37元。 可见，若采取固定利率就比采取浮动利率多支出了4123.15元。 举例2． 以10年期银行贷款30万元，采取等额本息还款法且只购一套房为例： A．采取固定利率，目前光大银行的10年期利率为6.18%，则10年需支付利息102935.5元； B．采取浮动利率，目前银行对于10年期优惠利率为5.508%，假设第二年贷款优惠利率上调为6.05%，第3年不变，从第4年银行利率再次上调为6.59%，一直到第10年维持不变，则10年总共需支付利息为103789.66元。 可见，若采取固定利率就比采取浮动利率少支出了854.16元。 问题：如果你作为房贷者，如何选择固定利率还是浮动利率？