投资风险论文个人房地产论文：个人房地产置业投资风险分析

投资风险个人房地产论文：个人房地产置业投资风险分析 投资风险论文个人房地产论文:个人房地产置业投资风险分 析 摘 要:房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期未来获得更大收益的投资行为。房地产投资能带来巨大的收益，同时，也有很大的风险，这是房地产投资的一个显著的特点。主要对直接投资中的个人房地产置业投资进行研究，投资主体的构成是个人。 关键词:投资风险;个人房地产 1 个人住房投资的风险因素分析 1.1 流动性风险 由于房地产是真正意义上的不动产，所以投资于房地产的资金流动性差、变现性差。 1.2 购买力变化的风险 由于房地产投资周期较长，占用资金较多，因此投资于房地产，还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。当社会经济处于滑坡阶段，经济萧条，通货膨胀，这时房地产本身不会因为通货膨胀而贬值，相反，投资于房地产的资金还能够起到保值作用。但由于通货膨胀的影响，同样数量的货币所能购到的商品数量可能已远不如通货膨胀之前，无形之中，使得人们的购买力水平下降。这样，即使房地产本身能保值，但由于人们降低了对它的消费水平，也会导致房地产投资者遭受到一定的损失。除了通货膨胀引起的 风险外，由于个人投资者一般是通过抵押贷款的方式购置物业的，还会存在支付力风险，一旦出现支付不能的情况，投资者的损失是比较大的。 1.3 市场不充分性风险 房地产市场是一种不充分市场，它与完全自由竞争市场所应具备的四个条件相距甚远。因此，房地产市场只能说是一种准市场。这种不充分市场，其特征就是缺乏信息，没有一个正式市场，许多房地产的交易和定价是在不公开的情况下进行的，但在交易时，人们往往不懂它所涉及的法律条文、城市规划条件、税费等，尤其是对房地产交易过程中的许多细节不了解，因此，有可能造成损失。例如，一套低价出售的住宅，从内部平面布置、室内装修等来看都具备很高水平，且地理位置也很不错，投资者从一般的角度了解，很可能就会将其购入。但这么好的住宅之所以能够低价买入，很可能存在购买者不清楚的问题。因此，投资者购入这种住宅，不管是自用，还是出租、出售，都要承受一定风险，甚至遭受很大损失。 1.4 房产落后风险 个人购房用于经营的投资者必须清楚的认识到，不是所有的房地产项目都可以升值的。房产本身有其发展过程，一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合信息时代需求的方向发展。因此，房产置业投资者应敏锐地注 意房产发展和新经济对房产发展地影响，在置业时有适当的超前观念，选择符合新一代房产特征、适应信息化时代的房产，以便规避由于房产落后所造成的房产价值下降的风险。 1.5 环境风险 环境风险包括公共环境风险和人文环境风险。一方面，由于城市发展中的问题而发生恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等都会对房产价值构成风险。所以，投资者必须注意公共环境风险，把眼光放远一些，仔细地考虑一下周边公共环境，并结合城市发展规划进行前瞻性的考量，以便尽可能地规避公共环境风险;另一方面，房产的价值还与社区的人文环境联系在一起。一般来说，一个房产项目人文环境的好坏与其房产价值成比例增减。同样的房子在人文环境不同地区的价值往往会有惊人的差异。如果出现周围人文环境越来越差、治安不良等情况，那么这样的房产大幅贬值是肯定的。 2 如何避免房地产投资中的风险 2.1 了解细节是投资的关键 目前投资买房可供选择的范围还是比较大的，比如外销公寓、内销商品房、底楼商铺、二手房等。选择外销公寓的投资收益率比较高，但是您一定要充分估计世界经济形势的变化及中国吸引外商投资的能力。投资内销商品房收益率与外销商品房比起来稍低一些，但客户需求群体庞大，尤其是 众多的在沪谋求发展的外地优秀人才，他们是内销房最大的消费群体。投资底楼的商铺及铺面风险相对来说大一些，因为这里既有周边环境、客流量、客户结构的问题，也有投资者自身经营的问题。投资底楼商铺及铺面您一定要了解清楚周边客户的消费结构以及竞争对手。投资二手房的优势在于地理位置好，且房价不高，出租用于居住的客户群体广泛，易于成交。但交易手续比较繁琐，且产权状况复杂，房屋结构不尽合理。 2.2 买房投资是长线投资 认清当前乃至十年以后的经济形式，让投资者做到这点似乎有些强人所难，但投资买房的确与此有很大的关系，尤其是在中国加入wto的情况下，世界经济与中国经济将越来越紧密地融合在一起，不仅国内经济形势会影响到投资，国际上经济环境的变化也将不可避免地影响中国的经济状况。一般来说，世界经济形势的走势都有其固有的周期，有高峰，有低谷，赶在经济周期的上升初期阶段投资收益率是最大的，风险是最小的，毫无疑问这也是投资的最佳时机。目前国内的经济状况总体来说比较好，尤其是房地产行业作为一支新兴的国民经济的支柱产业之一，总体走势还是相当不错的，今后如要继续保持这种发展势头，还有赖于其它方面的支持，比如居民的收入情况，法律环境等。如果您预测未来十年内中国经济的走势仍然强劲，那么不妨投资房地产市 场，以期获得较高的回报。个人投资房地产市场属于长线投 资，如果您对未来的经济走势不看好，那么建议您选择其它 短线的投资方式或者直接把钱存在银行。