土地出让金及计算方法

土地出让金及计算方法.doc www.caiwubbs.net 会计论坛更多资料免费下载 土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款 土地出让金计算方法 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。 解读:冯晓锋解释说，网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元/平方米，最高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平方米计算。 公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 举例:张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下: 经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米;容积率为3.5，容积率修正系数0.761;剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。 容积率修正系数 登陆财务精英俱乐部与十万财务精英共同交流工作心得～ www.caiwubbs.net 会计论坛更多资料免费下载 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。 规划对低密度住宅的大体概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层(小高层)低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。 房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如:容积率0.60左右比容积率1.20左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。 会计论坛会计实务 财会问题求助 初当会计-出纳基础 会计问题 税务问题 其他问题 岗位知识 银行知识 现金知识 经验交流区 票据知识 报销业务 外汇知识 会计经验 财务管理 税务经验 初当会计-会计基础 Excel应用 股票投资 会计电算化 岗位知识 会计基础 凭证账簿 会计资料下载 会计图表 业务初识 工商税务 会计资料 财务管理 报表 会计准则 会计科目 成本管理 税务资料 固定资产 会计进阶-全程核算 财务 股票投资 体系认证 建账 制单 记账 财务预算 内部控制 房地产会计 调账 报表 人力资源 企业管理 会计视频 会计进阶-行业会计 会计库 工业会计 商业会计 金融证券 会计论文 审计论文 财务管理 行政事业 房地产业 餐饮旅游 税务论文 金融论文 工商管理 高新技术 中小企业 其他行业 财政论文 资产评估 登陆财务精英俱乐部与十万财务精英共同交流工作心得～ www.caiwubbs.net 会计论坛更多资料免费下载 登陆财务精英俱乐部与十万财务精英共同交流工作心得～