业主违约安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台案例分析

业主违约安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台案例 【案例1】某小区部分业主未按该小区业主公约的有关规定，自行在阳台外安装了晒衣 架、花盆架，在屋顶安装了太阳能热水器。物业管理公司发函要求其限期拆除晒衣架、花盆 架、太阳能热水器，限期内未拆除，物业管理公司将采取必要的措施。业主以物业管理公司 侵害了业主的合法权益为由，诉至法院，请求法院确认：?被告关于限期拆除晒衣架、花盆 架、太阳能热水器的函无效；?被告无权拆除原告的晒衣架、花盆架、太阳能热水器等室外 设备。法院裁定：驳回原告起诉。 【案例2】某小区在入伙时，业主与物业管理公司签订了物业服务，合同中双方约 定．“不得自行封闭阳台”。部分业主入住后，为避免蚊虫叮咬、不受噪音和空气污染的影响， 把自家的阳台封了起来。物业管理公司与其多次交涉，要求恢复阳台原状，均被业主拒绝。 物业管理公司因此将这些业主告到法院。物业管理公司要求被告履行物业服务合同，拆除封 闭阳台，恢复阳台原状。业主辩称：物业服务合同为物业管理公司拟定，在入时要求业主签 字，如果不签，就拿不到房屋钥匙，在万不得已的情况下为了入住只好签订，此合同是“霸 王合同”，应属无效合同。法院最终支持了原告物业管理公司的主张，在法院的调解下，告 业主同意拆除擅自搭建的封闭阳台。 【案例分析】此案例涉及业主能否自行安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台的问，我 们从以下几个方面进行分析。 1)依法制定的业主公约和依法签订的物业服务合同受到法律的保护 业主公约是全体业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义 务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定。业主公约由业主大会制定。业主大会 做出制定业主公约的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。 物业服务合同由物业服务需求方与物业服务提供方双方自愿签订，系双方当事人的真实意识 表示。 依法规定的业主公约和依法签订的物业服务合同是有效的，受到法律的保护。 2)业主应自觉履行业主公约和物业服务合同中的各项义务 《物业管理条例》中明确要求业主在物业管理活动中履行遵守业主公约、业主大会议事规则， 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章等义务。建设部颁发的《业主大会规程》第十一条规定：“业主公约对全体业 主具有约束力。” 物业服务合同一经签订生效，合同当事人必须清楚自己权利和义务，不能随意承诺自己无 法达到的义务。权利与义务一旦承诺，就应履行，否则就应承担违约责任。 因此，业主应自觉履行业主公约和物业服务合同中的各项义务。 3)如果业主公约和物业服务合同的条款不合理，可以进行修改和变更 如果业主认为业主公约的条款不合理，可以提请业主大会进行修改。 同样，业主大会做出修改业主公约的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2／3以上通过。在业主大会修改业主公约的决定生效之前，原业主公约仍然生效。 如果业主认为物业服务合同的条款不合理，可以提请业主大会进行审议，业主大会形成 变更决议后由业主委员会与物业管理公司协商变更物业服务合同事宜。根据《中华人民共和 国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”合同变更必须双方当事人 协商一致达成共识。在变更后的新合同生效之前，原合同仍然生效。 4)无效合同要符合法定情形，合同撤销要申请 合同是否有效，不能由当事人一方的主观来认定，要符合法律规定的合同无效的情形。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第 三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案例物业服务合同是通过要约一承诺方式签订。物业管理公司在人住 时拟定好物业服务合同文本要求业主签订合同，实际上是提出要约，业主同意签字表示承诺。 所签订的物业服务合同不存在上述合同无效的法定情形，合同就是有效的。 如果业主认为合同签订时，物业管理公司采用了不签不给房屋钥匙的做法是胁迫方式， 是“霸王合同”，业主应人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。《合同法》第五十四条 规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合每公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对力真实 意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”业主 未请求人民法院或者仲赫更或者撤销合同，或者请求被驳回，那么合同仍是有效的应履行合 同条款。 5)环境协调与业主需求尽可能兼顾 随着人民生活水平的提高，人们对居住条件、居住环境的要求也不断提高。小区的建设 也适应人民群众的要求，越建越美!所以不少小区为保持优美环境，把不准安装晒衣架、太 阳能热水器、封闭阳台等作为规章制度，并严格遵守。从根本上来说，建立一个协调、统一、 高雅的居住环境是业主共同利益的体现，但这种优美环境的维护和保持需要业主和物业管理 公司的共同努力，因此要倡导业主和物业管理公司共建美好家园的良好风气。 同时，维护环境的优美、协调也要考虑业主的实际需要，比如南方都有漫长的梅雨季节， 如果不给安装晒衣架，衣物不能直接被阳光照射，容易发霉，造成生活上的诸多不便。太阳 能热水器能充分运用大自然免费的、安全的、清洁的能源，既能节约不可再生能源，有利于 环境保护，同时节约使用者成本，而且使用安全可靠，于国于民均有利。 因此，环境协调与业主需求尽可能兼顾，可由业主和物业管理公司共同协商拿出一个安 装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台的统一的。需要安装的业主向物业管理公司提出申 请，并承诺按统一方案的要求进行安装，物业管理公司进行验收，既保证环境的优美协调， 又能满足业主的实际需要。